Не роскошь, а место для хранения. Удастся ли убрать все машины из дворов в паркинги?

Спрос на места в паркингах в Петербурге показывает рост, однако по большей части это касается новостроек высокого класса. Для большинства же покупка парковочного места по-прежнему остается дорогим удовольствием.

Покупатели жилья массового сегмента пока ищут для автомобилей другие варианты, а застройщики пытаются сделать машино-места доступнее. При этом набирает силу тренд освобождения дворов от машин, что упрощает прогулки, но усложняет вопрос парковки.

В Петербурге по нормативам на 80 квадратных метров жилья в новостройке должно быть предоставлено одно парковочное место. По данным ГК «ПСК», за последний год спрос на машино-места в России увеличился на 30%. Но при этом в масс-маркете одно парковочное место продается лишь на каждые 17 квартир, а в бизнес-классе среднее соотношение — 5 к 1. Но нужно учитывать расположение и тот факт, что бизнес-класс бывает разный. И чем ниже класс жилья, тем меньше средняя обеспеченность парковочными местами. В стандарт-классе паркинги должны закрывать 20% потребности, в классе комфорт — от 40 до 60%. В категориях «бизнес» и «элит» доля паркингов доходит до 100%.

Ключевая задача — обеспечить необходимое число машино-мест на минимально возможной площади земельного участка, отмечают в ГК «ПСК». Проекты размещения автомобилей в новостройках разнообразны, и если в Ленобласти с этим пока проще, то в черте города многоуровневые паркинги остаются единственным решением. Далее вопрос развития технологий, например в Петербурге есть роторные многоэтажные паркинги, но пока это скорее эксперимент. В проектах компании многоуровневые подземные паркинги строятся с эксплуатируемой кровлей, что дает дополнительное дворовое и общественное пространство. Еще один новый тренд — парковочные места для электромобилей — ГК «ПСК» в одном из новых проектов планирует до 10% мест отвести специально для электротранспорта, с возможностью зарядки.

Рост спроса на места в паркингах отметили и в Setl Group — максимальным спросом пользовались машино-места в масштабных проектах. «Темпы продаж машино-мест сильно зависят от класса жилого комплекса, — отметила Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group). — В сегментах «бизнес» и «премиум» продажи идут гораздо активнее, чем в масс-маркете, а покупатели стремятся приобрести по несколько мест в паркинге на одну квартиру».

— Сегодня большинство застройщиков склоняются к строительству многоуровневых надземных паркингов, — отмечает Михаил Кармов, заместитель главного архитектора СК «Дальпитерстрой». — Как правило, такие сооружения рассчитаны не на один дом, а на жилой комплекс из нескольких домов. Но идеальный вариант паркинга — подземный. Это удобно для жильцов, так как входа в паркинг не нужно выходить из дома, к тому же это экономит место. Но подземный паркинг — самый дорогой из всех вариантов с точки зрения строительства, а значит, и для покупателя. Поэтому подземные паркинги в городе строят не так много и часто.

— Тенденция к обустройству подземных паркингов в домах наблюдается не первый год, — добавила Елена Валуева, директор по маркетингу Mirland Development Corporation. — Сначала это было прерогативой домов премиум-сегмента, затем подземный паркинг пришел в массовое строительство. Но создание подземного паркинга само по себе дорогое — помимо того, что это подземное сооружение, требуется определенный набор инженерных систем для его работы.

«Квадраты» вместо паркинга

Покупатель жилья в сегменте масс-маркет предпочтет потратить лишние 500 тысяч — 1 млн рублей, если они у него есть, на квартиру большего метража, нежели на парковочное место, отмечает Ольга Трошева. Поэтому, чтобы стимулировать продажи паркингов в таких объектах, застройщики предлагают покупателям различные акции, скидки и рассрочки.

Как рассказала эксперт, более 10 лет средняя стоимость места в паркинге ЖК класса масс-маркет находится примерно на одном уровне: в Санкт-Петербурге около 800 тыс. руб., в пригороде — 450–500 тыс. руб. По данным на четвертый квартал 2020 года, этот показатель был, соответственно, 820 тыс. руб. в Петербурге и 480 тыс. руб. в пригородах. В высокоценовых классах средняя стоимость машино-места за 10 лет выросла. По данным на четвертый квартал 2020 года, цена места в паркинге в объектах бизнес-класса составляет 2 млн руб. в среднем, в проектах элитного сегмента — 3 млн руб.

В ПСК добавили, что самые дорогие парковки в Московском районе — 990 тыс. рублей в среднем.

— Паркинг вместе с жильем приобретает примерно 20% покупателей, — говорит Григорий Бушманов, главный специалист отдела продаж СК «Дальпитерстрой». — Еще примерно столько же желают обзавестись машино-местом в паркинге через несколько лет — когда решатся проблемы с ипотекой, улучшится финансовая ситуация…

— Паркинг в домах класса комфорт пользуется спросом, но раскупается он постепенно, из-за его цены, — добавляет Елена Валуева. — На ценообразование подземного паркинга влияет, прежде всего, его высокая себестоимость; еще цена зависит от класса дома, от соотношения количества квартир к количеству мест.

— На стоимость парковочного места влияет также размер машино-места, его расположение относительно выезда из паркинга, — отмечает Константин Гриценко, коммерческий директор холдинга «РСТИ». — Не секрет, что массовом сегменте предложение по паркингам превышает спрос. В этом классе машино-места реализуются дольше, чем в бизнес- и премиум-классе.

А кроме автомобиля?

Автомобиль — не единственный вид транспорта, которым пользуются жители новостроек. Так, транспорт малой мобильности — велосипеды и самокаты — становится все более популярным в Петербурге, кроме того, активно развивается рынок вело- и кикшеринга. И застройщики откликаются на этот тренд. Например, в ЖК «Строительного треста» создают велодорожки с разметкой, велопарковки и помещения для хранения малого колесного транспорта.

Запрос на велоинфраструктуру есть, отмечают в ПСК. Как правило, будущим жильцам нужны возможности оставлять велосипед не в квартире — в колясочной, на велопарковке под крышей или даже в подземном паркинге. Также крайне популярна концепция «двор без машин» — и теперь уже не только в бизнес-классе, но и в масс-маркете.

— Что касается хранения «экологичного» транспорта — велосипедов, самокатов, сегвеев и т. д. — застройщики обустраивают открытые велопарковки (во дворах или около парадных), организуют специальные помещения для хранения, устанавливают велопарковки в паркинге, — подчеркнула Анжелика Альшаева, генеральный директор агентства недвижимости ГК «КВС».

— Для хранения велосипедов в ЖК «Новый Лесснер» мы размещаем открытые велопарковки перед входами в парадные со стороны двора, — говорит Николай Гражданкин, начальник отдела продаж «Отделстрой». — Поскольку дворы у нас закрытые и под наблюдением, оставлять здесь велотранспорт достаточно безопасно. Кроме того, приобретая место в подземном паркинге, можно выбрать машино-место с опцией «увеличенное» — за ним будет располагаться вместительная ниша, где можно хранить велосипеды, самокаты, шин и прочего.

В каждой очереди ЖК «Триумф Парк» от Mirland Development во дворе установлены несколько металлических конструкций для открытого хранения двухколесного транспорта. Как пояснила Елена Валуева, в подземном паркинге предусмотрены похожие металлические конструкции, но уже для вертикального хранения велосипедов. Кроме того, жители дома могут оставлять велосипеды, самокаты, санки, ватрушки и т. д. в специальных помещениях на первых этажах домов.

Вариант без паркинга

К сожалению, на паркинг не всегда можно взять ипотеку, хотя многие покупатели не готовы платить за машино-место сразу всю сумму.

— Поэтому у некоторых застройщиков места продаются медленно, — отмечает Елена Валуева. — Полагаю, как только у нас будут регулярно эвакуировать машины и выписывать штрафы за парковку в неположенном месте, паркинги (как подземные, так и многоэтажные) начнут раскупаться быстрее. Застройщики пытаются своими силами повысить доступность машино-места в паркинге. Так, мы предлагаем комфортные программы рассрочки, рассчитанные на несколько лет, а также у нас действуют различные программы лояльности.

Для тех, кому паркинг не по карману или кто вообще не собирается его покупать, тоже есть варианты. Как отмечают в ПСК, как правило, проект благоустройства предусматривает определенное количество бесплатных парковочных мест. Альтернативные варианты разные — платные стоянки неподалеку от дома, карманы, соседние улицы и так далее. Кроме того, есть районы, где мест на открытых площадках в целом хватает.

Гостевые парковки предусмотрены в большинстве проектов масс-маркета, и чаще всего их занимают жители, не покупающие место в паркинге. В новостройках бизнес-класса гостевые парковки также есть, но чаще всего собственники жилья ставят автомобили в собственном паркинге. Особенность гостевой парковки в том, что места там ограничены — они не рассчитываются по тому же нормативу, что и паркинг для жителей дома.

— Гостевые парковки появляются в новостройках, где застройщик выделил свою, купил или взял в аренду городскую землю, а также в домах, где закрыт въезд во двор, — говорит Михаил Кармов. — В этом случае по периметру дома часто устраивают гостевую парковку, в основном бесплатную. Зачастую проблему гостевой парковки приходится решать уже жильцам дома, которые занимаются оформлением земли в собственность, обустройством парковочных мест и т. д.

Выбор есть

Застройщики предлагают автовладельцам различные варианты паркинга: это может быть подземный паркинг, построенный рядом с ЖК наземный многоуровневый паркинг, открытая охраняемая (или неохраняемая) стоянка, а также гостевой паркинг — небольшое количество машино-мест в шаговой доступности от дома, говорит Елена Валуева. Например, в каждой очереди ЖК «Триумф Парк» от Mirland Development предусмотрен свой подземный паркинг, куда можно спуститься из каждой секции на лифте.

— Почти у каждой семьи, приобретающей квартиру в новостройке, есть минимум один автомобиль, — говорит Сергей Степанов, директор по продажам компании «Строительный трест». — Поскольку основная целевая аудитория нашей компании — семьи с достатком выше среднего, мы стремимся максимально обеспечивать наши объекты как подземными и отдельно стоящими паркингами, так и открытыми парковочными местами. Также в нашей линейке есть предложения, где количество машино-мест превышает количество квартир. Например, в пятиэтажном комплексе бизнес-класса «Сосновка» в Выборгском районе на 205 квартир приходится 310 парковочных мест в подземном паркинге.

Компания Setl Group проектирует как велопарковки, так и современные подземные паркинги в своих жилых комплексах. Кроме того, в ряде проектов, помимо подземных паркингов, также предусматриваются наземные многоуровневые стоянки. В проектах высоких ценовых сегментов от Setl Group паркинги — просторные охраняемые помещения с высотой потолков до 3,5 метра и широкими проездами. Сами парковочные места дифференцированы для разных габаритов автомобиля, есть семейные места с автоподъемниками. Паркинг также оборудуется лифтами с доступом в каждую парадную.

ГК «КВС» использует разные решения для организации машино-мест в жилых комплексах. Например, в ЖК «Континенты», «Жили-Были», «Кирилл и Дарья», G9 и «Б57» запроектированы подземные отапливаемые паркинги, в которые можно спуститься прямо на лифте. В ЖК «Наутилус» в Красносельском районе предусмотрен одноуровневый наземный паркинг. В ЖК «Ясно.Янино» — многоуровневый наземный паркинг.

— Мы не зарабатываем на паркингах: они продаются ниже себестоимости, — подчеркивает Анжелика Альшаева. — Машино-места создаются в первую очередь для того, чтобы обеспечить автомобилистам комфорт и предотвратить стихийную парковку около дома.

Анна Романова, «Фонтанка.ру»