Тренды меняются: в период дефицита предложения на сцену выходят нестандартные студии

Квартиры-студии по-прежнему на пике популярности на первичном рынке Петербурга. В предложении их все меньше — с начала 2020-го их доля сократилась с 27% до 25%. С рынка продолжает вымываться самое ликвидное и недорогое жилье, и тенденция нарастает.

Вопреки устоявшемуся мнению, студии — это далеко не всегда узкое длинное помещение с санузлом при входе. В последнее время на рынке появились различные варианты таких квартир — с двумя и даже тремя окнами, необычных конфигураций и площадей.

По словам Ольги Трошевой, руководителя Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (входит в Setl Group), сейчас, в ситуации повышенного спроса на жилье и небывалого роста цен — в сегменте масс-маркет с начала года в Петербурге средняя стоимость «квадрата» выросла на 15%, — студии как самое дешевое жилье активно «вымываются» с рынка. Так, в предложении их уже не 27%, как было в начале 2020-го, а 25%.

По данным аналитиков, средняя площадь студии в предложении в новостройках Северной столицы сейчас составляет 24,9 кв. м. Собственно, они и самые популярные — на пике спроса варианты площадью 25–27 «квадратов». Как отмечают петербургские застройщики, в некоторых проектах доля студий может составлять до 70%. Причина высоких рейтингов этого жилья проста: с одной стороны, они позволяют вполне комфортно организовать пространство, с другой — разница в цене с однокомнатной квартирой вполне ощутима. Она может составить 1 млн руб. и более.

Классические студии — прямоугольные, с одним окном, — являются самыми популярными на рынке по причине наиболее низкой стоимости. Так, на территории Северной столицы средний бюджет покупки студии — 3,2 млн кв. м. Самая дешевая подобная квартира в пределах КАД — 2,6 млн рублей.

Каждый метр прибавляет к цене ни много ни мало 131,6 тыс. рублей — серьезные деньги даже с учетом льготной ипотеки. В условиях снижения покупательской способности такое жилье выручает молодые семьи, студентов, тех, кто выезжает из коммунальных квартир. Между тем, если доплатить до 5–10% от стоимости, можно приобрести более комфортные для жизни варианты — более просторные студии с двумя и даже тремя окнами, необычной конфигурации и другие варианты. Тем более что стандартных вариантов в конкретном понравившемся комплексе может уже не оказаться.

Для творческих особ

Понятно, что студия сейчас — это самый доступный тип жилья. Но изначально такие квартиры несли несколько иную функцию, которая понемногу к ним начинает возвращаться. Такое архитектурно-планировочное решение жилья было создано Людвигом Мис ван дер Роэ в США в 1920-х. Со временем подобное пространство, полностью свободное от внутренних стен, стало очень популярно в Америке и Европе, особенно в среде творческой молодёжи.

В Советском Союзе студий не проектировали даже в «хрущёвках» серии ГИ, каких особенно много на юго-западе города. В квартирах в домах этого типа при площади, сравнимой с современными студиями — 23–25 кв. метров, — были предусмотрены пусть и трёхметровые, но изолированные кухни. Тогда это объяснялось требованиями строительных норм.

Впервые в нашей стране студии начали строить только в начале XXI века. И появились они уже сразу как максимально бюджетное жилье. Но пока строительный рынок находился ещё на стадии становления, некоторые девелоперы проектировали и просторные квартиры такого типа, не уступающие, а часто и превосходящие по площади стандартные «однушки». Но поскольку потребителю оказался более привычен и понятен классический вариант с изолированной кухней, большие студии исчезли из предложения.

Реинкарнация

Однако сейчас этот формат — просторные квартиры-студии — вновь стал появляться на рынке. По словам руководителя аналитического центра «Главстрой Санкт-Петербург» Дмитрия Ефремова, на первичном рынке города на начало сентября доля студий площадью более 30 кв. м в общем объеме данного типа жилья в предложении составляет 14%. Любопытно, что в Ленобласти таких только 5%.

«Такая разница обусловлена мотивами покупки. В области основным фактором для принятия решения о покупке фактически является цена. И при проектировании жилых комплексов акцент делается на квартиры с минимальной стоимостью, — объясняет аналитик. — В черте города комфорт является более значимым фактором, поэтому в предложении появляется больше просторных студий».

По мнению эксперта, такой формат будет развиваться, но подобные квартиры граничат с однокомнатным жильем по цене. Поэтому студии от 30 кв. метров вряд ли смогут заметно увеличить объем в структуре и предложения, и, соответственно, спроса.

Кто покупатель

Главный специалист по маркетингу Группы ЦДС Наталья Кукушкина рассказала, что у компании есть жилые комплексы, где все студии имеют площадь 30–32 «квадрата». В них предусмотрены два окна, балкон, просторная входная зона, место для хранения. Такие квартиры очень популярны, практически все они уже раскуплены.

По мнению директора департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп» Ольги Ульяновой, выбор между обычной квартирой и просторной студией зависит в первую очередь от личных предпочтений покупателя, его целей, ситуации. Например, от того, сколько человек будет проживать в квартире, есть ли дети. Просторная студия, скорее всего, будет приобретена человеком без стабильного семейного положения, не планирующим обзаводиться семьей и детьми.

Нет предела фантазии

Также на первичном рынке сейчас есть и варианты квартир-студий, близких к западным прототипам XX века. Они представляют собой пространство с открытой планировкой, без внутренних стен и перегородок. В этом случае площадь студии может варьироваться в зависимости от фантазии застройщика от 30 и до 100 кв. м. В основном такое жилье представлено в сегментах выше масс-маркета — в бизнес-классе или в сегменте премиум. И само собой, обустройство интерьера такого жилья не предусматривает типовых решений.

Артём Степанов, архитектор-дизайнер, преподаватель школы дизайна Art and Shock, уверен: если человек готов купить студию большой площади, то он должен понимать, что в ремонт и дизайн жилища может быть вложена сумма, которая составит и 50% стоимости квартиры.

«Несколько лет назад меня привлекли к разработке дизайна в студии на Петроградской стороне в доме бизнес-класса с отделкой от застройщика, — вспоминает архитектор. — Основным нюансом было то, что заказчики не готовы были ничего демонтировать: ни двери, ни кафель, ни сантехнику. В некоторых случаях действительно можно обойтись и без серьёзного переноса инженерных коммуникаций, для того, чтобы грамотно зонировать помещение. В итоге благодаря покупке мебели, аксессуаров и других атрибутов комфортной жизни заказчики потратили ещё 30–40% от стоимости квартиры».

Помимо студий большой площади, как в бизнес-классе, так и в масс-маркете, на рынке сегодня представлены варианты, может быть, не столь просторные, но более функциональные, чем стандартные студии вытянутой формы.

«Самая удобная для дизайнерских решений, да и для жизни, — это студия с двумя окнами, вытянутая вдоль фасада, а не классический «пенал» с одним окном, — уверена Наталья Кукушкина. — Такая студия легко зонируется, особенно если застройщик предусмотрел два вывода освещения на потолке».

Согласна с коллегой и Екатерина Пчелкина, начальник отдела маркетинга холдинга РСТИ («Росстройинвест»). «В таких планировках можно выделить зону кухни и зону гостиной, спальни или приватную зону. А в студиях с увеличенной высотой потолка на последних этажах можно запроектировать второй уровень с зоной спальни или антресольный этаж», — добавляет эксперт. Кроме того, она отмечает, что РСТИ всегда старается заложить в проекте интересные и нестандартные решения, в том числе и для квартир-студий. Однако такие планировки обычно реже находят своего покупателя, чем типовые, поэтому компания проектирует их в небольшом объеме.

«В новых жилых комплексах от Setl Group проектируются необычные варианты студий, — говорит Ольга Трошева. — Например, квартиры с местом для гардеробных. Причем площадь может быть и стандартной — те же 25–26 кв. м. А также помимо студий с двумя окнами плюс балкон есть даже жилье с тремя окнами, что существенно добавляет света в квартиру. Квартирография разрабатывается скрупулезно, каждая деталь прорабатывается до мелочей».

Постепенно доля студий с необычными планировками растет — во многих новых проектах можно встретить такие варианты. А вот крупногабаритные студии, которые по площади больше стандартных вариантов, — это все же не самое распространенное предложение: при прочих равных большинство покупателей выберет «однушку». Тем не менее, поскольку все самые недорогие классические студии сейчас «вымываются» из предложения, покупателям стоит обратить внимание и на просторные студии, и на нестандартные, необычные варианты.

Маргарита Яременко, специально для «Фонтанки.ру»