10 миллиардов останутся у петербуржцев, но только пока. Как отразится рост кадастровой стоимости недвижимости на кошельках петербуржцев

Смольный решил избавить бизнес от роста налога на имущество и землю, отменив запланированную на этот год переоценку кадастровой стоимости. Вместе с компаниями выдохнули и собственники недвижимости. «Фонтанка» подсчитала, что власти дадут сэкономить петербуржцам до 10 млрд рублей за год.

В этом году правительство Петербурга должно было утвердить новую кадастровую стоимость недвижимости, но в рамках «коронавирусных» мер поддержки бизнеса переоценку отменили. Рост стоимости городской недвижимости достиг бы 20%, а налоги физлиц на имущество выросли бы на несколько сотен рублей в год. Более драматичный рост в этом году ожидает садоводов Ленобласти, среди которых тоже немало живущих и работающих в Петербурге. Регион давно нуждается в переоценке, ведь студии в Мурино до сих пор в Росреестре «стоят» по 45 тыс. рублей.

Переоценку кадастровой стоимости недвижимости провели в Петербурге в 2020 году. Предыдущая состоялась двумя годами ранее. Комитет имущественных отношений обосновал необходимость корректировки изменением методики подсчета и изменением структуры рынка — освоением новых территорий, реновацией, появлением новых магистралей и станций метро и т. д. Всего в перечень попали 3,2 млн объектов, 2,3 из которых — жилые помещения. В результате их общая кадастровая стоимость составила 34 трлн рублей, из которых 15 трлн пришлись на жилые помещения. Для сравнения, в 2018 году оценке подверглись 3 млн объектов, суммарная кадастровая стоимость которых составила 27 трлн рублей. Жилые помещения были оценены на 12 трлн рублей, то есть рост к 2020 году составил 25%. В среднем настолько подорожали и другие объекты после корректировки, но есть исключения, которые на общем фоне кажутся удивительными.

По данным Федеральной налоговой службы, в 2019 году петербуржцы заплатили в консолидированный бюджет города 52 млрд рублей имущественных налогов. К ним в том числе относятся земельный и налог на имущество, которые рассчитываются из кадастровой стоимости. После переоценки она, при самых грубых подсчетах, выросла на 20% и более. Значит, город сохранит владельцам недвижимости 10 млрд рублей.

Так, например, студия на намыве Васильевского острова подорожала бы с 2,9 до 3,4 млн рублей (+17%), а квартира на острове Декабристов в два раза больше по площади — с 7,7 до 8,8 млн рублей (+14%). Квартира в самом сердце Петроградского района, на Большой Пушкарской, по оценке государства, подорожала с 6,2 до 7,8 млн рублей (+26%). Кадастровую стоимость квартиры на соседствующей с Кудрово станции метро «Улица Дыбенко» специалисты повысили с 4,5 до 5,3 млн рублей (+17%). Квартиру в жилом комплексе на Муринской дороге в Красногвардейском районе государство оценило в 5 млн рублей (+16%) вместо устаревших 4,3 млн рублей. Зато жилплощадь в активно застраивающейся Каменке подорожала сразу с 5 до 6,2 млн рублей (+24%).

Сейчас петербуржцы, владеющие недвижимостью не дороже 7 млн рублей, платят 0,1% от её кадастровой стоимости. Для квартир с кадастровой стоимостью от 7 до 20 млн рублей ставка составляет 0,15%, а для объектов стоимостью от 20 до 300 млн рублей — 0,2%. Если корректировку утвердят, владельцы квартир в вышеперечисленных случаях должны будут платить дополнительно от 99 до 1094 рублей в год. Однако, одномоментно этого не произойдет - для большинства владельцев недвижимости действует правило, по которому больше, чем на 10% в год размер налога расти не может.

Однако, как сообщал «Фонтанке» вице-губернатор Петербурга Евгений Елин, утверждать переоценку в этом году городское правительство не будет. Оно планирует поддержать пострадавший из-за пандемии коронавируса бизнес, не допустив роста налога на имущество и земельного налога, «заморозив» кадастровую стоимость. По новым данным, отдельно стоящий бизнес-центр класса С, реконструированный из старых цехов, подорожал бы с 89,5 до 276 млн рублей, отдельно стоящий дом быта — с 25 до 29 млн, а встроенное торговое помещение на первом этаже дома в центре города — с 24 до 27 млн рублей.

Кадастровая стоимость нежилых помещений города колеблется от оценки к оценке. В 2018 году суммарная стоимость таких объектов составила 3,6 трлн рублей, что оказалось на 30% ниже того, что было до этого (почти 5,2 трлн рублей). Действовавшую ранее стоимость помещений тогда признали завышенной, потому что она устанавливалась по средней стоимости 1 м2 расположенных в доме квартир, без оглядки на функционал помещения. Нынешняя оценка вернула совокупную стоимость таких объектов на уровень 5 трлн.

Собственникам всегда дается время, чтобы оспорить не устроивший их показатель, но оно ограничено. В этом году замечания принимались до 27 августа. Возможно, некоторые парадоксальные случаи — например, снижение стоимости помещений в центре города в два раза — результат пересмотра предыдущей оценки.

Согласно предварительным результатам 2020 года, здание ТЦ «Галерея» подорожало с 11,6 млрд до 13,8 млрд рублей, ТЦ «Сити молл» — с 1,4 млрд до 2,6 млрд рублей, здание гостиницы «Коринтия» на Невском проспекте — с 1,9 до 2,4 млрд рублей, а стадион «Газпром Арена» — с 6,9 млрд до 7,6 млрд рублей. Центральный и Северный участки Западного скоростного диаметра подорожали с 2,5 до 3 млрд рублей, а терминал аэропорта Пулково — с 1,3 до 1,6 млрд рублей.

Интересно, что Лахта Центр, наоборот, подешевел — со 125 млрд рублей до 106 млрд рублей (-15%). Такая же необычная ситуация с земельным участком под «Мегой Парнас» — он, согласно данным ГБУ «ЛенКадОценка», подешевел более чем на 50% — с 1,9 до 0,9 млрд рублей. При этом земля под «Мегой Дыбенко» относительно петербургских объектов подорожает незначительно — с 1,79 до 1,86 млрд рублей (+3%).

Ленинградская область тоже проводит переоценку кадастровой стоимости в этом году, но пока она касается только земель. Корректировку стоимости квартир, ориентировочно, проведут в следующем году, сообщили корреспонденту «Фонтанки» в «ЛенКадОценке», а она региону очень нужна, особенно населенным пунктам на стыке с Петербургом. Вероятно, там, когда придет время, показатель возрастет в разы и на порядки, потому как сейчас кадастровая стоимость студий в условном Мурино составляет анахронические 45–48 тыс. рублей. Еще более странно то, что эти цифры были внесены в Росреестр около года назад.

Нынешнюю переоценку губернатор Ленобласти Александр Дрозденко должен будет утвердить до 1 декабря 2020 года. Вряд ли она обрадует владельцев участков в садоводствах близ Петербурга. Кадастровая стоимость таких наделов выросла в 2–4 раза. К примеру, 8,5 соток в деревне Кирполье Всеволожского района подорожают с 428 тыс. до 1 млн рублей, в СНТ «Воейково» — с 515 тыс. до 1 млн рублей, а 6 соток под индивидуальное строительство в Новосаратовке подорожали с 353 тыс. до 991 тыс. рублей. Учитывая, что ставка земельного налога в этих муниципальных образованиях составляет 0,3%, владельцам таких участков в будущем придется дополнительно заплатить от 1508 до 2008 рублей. Иногда это на 100% больше суммы, которую дачникам приходилось выплачивать до сих пор.

Примерно такая же динамика наблюдается при переоценке участков жилого строительства в городах-спутниках — расположенный в двух километрах от КАД участок в Мурино подорожал в 2 раза, с 90,6 млн до 186 млн рублей. 35 га земли в Новосергиевке для размещения промышленных объектов подорожали в 4,3 раза — с 148 до 641 млн рублей. У владельцев наделов есть время подать замечания до 22 октября.

Что касается садоводств на территории Петербурга, шесть соток в СНТ «Ленинградский аэропорт» подорожают с 0,8 до 1,7 млн рублей, в СНТ «Звездочка» — с 2,2 до 2,9 млн рублей, а в огородничестве «Макаровец», наоборот, подешевеют с 1,47 до 0,25 млн рублей. В Петербурге налог на земельный участок, используемый для индивидуального жилищного строительства, рассчитывается по ставке 0,1%. В случае с «Ленинградским аэропортом», земля которого подорожала примерно в 2 раза, собственнику придется в будущем платить вместо 861 рубля 1685 рублей в год, что уже довольно ощутимо.

Евгения Горбунова, «Фонтанка.ру»