Не центр, но близко. Московский район в лидерах по популярности у покупателей жилья

Московский район — второй по популярности в петербургской агломерации, на него приходится 13% спроса на жилье в новостройках. Но места под новое строительство и здесь уже осталось не так много, поэтому будущее района связывают с активным редевелопментом.

Локация стала одной из самых престижных за счет отсутствия инфраструктурных проблем, оригинальной архитектуры, транспортной доступности и зеленых зон. Особенности места требуют от новых проектов качества и соответствия атмосфере — поэтому район остается еще и одним из самых дорогих в городе.

Цифры и факты

Как сообщили «Фонтанке» в администрации Московского района, до конца 2020 года здесь планируется ввести в эксплуатацию семь новых жилых домов, общей площадью около 165 тыс. кв. м — всего 4262 квартиры.

[таблица]

За первое полугодие в районе было продано 193 тыс. кв. м жилья. По данным Консалтингового Центра «Петербургская Недвижимость», на 1 июля 2020 объем предложения Московского района составил 406 тыс. кв. м (11% от общего показателя агломерации). Здесь возводится 27 ЖК, в основном — объекты классов «комфорт» и «бизнес». Наиболее активно развиваются территории на юге города: в районе Средней Рогатки, Новоизмайловского и Пулковско-Волхонского шоссе, а также вдоль Витебского проспекта — улицы Гагарина и на границе с Адмиралтейским районом вблизи станции метро «Фрунзенская».

В сервисе по подбору новостроек «Фонтанки» в продаже сегодня представлено около 4600 квартир в Московском районе, при этом больше всего — однокомнатных (40%), на втором месте — студии (26%) и «двушки» (23%).

— В Московском районе новое строительство преимущественно ведется в проектах редевелопмента, возводятся и небольшие точечные объекты, — говорит Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group). — В 2014 году здесь стартовала реновация застроенных территорий (первая очередь предполагалась на Новоизмайловском проспекте), но реализация проекта была приостановлена из-за отсутствия стартовых пятен. Это престижный район, с большим количеством зеленых зон, близкий к центральной части города.

Престижность отражается и на ценах. По данным на 1 июля, один «квадрат» в классе масс-маркет в среднем стоил 138,2 тыс. руб. (+8% сначала года), бизнес — 205,4 тыс. руб. (+7%), элита — 295,7 тыс. руб. (+3%).

— В сознании большинства покупателей это относительно дорогой район, средняя стоимость сделки — 5–7 млн рублей, но за район и инфраструктуру клиент готов платить, — комментирует Кирилл Тимофеев, генеральный директор сервиса по подбору и покупке квартир Living.ru, — Цены на недвижимость здесь растут с каждым годом, что прежде всего связано с большим спросом. В нескольких кварталах к западу и востоку от района расположены промзоны. Впрочем, на ценовой уровень района они нисколько не влияют.

Минимальная стоимость квадратного метра, согласно данным сервиса по подбору квартир в новостройках «Фонтанки»,на сегодня составляет 101,7 тыс. рублей, максимальная — 347,8 тыс. рублей.

Самое дорогое жилье в Московском районе, в базе «Фонтанки», стоит почти 50 млн рублей — это шестикомнатная квартира, а самая дешевая студия обойдется в 2,7 млн рублей.

— Сейчас цена квадратного метра в Московском районе чуть выше общегородской цены, — добавляет главный специалист по маркетингу Группы ЦДС Наталья Кукушкина. — Любопытно, что два-три года назад разница между стоимостью жилья в Московском районе и общегородской стоимостью жилья была гораздо больше — около 30% (100 тысяч рублей за кв. м в среднем по городу и 130 тысяч рублей — в Московском районе). Снижения средней цены по району можно ожидать, если на рынок будут активно выходить проекты масс-маркета на ранней стадии строительства, которые могут несколько опустить среднюю цену по району.

Подобный случай уже был в 2018 году, когда на рынок вышло много новых проектов, и средняя стоимость жилья в Московском районе просела примерно на 15% — до 105 тысяч рублей за квадрат.

— Московский район считается одним из самых престижных в Санкт-Петербурге, — подтверждает Юлия Паршина, руководитель департамента продаж «ЛСР. Недвижимость–Северо-Запад». — Исторически эта местность известна еще со времен Петра I. В советское время вдоль главной артерии этой локации — Московского проспекта — появились здания в стиле сталинского ампира, сформировавшие новый облик района. Сегодня Московский проспект имеет достаточно завершенный архитектурный облик, но возведение новых домов продолжается. В основном это дома бизнес- и комфорт-класса. В первую очередь район привлекает своей локацией: из него можно легко добраться как в другие части города, так и в пригороды, а рядом аэропорт Пулково, откуда можно добраться в любую точку мира.

От классики до ар-деко

Московский район к тому же один из самых разноплановых в Петербурге, считает директор департамента развития ГК «ПСК» Сергей Мохнарь. В первую очередь, он воспринимается через сталинскую эпоху жилой застройки, и это наиболее важная веха в его развитии.

— Это самый дорогой район после Центрального, Петроградского и Василеостровского, — соглашается он, — ведь в конце 30-х годов по генплану Московский должен был стать центральным районом города и обладать соответствующим монументальным обликом, — да и Московская площадь, самая большая в городе, появилась как будущая главная площадь города. Это наследие делает Московский район сегодня одним из самых престижных в городе. Сейчас здесь есть недвижимость, как минимум, трех классов: бизнес-, комфорт- и эконом-класс, а также апартаменты. Выбор широчайший, как на первичном, так и на вторичном рынке.

— Московский район Петербурга обладает особым статусом, — напоминает Анжелика Альшаева, генеральный директор агентства недвижимости ГК «КВС». — В 1935-1939 годах, согласно генеральному плану развития Ленинграда, здесь создавали новый центр города. Немалую роль сыграло открытие аэропорта Пулково в 1932 году. Кроме того, в двадцатом столетии главной правительственной трассой Петербурга стал Московский проспект. Все это повлияло на развитие Московского района, который и сегодня по праву считается престижным.

— Застройка Московского района заслуживает особого внимания — она представляет собой неповторимое сочетание архитектурных стилей — от неоклассицизма до ампира и ар-деко, — добавляет директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп» Ольга Ульянова. — Именно здесь расположены знаменитые «сталинки», квартира в которых была несбыточной мечтой многих советских людей. Это жилье даже сегодня по цене порой не уступает современным проектам в сегменте «бизнес». В последние годы современные строители также стараются продолжать архитектурные традиции. В зависимости от того, где именно в районе расположен жилой комплекс, девелоперы включают в его архитектурный облик элементы соответствующих стилей, чтобы гармонично вписать здание в окружающую застройку.

Как уточнила Наталья Кукушкина, с каждым годом пятен под застройку в Московском районе меньше, но они еще есть. Правда, качественные проекты бизнес-класса появляются значительно реже, чем комфорт. В последние годы активно осваивается территория около станции метро «Звездная» — здесь застраивается территория бывшего завода «Самсон». Периодически появляются проекты в наиболее фешенебельной части района — между ст. м. «Московская» и ст. «Электросила». Также, по словам Кукушкиной, здесь хорошо развита инфраструктура, как социальная, так и торгово-развлекательная, есть возможности для прогулок в многочисленных парках. В конце концов, Московский район просто красивый — здесь преобладает ансамблевая советская застройка, обрамляющая нарядные проспекты, также в районе много зелени.

Не только жилье

Востребованность жилья в Московском районе объясняется в том числе и развитой инфраструктурой. Здесь много станций метро, развитый наземный транспорт, две большие вылетные магистрали — Пулковское и Московское шоссе, выезд на скоростную трассу М-11 Санкт-Петербург- Москва, удобный выезд на ЗСД.

— Здесь работают десятки школ и детских садов, больницы, банки, супермаркеты, торговые центры, аптеки, кафе и рестораны, проходит множество маршрутов общественного транспорта, — добавляет Ольга Ульянова. — В получасе езды от станции метро «Московская» находятся великолепные парки Пушкина, Павловска, Гатчины, создавая прекрасные возможности для семейного отдыха. Здесь находятся пять станций метро и множество маршрутов общественного транспорта. Район удобен близостью к центру города, до которого по Московскому проспекту можно добраться за 15–17 минут, а также близостью аэропорта.

Развитие продолжается

По словам Анжелики Альшаевой, район можно условно разделить на две части: историческую северную, которая граничит с центром, и новую южную, расположенную ближе к аэропорту Пулково. На севере сейчас осталось немного пятен под застройку: здесь в основном возводятся объекты бизнес- и премиум-класса. Среди них — клубный дом «Б57», который ГК «КВС» строит на Благодатной улице, рядом с парком Победы. Жилой комплекс будет выполнен в неоклассическом стиле, благодаря чему впишется в историческую застройку района. Благородный и парадный облик подчеркнут карнизы и пилястры. На юге Московского района сейчас строятся объекты комфорт- и эконом-класса. Это проекты квартальной застройки на границе с Пушкинским районом, а также редевелопмент промышленных зон.

Новые проекты в районе стараются делать соответствующими истории и имиджу места- в основном это высокий комфорт- и бизнес-класс. Так, у компании Setl Group в Московском районе в реализации находятся пять проектов, в том числе сегмента «комфорт» и «комфорт+». Это малоэтажный проект «Зеленый квартал», ЖК высокого комфорт-класса «Статус у Парка Победы», проект в стиле лофт «Философия на Московской», а также высоких сегментов: проект бизнес-класса «Москва» и Victory Plaza, относящийся к сегменту «премиум».

Компания «Полис Групп» возводит в Московском районе жилой комплекс класса «комфорт» — «Полис на Московской». Два корпуса высотой 11–12 этажей расположились на ул. Кубинской в пешей доступности от метро «Московская». Большинство секций семейные — по 4–5 квартир на этаже.

«Группа ЛСР» уже реализовала несколько проектов в этой локации: жилые комплексы комфорт-класса VIVA, «Квартет», «Пулковский посад», а также жилой комплекс бизнес-класса NEO рядом с Пулковским парком. Сейчас девелопер возводит в Московском районе жилой комплекс комфорт-класса «Звездный дуэт» недалеко от станций метро «Звездная» и «Купчино» и апарт-проект бизнес-класса NEOPARK, рассчитанный на 253 апартамента, большинство из которых видовые.

У компании ЦДС на настоящий момент здесь один проект — ЦДС «Московский». Уже сданы и заселены две очереди из пяти, готовится к передаче ключей новосёлам третья очередь. Всего здесь будет построено более 3,5 тысяч квартир, школа, детский сад, торговый центр. Неподалеку на Пулковском шоссе находятся ещё несколько ранних проектов застройщика.

Вместо заводов

По данным «Петербургской недвижимости», объем перспективного строительства в Московском районе (по действующим разрешениям на строительство) составляет 580 тыс. кв. м жилья. Порядка 40% перспективной застройки сосредоточено в проектах редевелопмента. По словам Ольги Трошевой, ожидается дальнейшее развитие активно застраиваемых локаций (Средняя рогатка — Новоизмайловское, Пулковское-Волхонское, м. «Фрунзенская», Витебский — Гагарина и т.д.) как в составе новых очередей уже возводимых проектов, так и в новых ЖК. Также в перспективе возможно возобновление программы реновации застроенных территорий при наличии стартовых пятен.

— У района большие перспективы на будущую застройку, а именно реорганизацию многочисленных промышленных территорий под жилье, — считает Кирилл Тимофеев.

— Район будет развиваться, прежде всего, путем редевелопмента, — согласен Сергей Мохнарь. — Бывшие производственные территории освобождаются под застройку новым жильем. Очень скоро преобразится территория вокруг СКК и в районе улицы Кузнецовской. В дальнейшем реновация ждет многочисленные «хрущевки», которых в районе немало. Этот процесс сейчас в Петербурге апробируется, например, в Красносельском районе. В новой недвижимости, как и сейчас, будет преобладать высокий комфорт и бизнес-класс, что диктуется статусом Московского района и его инфраструктурой. Кроме того, здесь расположены одни из самых дорогих земельных участков под застройку. В перспективе мы рассматриваем этот район для нового проекта и его бюджет в целом сравним с объемом инвестиций, необходимых, например, для Центрального района.

— На карте виден плотный кластер нового строительства на территории завода «Самсон», — добавляет эксперт, — где реализуют проекты сразу несколько девелоперов. Преимущественно это жильё комфорт-класса. Активно застраивается локация на Кубинской улице — здесь были переведены под жилое строительство сразу несколько бывших промышленных участков и на них работают несколько девелоперов. Чем ближе к центру города, тем более точечно расположены проекты, которые уже относятся к более высокой ценовой категории.

Московский район по-прежнему перспективен, здесь ещё есть пятна, пригодные для жилищного строительства, причём они находятся как у самого Обводного канала, так и за КАД.

— Покупка квартиры в Московском районе привлекает в первую очередь реализующимися здесь проектами жилья комфорт-класса, — говорит Ольга Ульянова. — Люди устали от жизни в густонаселённых районах и теперь предпочитают небольшие стильные кварталы. Несмотря на более высокую цену в домах комфорт-класса, спрос на такой формат жилья растёт. Плюс, это хорошее расположение — не нужно тратить время на то, чтобы добраться до городской инфраструктуры.

Долгие годы царило представление, что в Московском районе есть только дорогие проекты с большими площадями квартир и помпезной архитектурой, считает Наталья Кукушкина. Всё изменилось, когда под редевелопмент пошли огромные территории завода «Самсон» и другие бывшие промышленные участки. С тех пор Московский район стал более демократичным, здесь появляются крепкие проекты комфорт-класса. При этом нельзя сказать, что проекты более высокого ценового сегмента исчезли в этом районе города, они также появляются в более близких к центру локациях.

Анна Романова, «Фонтанка.ру»