25.06.2020 20:10
0

По кирпичику. Депутаты латают дыры в главном строительном законе

Госдума приняла во втором чтении пакет поправок в главный закон, регулирующий рынок новостроек, — №214-ФЗ. Когда он вступит в силу, будет окончательно решена проблема обманутых дольщиков и долгостроев, а строители начнут гораздо быстрее получать деньги с эскроу-счетов.

автор фото Михаил Огнев / «Фонтанка.ру»
автор фото Михаил Огнев / «Фонтанка.ру»

Участники рынка считают, что поправки восполнят пробелы первоначальной версии закона и помогут ускорить строительные процессы. Как минимум, закон коснется десятков тысяч петербуржцев, ждущих, когда достроятся купленные ими квартиры, — теперь они гарантированно получат либо квартиры, либо деньги, равные их актуальной рыночной стоимости: выплаты будут формироваться на основании оценки трехмесячной давности.

Деньги получат все

Законопроект о внесении поправок в 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» был принят Госдумой во втором чтении 23 июня. Еще во время первого, которое прошло в декабре 2019 года, депутаты предложили расширить возможности компенсационного фонда — обеспечить выплаты всем обманутым дольщикам, вне зависимости от отчислений застройщиков по конкретным объектам.

Если раньше дольщики получали компенсацию, только когда обанкротившийся девелопер делал взносы в фонд, то сейчас выплаты смогут получить абсолютно все без исключения. Притом формироваться они будут по новому принципу — на основании кадастровой стоимости, определенной не ранее чем за 3 месяца до того, как фонд примет решение о выплате компенсации, а не по старым ценам, зафиксированным в договорах.

Как отмечает генеральный директор компании «Мегалит — Охта Групп» Александр Брега, обсуждаемые сейчас поправки содержат то, что не было отражено при первой реформе 214-ФЗ.

«Выплачивать пострадавшим гражданам компенсации согласно актуальной рыночной стоимости квартир — правильное решение, которое позволит дольщикам перестать быть заложниками ситуации с замороженной стройкой, судьба которой может решаться годами», — подчеркивает строитель. Он считает, что полученные деньги горожане смогут вложить, к примеру, в другое необходимое жилье — по новым правилам денег должно будет хватать.

Аналогичной позиции придерживается генеральный директор ГК «КВС» Сергей Ярошенко. По его словам, поправка о фиксации размера выплаты предлагает более гуманный и справедливый подход к определению компенсаций.

«Разбирательство по делу выплаты может занимать достаточно длительное время, за которое недвижимость может подорожать. И если выплачивать дольщику те средства, которые он вложил, он может попросту не найти на эту сумму квартиры, аналогичной по параметрам той, что он приобретал в проблемном доме. То есть его жилищный вопрос так и не будет решён», — подчеркивает Сергей Ярошенко.

Между тем, кто будет оплачивать дополнительные расходы фонда, пока не совсем понятно. Очевидно, что раз его расходы на компенсации обманутым дольщикам вырастут, то доходы также должны увеличиться. Генеральный директор СРО «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов предлагает дождаться пояснений: будет ли в финансировании фонда участвовать бюджет. Если деньги налогоплательщиков все же не будут задействованы, то, кроме как от дополнительных сборов со строителей, источников пока особо не видно. А значит, вновь может зайти речь об увеличении стоимости квадратного метра для покупателей в качестве своеобразной страховки.

И даже застройщики

Помимо обманутых дольщиков, депутаты позаботились и о тех, кто эти дома будет возводить, — застройщикам тоже прописали облегченные требования к получению замороженных средств. По задумке авторов поправок, строители смогут воспользоваться деньгами после введения объектов в эксплуатацию, а не после регистрации первого права собственности. Как ранее объяснял инициатор законопроекта, председатель комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев, такая поправка может сократить срок раскрытия эскроу-счетов на два-три месяца. Девелоперы к предложению отнеслись, конечно, положительно, но отметили и то, что часть их пожеланий все же не была учтена в новой редакции закона.

«Это логично, так как оформление собственности зависит, в том числе, от постановки дома на кадастровый учёт, а эта процедура находится уже не в ведении строительной компании. Застройщик в этом случае раньше сможет получить средства, раньше погасить банковский кредит и пустить финансирование на проработку новых проектов», — отметил Сергей Ярошенко.

«В разных проектах сроки могут различаться, но в целом, если это будет утверждено, доступ будет предоставлен быстрее на несколько месяцев, которые проходят между вводом и регистрацией первого права собственности, — рассуждает Дмитрий Ефремов, руководитель аналитического центра «Главстрой Санкт-Петербург». — В определенной степени эта мера перекликается с предложением о поэтапном раскрытии эскроу-счетов, что обсуждается уже достаточно давно и позволило бы поддержать отрасль, улучшить экономику проектов».

Александр Брега тоже согласен с тем, что выигранные время и деньги могут быть направлены на более активное строительство социальной инфраструктуры, дорог и других объектов. «Хотя постепенное раскрытие эскроу-счетов все-таки было бы более предпочтительной и эффективной мерой», — считает девелопер.

Предложения о поэтапном раскрытии эскроу-счетов обсуждаются на рынке уже довольно давно, но не находят откликов у властей. Застройщики считают, что введение такой схемы получения денег позволило бы заметно улучшить состояние отрасли. Однако если примут хотя бы заявленные поправки — уже будет неплохо.

Одно из важных дополнений в 214-ФЗ — расширение полномочий фонда защиты прав дольщиков. В дальнейшем он сможет не только компенсировать потери пострадавшим гражданам, но и станет самостоятельно достраивать объекты. Согласно новому законопроекту, фонд получит функции застройщика и технического заказчика.

«Документ устанавливает основания исключения объектов строительства из реестра проблемных и допускает в случае банкротства девелопера возможность использования средств компенсационного фонда для выплат всем пострадавшим участникам долевого строительства, в том числе членам жилищно-строительных кооперативов», — говорится в пояснительной записке к законопроекту.

При этом фонду не потребуется членство в саморегулируемых организациях в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта, сноса объектов капитального строительства.

После вступления поправок в силу решится вопрос об исключении долгостроев из реестра проблемных объектов. По сути, останутся только два значимых параметра: либо ввод объекта в эксплуатацию, либо выплата всех компенсаций. Еще одним решающим параметром станет определение арбитражного суда о завершении конкурсного производства и внесение записи о ликвидации застройщика в ЕГРЮЛ.

Дополнительные «плюшки»

Бонус для застройщиков — упрощение работы с документами. Например, поправки обеспечат автоматическое прекращение залога земельного участка после ввода дома в эксплуатацию.

«Раньше для этого застройщику необходимо было собирать пакет документов, регистрировать заявку. При этом снятие залога после ввода — естественно и логично, дополнительные заявки и регистрации были излишни», — рассказывает Сергей Ярошенко.

Компаниям не надо будет получать градостроительный план — им выдадут разрешение на ввод объекта, даже если отклонение от площади, заявленной в проектной документации, достигнет 5%. Помимо этого девелоперы смогут кредитовать свои дочерние предприятия.

Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест», считает, что при условии завершения перехода на проектное финансирование в течение ближайших нескольких лет большинство текущих поправок не окажут значительного влияния на рынок.

«В крупных регионах проблема обманутых дольщиков практически полностью решена, остаются единичные недостроенные объекты, но в масштабах рынка их объем незначителен. В субъектах, где еще остаются объекты, при строительстве которых были нарушены права дольщиков, а также не все компании перечисляли взносы в фонд защиты прав дольщиков, изменения в 214-ФЗ будут иметь позитивный эффект на местном уровне, но серьезного резонанса не вызовут», — прогнозирует строитель.

Поправки планируют внести не только в закон о ДДУ, но и в смежные законопроекты. Депутаты предлагают дополнить 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» и перенести срок его действия на 1 января 2018 года. Сейчас он относится к делам о банкротстве, возбужденным до 1 июля 2018 года (то есть до того момента, как появился фонд защиты дольщиков), и мешает реализации механизмов защиты пострадавших.

В начале 2020 года городские власти обещали совместно с прокуратурой полностью закрыть проблему обманутых дольщиков в городе до конца 2020 года. По информации городского комитета по строительству, в числе проблемных объектов Петербурга — 22 жилых дома на 7,4 тысячи квартир. Завершение их строительства запланировано до конца 2020 года.

Александра Сидоркина, специально для «Фонтанки.ру»

автор фото Михаил Огнев / «Фонтанка.ру»
автор фото Михаил Огнев / «Фонтанка.ру»

ПОДЕЛИТЬСЯ

ПРИСОЕДИНИТЬСЯ

Рассылка "Фонтанки": главное за день в вашей почте. По будним дням получайте дайджест самых интересных материалов и читайте в удобное время.

Комментарии (0)

Пока нет ни одного комментария.Добавьте комментарий первым!добавить комментарий

Наши партнёры

СМИ2

Lentainform

Загрузка...

24СМИ. Агрегатор