Сельская жизнь. Как строители в Ленобласти выиграют от программы льготной ипотеки

«Сельская ипотека» в Ленобласти привлекла, в первую очередь, покупателей жилья в многоквартирных домах. Ведь в программу попали такие популярные районы застройки как Янино, Бугры, Сертолово и Новоселье — те, где живет меньше 30 тыс. человек.

Первая «сельская ипотека» выдана в начале марта на приобретение квартиры в Буграх. Петербургский филиал Россельхозбанка одобрил уже более 500 заявок по этой программе. В банке считают, что льготные кредиты со ставкой 2,7-3% распределятся поровну между индивидуальными и многоквартирными домами.

В программу «сельской ипотеки» по определению попадают все сельские территории Ленинградской области. К ним приравняли часть городских территорий — составили список из сельских населенных пунктов, входящих в состав городских поселений, а также городов и поселков городского типа с населением меньше 30 тыс. человек, рассказали в Комитете по АПК Ленобласти. Федеральная программа дает возможность приобрести как жилье в многоквартирном доме, так и участок с индивидуальным жилым домом — они могут быть готовыми и строящимися.

В настоящий момент кредиты по госпрограмме выдает только Россельхозбанк. В Сбербанке сообщили, что сейчас программа находится в проработке, ориентировочные сроки запуска — второе полугодие 2020 года.

Директор Санкт-Петербургского регионального филиала АО «Россельхозбанк» Алексей Кольчик рассказал, что прием заявок на приобретение объектов недвижимости на сельскохозяйственных территориях начался еще в феврале. В начале марта было подписано соглашение между банком и Министерством сельского хозяйства. «На второй неделе марта в нашем филиале прошли первые сделки, появились первые счастливые клиенты, постепенно динамика выдач будет увеличиваться, — говорит Алексей Кольчик, — необходимо понимать, что после одобрения клиента и объекта недвижимости, который выдается кредит, банк должен согласовать сделку с Министерством сельского хозяйства, что несколько увеличивает по времени процедуру». Сейчас идет процесс «обкатки», но в ближайшие 1-2 недели в РСХБ ожидают рост темпов выдачи кредитов, и постепенно «очередь» из одобренных клиентов будет сокращаться. На текущий момент в РСХБ поступило свыше 20 тыс. обращений на сумму более 40 млрд рублей. Непосредственно петербургский филиал уже одобрено более 500 заявок.

Популярные места

Конечно, такие локации массовой застройки, как Мурино, Девяткино или Кудрово в программу не попали — там уже проживает больше 30 тыс. человек. Но вот Бугры, Янино, Новоселье, Новогорелово и другие близкие к городу населенные пункты пока еще не выросли до таких масштабов, хотя активно развиваются. «Данные локации в последние 5 лет имеют растущую динамику спроса по мере освоения участков и входят в топ-8 по количеству сделок в Ленобалсти», — рассказывает Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group).

Например, популярность Бугров выросла в 2,3 раза с 2015 по 2019 год — с 1 до 2,3 тыс. сделок. Драйвером спроса в локации в ближайшее время будет проект комплексного освоения территории ЖК «Энфилд» компании «Арсенал-Недвижимость», где и был заключен первый договор сельской ипотеки.

В локации Новогорелово объем сделок за 5 лет вырос почти в 9 раз — с пары сотен сделок до 1,5 тыс., ведется активная реализация квартир в ЖК «Новое Горелово» от «ЛенРусСтроя» и ЖК «Ветер перемен» от «Газпромбанк-инвеста».

«Локация Новоселье интересна потенциальным покупателям, так как активно развивается, — рассказывает еще об одном южном направлении директор по продажам «Строительного треста» Сергей Степанов, — в скором времени здесь появится одна из самых крупных на Северо-Западе МЕГА IKEA».

Застройщики сейчас активно стремятся включить свои проекты в эту программу. «Наиболее интересные объекты расположены ближе к городу — Бугры, Кузьмолово, Всеволожский район, то есть примерно 5-10 км от КАД, — считает директор по маркетингу Группы RBI (входят компании RBI и «Северный город») Михаил Гущин, — Это наиболее комфортная зона с быстрым доступом в город».

«Условия, действительно интересные и даже немного фантастические, — говорит Анжелика Альшаева, генеральный директор агентства недвижимости ГК «КВС», — сложно поверить, что они доступны не где-то на Дальнем Востоке, а в ближайших пригородах Северной столицы». По ее словам, наибольший объем спроса на программу будет сосредоточен именно на ближайших пригородах в Ленобласти: Янино, Новоселье, Аннино, Токсово, Кузьмолово, Бугры и другие.

Нужно отметить, что приобрести жилье по программе сельской ипотеки может житель любого региона страны — для этого не нужно иметь регистрацию в области. Но нужно учитывать, что правом на сельскую ипотеку можно воспользоваться только один раз в жизни, а также нельзя продавать купленное жилье в течение 5 лет — даже если кредит уже погашен.

Алексей Кольчик считает, что спрос на сельскую ипотеку распределится примерно поровну между индивидуальным и массовым жильем. «С одной стороны, в Ленинградской области строится достаточное количество многоквартирных домов, квартиры в которых можно приобрести по новой ипотечной программе, — говорит он, — с другой, все-таки, значительная часть клиентов понимает эту программу как возможность обзавестись новым загородным жильем и надо откровенно сказать, что в списке сельских территорий есть очень привлекательные места для загородной жизни». К слову, если брать кредит на приобретение участка земли и строительство индивидуального дома, то подрядчик, который будет его возводить, тоже должен быть аккредитован банком. «Требования к аккредитации подрядчика индивидуального домостроения неформальные, мы внимательно анализируем каждого, — подчеркнул Алексей Кольчик, — и совершенно сознательно идем на эту процедуру, чтобы минимизировать риски как для банка, так и для клиента, сбоев в сроках строительства индивидуального дома».

Поддержка спроса

Для девелоперов, возводящих свои объекты в попадающих под программу населенных пунктах, это, прежде всего, возможность увеличить продажи, а также увеличить число ипотечных сделок в регионе. По данным Росреестра Ленобласти, за 2 месяца 2020 г. зарегистрировано 9,4 тыс. договоров ипотеки, что на 41% ниже, чем в аналогичном периоде прошлого года. «По предварительным расчетам, разрыв показателей за первый квартал 2019 г. и 2020 года может сократиться при высоком объеме сделок с привлечением сельской ипотеки и быстрой регистрации в Росреестре, — говорит Ольга Трошева, подчеркивая, что локально для проектов, аккредитованных в рамках программы сельской ипотеки, результат продаж в 1 полугодии 2020 может показать заметный рост.

Например, Михаил Гущин оценивает возможное увеличение продаж в поселке EcoCity в Мистолово, который вошел в программу, в 60%. При этом, по его мнению, к концу 2020 года процент ипотечных сделок по этому проекту вырастет с 50%, которые есть сейчас, до 70% — которые были в 2019 году.

«Участвуя в госпрограмме «Комплексное развитие сельских территорий» мы, конечно же, рассчитываем на рост продаж, — подтверждает Екатерина Водопшина, руководитель отдела ипотечного кредитования ГК «Арсенал-Недвижимость», - В настоящий момент доля ипотечных сделок от общего количества составляет 70%, а с введением «Сельской ипотеки» процент ипотечных сделок может достигнуть 90%».

«Я полагаю, если программа не будет тормозиться из-за сроков одобрения или из-за недостатка бюджетного финансирования, то в рамках «Ясно.Янино» больше половины всех ипотечных сделок будет занимать «сельская ипотека», — прогнозирует Анжелика Альшаева, — Пытаются пропасть в программу, конечно, все, но кто-то может попросту не получить одобрения банка или Минсельхоза». В то же время она отмечает, что на всю Россию по программе выделен 1 млрд рублей в 2020 году, и это достаточно небольшая сумма. Еще несколько «ограничителей» в программе — это невозможность рефинансировать уже взятый кредит под льготную ставку и использовать материнский капитал в качестве первого взноса.

Более доступные кредиты позволят частично нивелировать фактор роста цен, поэтому у «сельской ипотеки» хорошие перспективы, и когда программа заработает в полную силу, это ощутимо поддержит покупателей квартир в новостройках, считает директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест» Ян Фельдман. Но у субсидирования ставок есть и обратная сторона: если «сельская ипотека» станет популярной и массовой, это приведет к повышению стоимости жилья на территориях, охваченных программой — на рост спроса рынок традиционно отвечает повышением цен.

Не все поедут в село

Однако не факт, что даже программа сельской ипотеки позволит уменьшит отток покупателей из области в город. Не секрет, что за последние годы интерес покупателей к новостройкам в пригородах значительно снизился — по итогам 2019 года доля Ленобласти в структуре продаж агломерации составила 21% — это наименьший показатель за последние 7 лет.

Сергей Степанов отмечает, что в области, как и на территории Петербурга, много интересных проектов, и прописка не всегда выступает ключевым фактором — выбор чаще зависит от качества объектов.

По словам Екатерины Водопшиной, у каждого покупателя свои требования к жилью: кто-то хочет купить квартиру рядом с родными или работой, кто-то привык жить в определенном районе города и не планирует его менять.

Вообще, люди переезжают из области в город, стремясь к более развитой инфраструктуре и удобному дорожному сообщению, поэтому новая программа ипотеки не повлияет на эту ситуацию, отмечает Михаил Гущин. По его словам, пригород Петербурга чаще всего мало адаптирован для постоянной загородной жизни: можно столкнуться с отсутствием школ, больниц, детских садов, крупных магазинов, придется тратить много времени на поездки в город и обратно. Застройщик, конечно, может позаботиться о необходимой базе для комфортной жизни, но решение не всех вопросов в его силах.

Фактором, который наоборот может привлечь покупателей, является цена. По данным КЦ «Петербургская недвижимость» средний бюджет покупки квартир в жилых комплексах класса масс-маркет в пригородах и Санкт-Петербурге за 2019 год различается более чем на 1,2 млн рублей: в спальных районах Спб — 4,4 млн рублей, в объектах за КАДом — 3,16 млн рублей. Также низкая ставка по ипотеке может изменить структуру спроса в Ленобласти в сторону роста доли покупок квартир с двумя и более комнатами — в 2019 году в пригороде Ленобласти на них пришлось 25%.

Возможно, часть покупателей переориентируется с квартирного жилья на объекты загородного рынка, считает Ольга Трошева. Поскольку предоставляемый кредит в размере 5 млн вполне позволяет приобрести участок под подряд либо завершить строительство имеющегося проекта.

Мария Мокейчева, «Фонтанка.ру»