Ушли в минус.

Покупатели сбавили обороты: снижение продаж жилья в Петербурге - 10-11%, в пригородах спрос и вовсе упал на четверть. Стабильно растут только цены — за два последних года плюс 20%.

Эксперты и участники рынка пока не видят в такой ситуации ничего криминального: показатели 2018 года были рекордными, а в 2019 году все вернулись к работе в стабильном режиме. Но и поводов для смены тренда нет: новых объектов на рынок будет выводиться меньше, цены — расти, а денег на покупку жилья у людей больше не становится. Остается надеяться на ипотеку, но и там резервы спроса, похоже, на исходе.

Недосчитались

Снижение показателей происходит по всем фронтам. Так, по данным комитета по строительству, в прошлом году сдали в эксплуатацию 3,47 млн кв. м жилья — это почти на 12% меньше, чем годом ранее, особенно если не брать в учет ИЖС. Потерю полумиллиона квадратных метров к рекордному году прогнозировал генеральный директор СРО А «Объединение строителей Санкт-Петербурга» Алексей Белоусов на круглом столе «Фонтанки». И это несмотря на то, что все признают — переход от долевого строительства к новой схеме с привлечением проектного финансирования и хранением денег на эскроу-счетах в Петербурге происходит плавно, три четверти проектов достраивается по старым правилам, и в запасе еще есть пара лет на перестройку и адаптацию.

Те же тенденции коснулись и продаж строящегося жилья. «В 2018 году мы наблюдали ажиотажный спрос на недвижимость в преддверии законодательных изменений», — поясняет коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» Денис Бабаков.

Руководитель группы маркетинга компании ЦДС Петр Буслов говорит о снижении объема продаж на рынке жилья Санкт-Петербурга и Ленобласти на 11% до 99 тыс. квартир, при этом вывод новых проектов в продажу уменьшился на 10%. «К этому привел переход на работу по эскроу-счетам, а также снижение интереса девелоперов к Ленинградской области», — отмечает он.

Всего в 2019 году в Петербурге и пригородах продали 4,3 млн кв. м, подсчитали в Консалтинговом центре «Петербургская Недвижимость», что на 14% ниже пикового показателя 2018 года. «Тогда наблюдался ажиотажный спрос, как и в 2014 году, — комментирует ситуацию Ольга Трошева, руководитель КЦ «Петербургская недвижимость» (Setl Group), — в 2019 году в целом показатель спроса соответствует стабильному развитию рынка, на уровне 2016-2017 года».

В Петербурге купили 3,4 млн кв. м жилья – на 10% меньше, чем в 2018 году, в пригородах продажи не дотянули и до миллиона квадратов, упав на 25% к 2018 году. «Доля пригорода в структуре спроса составила 21%, и это минимальный показатель за последние 7 лет», — констатирует Трошева.

«С большой вероятностью можно ожидать увеличение доли жилья в границах Санкт-Петербурга, во всяком случае, в ближайшие 1-2 года», — прогнозирует директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп» Ольга Ульянова.

На показатели в целом могло повлиять и стремление строителей остаться в рамках старых правил, которое реализовывалось по-разному. «Кто-то наращивал темпы строительства, кто-то, понимая, что его объекты из-за низкой степени готовности не попадают под послабления, «продали» большой пул квартир своим дочерним структурам, чтобы потом продавать эти же квартиры клиента по переуступке в обход эскроу, — рассказывает начальник отдела продаж компании «Отделстрой» Николай Гражданкин, — в целом здесь нет ничего криминального, но вот статистику количества сделок по рынку за первое полугодие это сильно подпортило».

Руководители крупных строительных компаний считают, что ситуация на рынке вполне стабильна.

«Коллапса не произошло, какого-то вала проблемных строек и замороженных проектов пока не видим», — говорит президент Группы RBI Эдуард Тиктинский.

— Мы не видели резких изменений вверх или вниз, экономическая ситуация, оставаясь тоже достаточно стабильной, не оказывала какого-то существенного влияния на наш рынок. — соглашается генеральный директор компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Теему Хелпполайнен, — Реальное увеличение доходов населения отсутствует уже несколько лет, и это обстоятельство, разумеется, не стимулирует спрос на рынке строящегося жилья ни в Петербурге, ни в других городах России.

— Мы продолжаем работать, не замечая каких-либо кардинальных изменений, — комментирует президент Группы «Эталон» Геннадий Щербина, — возможно, это связано с сегментом, в котором мы работаем: проекты комфорт и бизнес-класса остаются высоко востребованными у наших покупателей.

Ипотека пока спасает

Средняя цена квадратного метра жилья на первичном рынке в классе масс-маркет составила 114,6 тыс. рублей в Петербурге и 76,6 тыс. рублей — в пригородах, подсчитали в КЦ «Петербургская недвижимость». Прирост за год оценивается экспертами в 10-12%. Медленнее всего растет элитное жилье — за год плюс 6,5% (до 361,3 тыс. рублей).

— Такой рост не свойственен для отрасли, — считает финансовый директор СК «Дальпитерстрой» Константин Лазаренко, — Возможно, это связано с принятыми поправками к 214-ФЗ, проектным финансированием и введением эскроу-счетов.

Впрочем, сказать, что причин для подорожания нет, нельзя.

— Цены росли на протяжении двух последних лет, прирост составил 20% в разных классах, — комментирует Ольга Трошева, — среди факторов — фактическая компенсация уровня инфляции за предыдущие годы, когда цены на первичном рынке практически не росли, при этом совокупная инфляция за 2015-2017 годы составила около 20%.

— Основная причина роста — переход на новые правила привлечения средств дольщиков, которые для застройщика более затратны. — поясняет Эдуард Тиктинский, — Ведь приходится брать банковские кредиты в больших размерах, нежели раньше.

Большинство компаний отмечают рост стоимости по своим объектам, а не только в среднем по рынку.

— Стоимость реализации квадратного метра в проектах нашей компании увеличилась на на 20%, примерно на столько же возросла средняя стоимость проданного лота. — рассказывает заместитель председателя совета директоров холдинга РСТИ (Росстройинвест) Нина Креславская, — Причины роста цен — инфляция, а также переход на новые правила работы. Кроме того, в портфеле нашей компании увеличилась доля проектов классов «бизнес» и «премиум», что также сказалось на средней стоимости.

Рост цены квадратного метра год от года по «Группе ЛСР» в целом составил 15%, в Петербурге — 7%. «Изменение цен в нашей компании зависит от спроса на квартиры в конкретных комплексах и стадии строительства, — поясняет Денис Бабаков, — стандартная практика, что строящиеся объекты дорожают вместе со стройготовностью. Как правило, с момента запуска продаж ближе к этапу возведения дома под крышу стоимость квартир может увеличиваться примерно на 15-30%».

— Увеличение стоимости квадратного метра в течение года было связано со степенью готовности объектов, так, разница в цене на начальном и на завершающем этапах составила до 7%. — подтверждает и руководитель отдела продаж ООО «Терминал-Ресурс»Елена Тян, — Изменение цены зависит и от многих внешних факторов — экономики, изменения законодательства. Покупательская способность тоже влияет на окончательную стоимость. Рынок — сложное образование, все участники которого взаимосвязаны.

К слову, переход на новые правила выравнивает стоимость недвижимости на этапе котлована и после ввода в эксплуатацию. «Уже сейчас эта разница редко превышает 20%, а к концу года сократится до незначительных 10-15%, — рассказывает руководитель департамента развития ГК «ПСК» Сергей Мохнарь, — это, впрочем, не значит, что готовое жилье имеет предпосылки к резкому удорожанию — просто динамика стоимости квадратного метра на протяжении цикла реализации объекта выровняется».

По мнению Нины Креславской, переход на проектное финансирование увеличивает затраты девелоперов примерно на 8-10%, и это отражается на ценах. Поэтому цены продолжат расти, считает директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест» Ян Фельдман — те 4-6 тыс. рублей с квадратного метра, которые застройщики тратят на обслуживание кредита, будут ложиться на покупателя. Не удешевляет жилье и строительство соцобъектов, затраты на которые ложатся на плечи застройщика, отмечает Теему Хелпполайнен.

На сегодняшний день частично рост цены нивелируется снижением ставок по ипотеке. Доля ипотечных сделок на первичном рынке Петербурга и пригородов, по словам Ольги Трошевой, в 2019 году составила 60%.

— Пока рост цен в достаточной степени компенсируется более доступной ипотекой и господдержкой, — соглашается генеральный директор ГК «КВС» Сергей Ярошенко, — это и снижение ставок — по ряду банков есть предложения ниже 8% годовых, и программа семейной ипотеки со ставкой от 4,5% годовых, выплаты за третьего ребенка и расширение программы маткапитала. Много сделок проходит с участием соцвыплат по федеральным и региональным программам. В целом разнообразие программ кредитования увеличивается.

Сергей Мохнарь считает, что ставки по ипотеке хоть и снижаются, но их уровень пока недостаточен, чтобы компенсировать рост цен. «Ипотека в текущих условиях становится главным инструментом покупки в комфорт-классе, — говорит он, — снижение средневзвешенной ставки по ипотеке до 9,4% стало новым рекордом и обозначило повышение покупательской активности на рынке недвижимости».

Как отмечает Петр Буслов, сейчас на рынке наблюдается ситуация, при которой спрос стагнирует, но не падает за счет дешевеющей ипотеки. В 2020 году именно уровень спроса и меры по его поддержке окажут на рынок недвижимости наибольшее влияние при отсутствии существенных экономических и законодательных изменений.

В метрах и рублях

На волне общего роста рынка почти все компании заявляли о положительной динамике продаж или ввода жилья. Сейчас все не так однозначно.

— В части продаж показатели бизнес-плана на 2019 год были выполнены, несмотря на то, что за счет эффекта высокой базы спрос несколько снизился к 2018 году, — комментирует директор по продажам «Главстрой Санкт-Петербург» Юлия Ружицкая, отмечая, что в прошлом году компания ввела в эксплуатацию 15 жилых корпусов общей площадью 335 тыс. кв. м, два детских сада, школу и 1,5 км новых дорог.

ГК «Ленстройтрест» также отчитывается о сдаче новых корпусов в своих кварталах в Янино и в Колпинском районе и трех детских садов. По словам Яна Фельдмана, объем продаж по итогам года вырос на 26%.

Серьезный рост продаж и у Setl Group — на 33,1% до 105,8 млрд рублей, всего продано 857 тыс. кв. м недвижимости без учета паркингов, что больше показателей 2018 года на 16,9%. За год холдинг завершил строительство 1,33 млн кв. м — введено в эксплуатацию 25 жилых домов в Петербурге, пригородах Ленобласти, Калининграде и области.

Группа RBI ввела в строй более 160 тыс. кв. м недвижимости, в 2018 году цифры были сопоставимые — 150 тыс. кв. м. «Гнаться за метражами не наша история, важнее индивидуальность каждого проекта и качество исполнения», — комментирует Эдуард Тиктинский.

Около 300 тыс. кв. м ввела в эксплуатацию СК «Дальпитерстрой». Как отмечает Константин Лазаренко, в 2019 году удалось нарастить темпы строительства, а помимо жилья в эксплуатацию введен детский сад в поселке Ленсоветовский.

Рекордные показатели по вводу у группы «Эталон» — 622 тыс. кв. м в Петербурге и Москве. Непосредственно в Петербурге группа сдала 269 тыс. кв. м, что, по словам Геннадия Щербины, ненамного, но превышает показатели 2018 года, когда спрос был подогрет стремлением приобрести жилье по «старым», понятным правилам.

«Группа ЛСР» заключила новых договоров на 84 млрд рублей, реализовав 817 тыс. кв м недвижимости, а в эксплуатацию введено 817 тыс. кв. м, из них 715 тыс. кв. м — в Петербурге. «В целом мы довольны показателями работы за прошлый год, — говорит Денис Бабаков, — плановое снижение объемов продаж на фоне неопределенности на рынке в течение первой половины года частично было компенсировано ростом цен, что поддержало маржинальность и доказало прочные позиции нашего рыночного предложения».

В первой десятке девелоперов России по итогам ввода жилья в 2019 году оказалась и ГК «Полис Групп», построившая 316 тыс. кв. м — это 11 домов в Петербурге и Ленобласти.

ГК «Арсенал-Недвижимость» полностью сдала и заселила два объекта в Кудрово и Мурино, и сейчас продолжает развивать свой петербургский проект в Приморском районе, перейдя на другой клиентский сегмент — класса комфорт плюс и бизнес. «Благодаря активному строительству мы получили стабильный рост продаж, а также большую заинтересованность жителей в наших объектах», —- отмечает генеральный директор ГК Арсений Лаптев.

Более 150 тыс. кв. м введено холдингом Росстройинвест в трех жилых комплексах, кроме того компания запустила свой первый проект в Москве.

ГК «КВС» достигла тех показателей, что были заложены в программой развития, рассказывает Сергей Ярошенко — продажи по итогам 2019 года составили 112,6 тыс. кв. м, что на 2,6 тыс. больше плана и сопоставимо с цифрами прошлого года; введено в эксплуатацию около 160 тыс. кв.м., из них более 83 тыс. — жилье.

Строительная компания «Терминал-Ресурс» ввела в эксплуатацию два жилых комплекса общей площадью почти 50 тыс. кв. м в Пушкинскоском районе. «В перспективе мы прогнозируем повышение интереса к малоэтажному жилью», — говорит Елена Тян.

ГК «ПСК» по итогам 2019 года увеличила число сделок во всех проекта, говорит Сергей Мохнарь — в бизнес-классе на 5%, в комфорт-классе — на 12%, в апартаментах — на 25%. В целом за 2019 год компания утроила объём возводимой недвижимости по собственным проектам, завершила строительство и ввела два крупных объекта на год раньше, а совокупный объём строительства, включая девелопмент и генподряд, превысил 1 млн кв. м.

«Мы работаем стабильно — как в целом на уровне всего российского подразделения ЮИТ, так и деятельности в Петербурге», — говорит Теему Хелпполайнен. Финский концерн в прошлом году сдал несколько очередей в строящихся жилых комплексах и впервые с 2016 года приобрел участок для нового строительства в Петербурге.

«Задачи, которые стояли перед нами в 2019 году, успешно выполнены, что говорит о стабильном положении компании в условиях меняющегося рынка, — сообщила директор по продажам и маркетингу СК «Инвестторг» Анастасия Новгородская, – работы над всеми строящимися объектами проводятся согласно графику, планы продаж успешно реализованы».

Мария Мокейчева, «Фонтанка.ру»