Купить квартиру, которой нет.

Новые правила строительства могут подстегнуть спрос на покупку жилья «на котловане»: деньги хранятся на эскроу-счетах, и банк должен их вернуть, если дом не достроят, а значит, риски уменьшаются. Но не будет и скидок за риск недостроя, а значит, дисконт будет меньше.

Инвестиционная привлекательность покупки на ранней стадии снижается, и доход от продажи квартиры после сдачи дома в лучшем случае достигает 25%, тогда как еще несколько лет назад достигала 50%. Но разница сохранится в любом случае, так как застройщики заинтересованы продать часть квартир на ранней стадии – это снижает ставку по проектному кредиту от банка.

В Петербурге около 75% жилья достраивается сейчас по старым правилам «долевки» – для них рассматривать начальную стадию строительства инвестиций в ближайшее время будет по-прежнему актуально.

– В последнее время мы отмечаем любопытную тенденцию – приобретение жилья на начальной стадии строительства набирает популярность и в премиальном, и в бизнес-сегменте, чего не наблюдалось ранее, – говорит Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость». – По нашим данным, в бизнес-классе на данном этапе строительства квартиру выбирает каждый третий покупатель, в элитном классе – каждый второй. Это обусловлено активным пополнением предложения от ведущих застройщиков и развитием территории на Петровском острове.

Если брать проекты холдинга Setl Group в целом, то квартиру на начальной стадии строительства приобретает каждый второй покупатель. У Glorax Development в массовом сегменте доля сделок на котловане достигает 30 – 35% Здесь основная доля покупателей приходится на молодые семьи, для которых зачастую это первая покупка квартиры, и стоимость является решающим фактором. В проектах бизнес- и премиум-класса на начальной стадии приобретается около 15 – 20% квартир – в этих сегментах весомую роль играет выбор планировочных решений, так как на более поздних этапах выбор станет меньше.

– Важно понимать, что чем больше застройщик продаст и получит средств на эскроу-счета, тем меньше для него будет ставка по проектному финансированию, – пояснил исполнительный директор Glorax Development Роман Кучевский. – Поэтому застройщики заинтересованы не снижать продаж на старте, и проекты на стадии котлована будут отстраиваться ценой так же, как и раньше.

Его слова подтверждает и коммерческий директор «Эталон ЛенСпецСМУ» (входит в Группу «Эталон») Ирина Соловьева, в их компании доля сделок на этапе котлована в комплексах комфорт-класса составляет примерно 20%, а на некоторые объекты спрос был еще выше, например в ЖК «Дом на Блюхера» почти четверть квартир проданы на начальной стадии. И по ее мнению, с переходом на новую систему ничего не изменится – цены на старте все равно будут ниже, чем после сдачи.

Директор по продажам и маркетингу СК «Инвестторг» Анастасия Новгородская считает, что покупка жилья на стадии котлована имеет массу преимуществ: цена ниже и может достигать по сравнению с покупкой на вторичном рынке до 30 – 40%, есть возможность выбора желаемого этажа и планировки квартиры, можно взять рассрочку от застройщика.

Кроме того, по словам генерального директора агентства недвижимости ГК «КВС» Анжелики Альшаевой, к моменту ввода в эксплуатацию в жилых комплексах остаются единичные квартиры, и, как правило, это семейные двух-, трех- или четырехкомнатные планировки. При новой схеме работы вероятнее всего застройщики будут оставлять ряд квартир для продажи после ввода в эксплуатацию, но выбор планировок будет невелик.

Руководитель департамента развития ГК «ПСК» Сергей Мохнарь отметил, что ещё два года назад почти половина сделок на рынке заключалась на стадии котлована и большинство из них были инвестиционными. С каждым годом их число сокращается пропорционально снижению выгоды от такой покупки. В проектах ГК «ПСК» доля сделок в период нулевого цикла такова: порядка 10 – 12% в проектах бизнес-класса и 25% — в комфорт-классе и апартаментах. «В дорогой недвижимости значительная часть сделок заключается после того, как поднимаются первые этажи, – подчеркивает он, – и чем ближе объект ко вводу в эксплуатацию, тем выше динамика продаж».

От количества к качеству

При старой схеме долевого строительства (по ней до сих пор работает большинство петербургских застройщиков) главным опасением было то, что недобросовестный застройщик не завершит проект. Чтобы этого избежать по максимуму и была придумана новая схема. Теперь основные риски переходят в сферу качества.

– С вводом эскроу-счетов как таковые риски недостроя устраняются сами собой: в случае задержки сдачи дома клиент может забрать свои деньги, – говорит Анжелика Альшаева. – В то же время риск того, что по качеству построенное жилье может существенно отличаться от обещанного компанией, остается.

Остаются вопросы к тем, кто еще работает по старым правилам. Так, Ян Фельдман отметил опасность в том, что покупатель может выбрать квартиру у застройщика, которому не хватит сил в текущих обстоятельствах достроить свой дом в срок. Например, компаниям, недавно вышедшим на рынок с 1 – 2 проектами, пусть даже в хорошей локации и привлекательными ценами, будет крайне сложно адаптировать их к новым реалиям, а вложившиеся в них дольщики могут столкнуться с долгостроем.

Что касается качества, то, по словам специалиста отдела продаж СК «Дальпитерстрой» Григория Бушманова, купившие квартиру на начальном этапе при приемке должны быть готовы к различным нюансам, связанным со строительным браком. В этом случае покупатель имеет право не подписывать акт приемки-передачи вплоть до устранения всех недостатков.

Причина изменений еще и в том, что в среднем дом строится 2 – 3 года, и за это время отдельные нормативы могут существенно измениться к моменту сдачи в эксплуатацию. Как отмечает Сергей Мохнарь, по ходу строительства в проектную документацию могут вноситься изменения, о которых ни покупатель, ни застройщик не могли заранее знать. Если такие изменения затрагивают пункты в договоре долевого участия (ДДУ), то все изменения в обязательном порядке должны быть зафиксированы в допсоглашениях. В целом 214-ФЗ допускает незначительные отклонения, не являющиеся поводом к расторжению ДДУ. Например, изменение площади квартиры до 5% как в сторону уменьшения, так и увеличения. Но каждый случай нужно рассматривать отдельно.

Не просчитаться

При прежней схеме строительства разница в цене при покупке на котловане и продаже готового жилья была в том числе скидкой за риск недостроя.

– Расцвет этой схемы пришелся на нулевые – десятые, когда конечные покупатели переплачивали за отсутствие рисков, а инвесторы, в свою очередь, могли рассчитывать на доходность в 40 – 50%, – поясняет Сергей Мохнарь.

Еще два года назад большая доля сделок на котловане приходилась на инвесторов. С каждым годом, как отмечают эксперты, их число сокращается пропорционально снижению выгоды от такой покупки. По словам Григория Бушканова, из-за того, что в последние 4 – 5 лет поток желающих инвестировать в недвижимость резко снизился, девелоперам все труднее «пристраивать» (в смысле продавать) жилье от эконом-класса до элитного, от котлована до готового дома.

– Раньше показатель разницы между стоимостью квартиры на этапе котлована и после сдачи дома был выше, – отметила Екатерина Пчелкина, начальник отдела маркетинга РСТИ (ГК «Росстройинвест), – но из-за перехода на проектное финансирование и эскроу-счета уровень доходности вложений в новостройки постепенно снижается.

Девелоперы, в свою очередь, отмечают, что в связи с переходом на счета эскроу и текущей общерыночной ситуацией у застройщиков в последнее время нет потребности в значительном дисконтировании на начальном этапе. Так что, по словам Яна Фельдмана, скорее всего, переход на проектное финансирование и эскроу-счета приведет к определенному сокращению разницы в цене на старте объекта и на высокой стадии готовности.

– На старте продаж мы предлагаем цену, привлекательную как для конечных пользователей, так и для инвесторов, но демпинга уже нет, – говорит Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости Группы ЦДС. – Большинство строительных компаний сегодня не нуждаются в значительных объемах финансирования на начальном этапе строительства, а при проектном финансировании эта потребность вообще равна нулю. Так, в нашем первом объекте, реализуемом с помощью эскроу-счетов, – пятом корпусе жилого комплекса ЦДС «Чёрная речка» – цена выше, чем в корпусах с более высокой готовностью, начатых ранее.

Нужно отметить, что практика открывать продажи на высокой стадии готовности, с соответствующей ценой за метр, появилась на рынке еще до начала эпохи эскроу.

– В нашей компании часто продажи объектов начинались и начинаются на достаточно высоком этапе строительства либо вообще после ввода объекта в эксплуатацию, – говорит Сергей Степанов, директор по продажам компании «Строительный трест». – Если еще несколько лет назад люди зарабатывали на перепродаже квартир, купленных на ранних стадиях строительства, то сегодня данная практика практически ушла с рынка. К тому же, учитывая переход рынка на эскроу-счета, которые можно раскрыть только после ввода дома в эксплуатацию, и проектное финансирование с достаточно высокими ставками, застройщики будут вынуждены закладывать данные издержки в стоимость квартир.

Тем не менее в текущих рыночных условиях, по словам Ольги Трошевой, все еще можно рассчитывать на доход около 25% в среднем через два года. Но для этого надо выбрать удачный объект. Роман Кучевский прогнозирует, что в дальнейшем разница между «котлованом» и введенным в эксплуатацию объектом может составлять до 20%. Поэтому инвестиционная привлекательность сделок на этапе котлована по-прежнему сохранится, хоть и не будет такой впечатляющей, как раньше.

Анна Романова, «Фонтанка.ру»

© Фонтанка.Ру