Веселые квартиры.

Массового исхода жителей улицы Рубинштейна, несмотря на их постоянные конфликты с работающими там бизнесменами, не наблюдается. «Фонтанка» изучила предложения на рынке и вынуждена констатировать: на продажу выставлено на треть, а то и в полтора раза больше квартир, чем на соседних улицах.

На сайтах объявлений в конце августа 2019 года можно найти 63 предложения о продаже жилья на Рубинштейна. Для 750-метровой улицы со старым фондом это кажется перебором. Тем более на фоне многочисленных историй о невыносимой жизни ее обитателей из-за соседства с шумными и веселыми заведениями, составляющими основу репутации улицы.

Если разговаривать с риелторами, выставляющими на продажу жилье на Рубинштейна, масштаб проблемы кажется преувеличенным. «Наша квартира не такая уж шумная — окна выходят на Ломоносова, – говорит представитель одного из агентств недвижимости, продающая недорогую двушку в 57 м2 на втором этаже. – Аномалий с точки зрения спроса и цен я на улице Рубинштейна не вижу. Ценник определяется рынком и качествами конкретной квартиры, а не ее расположением на той или иной улице в центре».

Тем не менее, даже с учетом того, что риелтору надо продавать, она признает: основные покупатели жилья на Рубинштейна — это одиночки или семьи из двух взрослых. Целый сегмент покупателей – с детьми школьного возраста – с большой долей вероятности не станет рассматривать эту шумную улицу для покупки семейного гнезда. Если только их не привлекут уникальные ценовые или качественные характеристики квартиры.

Много это или мало — 63 квартиры на Рубинштейна — вопрос сложный, надо смотреть на картину в целом. Для сравнения, на аналогичной по расположению Пушкинской улице продается 36 квартир, но она и сама короче Рубинштейна в полтора раза.

Правда глава агентства «Мир квартир» Дмитрий Титов отмечает, что Пушкинская в этом смысле не далеко ушла от Рубинштейна. Предприниматель жил на ней какое-то время назад и говорит, что близость к Московскому вокзалу придает определенный колорит, которого многие покупатели хотели бы избежать: по утрам и вечерам еще лет десять назад там было плохо ходить. Так что, возможно, 36 предложений на 500-метровой Пушкинской — тоже своеобразный сигнал. Ведь в такой же длины Кузнечном переулке в продаже всего 6 квартир, в Свечном — 5 предложений. Даже на широкой улице Марата с огромными по меркам старого фонда домами на отрезке от Невского до Кузнечного — 22 объявления. Коломенская улица, которая на 100 метров длиннее Рубинштейна, может похвастаться всего 33 квартирами в продаже.

Стоит отойти на другую сторону Невского, и предложений уже гораздо меньше. Ковенский — 13, Пестеля — 23, Некрасова (до Лиговского проспекта) — 22, Жуковского — 26. На Рылеева в базе объявлений, как и на Рубинштейна, — 63 объявления, но из них 37 — это студии по 12-15 метров по 2 млн рублей, нарезанные из коммуналок. Так что, на самом деле, – 26 полноценных предложений. Примерно столько же, как и на любой другой улице такой длины в этом районе. Кстати, в самой полной базе объявлений, которой пользовалась «Фонтанка», на Рубинштейна нет предложений «нарезанных студий», и самая дешевая квартира там стоит 7,3 млн рублей.

Но сравнивать улицы по длине неправильно — резонно скажет вам любой риелтор. Где-то длинные общественные здания, как на Маяковского, где-то — торговля и скверы, как на Восстания. Тем не менее 63 квартиры и еще 12 комнат на продажу — это действительно аномально много для любой другой узкой и старинной улицы. Но Рубинштейна тем и хороша, что у нее все не как у всех.

С точки зрения того, кто ищет жилье, общую картину стандартного «старого фонда» главной тусовочной улицы Петербурга сильно меняет «Толстовский дом» – целый квартал до Фонтанки. По современной терминологии — элитный ЖК, известный большими и дорогими квартирами. Там выставлено на продажу сразу 17 объектов: от 60-метровой «однушки» причудливой планировки (в «разобранном состоянии», с голыми кирпичными стенами) – за 12 млн рублей до «непростой» квартиры в 290 метров за 77 млн рублей — рекорд для Рубинштейна.

Самое недорогое предложение отдельного жилья — 7,3 млн рублей. За эти деньги (если не будете торговаться) вы получите 57-метровую «двушку» с «бабушкиным» ремонтом, двумя комнатами 25 и 10 метров с окнами на разные стороны, небольшой кухонькой, раздельным санузлом и пятиметровой прихожей с окном. Вход со двора, про парковочные места ничего не пишут.

Вариант чуть побольше — «трешка» 72 м2. За 9,7 млн рублей. Ремонт там более свежий, окон больше, чем в первом варианте, кухня — 12 метров, да и сам дом — более престижный — с прекрасным курдонером за воротами с шлагбаумом. Правда, одна из комнат может так называться только по формальному признаку — она проходная и размером всего 8,5 метра. Так что квартира так и напрашивается стать «двушкой» и более гордо нести это название.

В знаменитом доме-утюге с башенкой на Пяти углах — сразу 8 объявлений. От скромной (но хорошо отделанной) трехкомнатной квартиры 72 м2 на третьем этаже за 10,8 млн рублей до совершенно уникального предложения — 16-комнатной квартиры в 327 м2. Почти что целый этаж. Если честно, то это отель. Со всеми плюсами и минусами. Но, как водится, оформлено как жилье. Квартира выставлена на продажу в марте по 60 млн рублей, сейчас цена снижена до 52 млн рублей. Приходи и владей, как говорится.

К слову, среди найденных «Фонтанкой» объявлений на улице Рубинштейна нет не только «нарезанных» коммуналок, но и вечной боли жителей центра — ванны на кухне. Все, кто продает квартиры, уже более-менее справились с этим пережитком прошлого. Есть жилье «пострашнее», что называется, под перепланировку и капитальный ремонт, есть предложения «въезжай и живи».

«Все очень индивидуально, и неважно, где именно находится квартира, все зависит от того, где люди хотят жить. Есть люди, которые ценят центр и старинные дома. То, что улица Рубинштейна — это туристическая Мекка — неважно, например, для молодежи, а для кого-то даже плюс», – рассуждает Александр Романенко, президент корпорации «Адвекс.Недвижимость». Его компания сейчас продает два десятка самых разных квартир на этой улице. «Если окна выходят во двор – проблем вообще никаких не будет. Весь вопрос в том, что именно мы можем предложить нашим клиентам. Куда важнее для современного покупателя — это чистый подъезд, наличие собственной парковки и консьерж».

Вместе с тем Александр Романенко соглашается, что для семейного покупателя присущие Рубинштейна особенности — «не позитивный фактор».

«Спрос на этой улице на квартиры для постоянного проживания заметно снизился с тех пор, как она начала развиваться как ресторанный и туристический центр», – говорит Дмитрий Титов. У его «Мира квартир» головной офис расположен как раз на Рубинштейна, так что удалось понаблюдать за трансформацией этого места. И именно у риелторов «Мира квартир» самый большой пакет предложений на Рубинштейна — чуть ли не треть. По ощущениям Дмитрия Титова, особенность улицы не сильно влияет на цену — вряд ли квартиры там в среднем дешевле больше чем на 5%, чем в более тихих местах. Этому есть и объяснение: в отличие от спроса на покупку, спрос на аренду жилья на Рубинштейна вырос очень серьезно. И приобретение квартиры на главной тусовочной улице города, может, не лучшая идея для переезда всей семьей, но зато неплохая идея для инвестиции с гарантированным доходом.

Денис Лебедев,
«Фонтанка.ру»

© Фонтанка.Ру