Деньги на обочине. «Фонтанка» выяснила, кто получит тройную цену за свою землю вдоль «Скандинавии»

Чтобы расширить трассу в Финляндию, государство заберет десятки гектаров у владельцев придорожных участков. Размер компенсации — от 20 тысяч рублей до 750 тысяч рублей за сотку. «Фонтанка» нашла всех, кому достанутся 150 млн рублей.

Деньги получат не только крупные сельхозпредприятия и АЗС, но и мелкие фермеры и садоводы. Методика расчета выплат такова, что кого-то могут обвинить в желании нажиться на них: за некоторые участки оценщики насчитали цену втрое, а то и вчетверо выше рыночной.

В рамках масштабного 90-миллиардного проекта реконструкции трассы «Скандинавия» чиновники заложили серьезный бюджет на выкуп земли у собственников. Вдоль двух отрезков от Огоньков до Выборга расположено почти 30 участков, которые были по заказу дорожников оценены примерно в 150 млн рублей. «Фонтанка» нашла землевладельцев, которых дорожники пока держат в неведении о цене выкупа. Почти все они надеются на лучшее, но понимают, что с государством бодаться бесполезно.

Сейчас в той или иной стадии ведутся работы по двум участкам — 35 км от Огоньков до Кирилловского и еще примерно столько же от Кирилловского почти до самого Выборга. На первом отрезке уже завершается вырубка леса и расчищается зона строительных работ, второй — пока лишь в подготовительной стадии. И там, и там подрядчик — АО «ВАД».

В конкурсной документации, размещенной на сайте госзаказа, доступны подробные проекты разных этапов расширения трассы. Именно в них содержатся отчеты ООО «Геосервис» о выкупной стоимости изымаемых участков, выполненные по заказу ФКУ «Упрдор Северо-Запад». Согласно этим внушительным по объему и вызывающим уважение по глубине аргументации цифр документам, большая часть земель вдоль дороги — это владения лесхозов. Однако права примерно на 200 тыс. м2 изымаемых земель принадлежат частникам и коммерческим фирмам. В «Геосервисе» их оценили в 151,6 млн рублей.

Эта цена почти в три раза выше рыночной, следует из документов. Дело в том, что на участке от Огоньков до Кирилловского при оценке размера компенсаций эксперты плюсовали к определенной ими «по рынку» стоимости дополнительные выплаты: компенсацию расходов, связанных с освоением новых земель взамен изымаемых, а также упущенную выгоду. Для владельцев лугов, к примеру, учитывался потенциальный объем скошенной травы, который по определенной формуле переводился в надоенное молоко, а молоко — в рубли.

Для примера, рыночная цена относительно небольшого участка сельхозпредприятия «Смена» (чуть меньше гектара) была определена в 2013 году, когда готовился проект, в 2 млн рублей. В этом году, с учетом примененного коэффициента инфляции, цифры выросли до 2,3 млн рублей. Это примерно соответствует реальным ценам, о которых сейчас говорят тамошние землевладельцы. Еще 460 тысяч — НДС (добавляется только юрлицам). Далее, на расходы по освоению новых земель закладывается 3 млн рублей, а размер упущенной выгоды был признан в 1,8 млн рублей. Итого набегает 7,7 млн рублей, что для сельскохозяйственного гектара в 50 км от КАД весьма немало.

Впрочем, в документации на второй участок — до Выборга упущенную выгоду и освоение новой земли уже никому не посчитали. И аналогичный по площади участок той же «Смены» в другом месте оценен всего в 4 млн рублей.

«Фонтанка» обратилась за разъяснениями подхода дорожников к «Упрдор Северо-Запад». Его специалисты прислали довольно подробное изложение своей юридической позиции, которое, впрочем, не внесло ясности в конкретные вопросы выкупа земли вдоль «Скандинавии».

«Площади земельных участков, подлежащих изъятию, в том числе путем выкупа, для государственных нужд для размещения объекта строительства, определены на основании проектных решений», – подтвердили в «Упрдоре». Причем дополнительные выплаты, сверх рыночной цены, прямо прописаны в процедуре изъятия.

При этом по закону для запуска процесса выкупа земель необходимо распоряжение Росавтодора. Его еще нет, пока готовится лишь ходатайство для его получения. Именно в нем будут окончательно определены цены на выкуп конкретных участков, и, судя по ответу дорожников, вполне возможно, что они будут отличаться от тех, что сейчас фигурируют в проекте.

Большинство из изымаемых участков расположены не вплотную к трассе, а чуть в отдалении — там, где планируется строить развязки.

Самый большой по площади участок, который понадобится дорожникам, — у ЗАО «Цвелодубово», почти 3,5 га. За него оценщики предлагали отдать 28,6 млн рублей. Это небольшая часть большого надела в 225 га, принадлежащего компании. Владелец ЗАО — крупный подрядчик на инженерных сетях ООО «Инженерная компания» Николая Бабяка. У него семейная компания, с ним работают сыновья. В лучшие годы компания получала заказов под 2 млрд рублей в год и даже могла похвастаться статусом крупнейшего подрядчика комитета по энергетике Петербурга. В 2017 году выручка была почти миллиард, в прошлом — только господрядов было получено на 1,2 млрд рублей.

Много лет назад он купил ферму в Цвелодубово у «Евросиб-Девелопмент» и с тех пор ведет там молочное хозяйство. До финансовых показателей основного бизнеса ей далеко: согласно последней отчетности выручку в 33 млн рублей почти «съела» себестоимость. На руках остаются даже не миллионы, а сотни тысяч рублей. Так что сельское хозяйство, скорее, можно считать хобби Николая Бабяка.

«Сейчас на этих землях у нас сенокос, убираем однолетние травы. Наше хозяйство выпускает шикарное молоко, творог, масло», – рассказывает Николай Бабяк. О том, что его землю должно выкупать государство, он узнал от корреспондента «Фонтанки». «Никто с нами никаких разговоров об этом не вел, и я даже не знаю, какой именно участок они хотят забрать. Так что не могу сказать, устраивает ли нас выкупная цена. Но, как я понимаю, это дело государственное, и повлиять на процесс мы вряд ли сможем», – считает землевладелец.

Вряд ли ему стоит особо спорить. Ведь специалистами «Геосервиса» рыночная стоимость этого участка изначально была определена в 7,5 млн рублей. То есть примерно 2 млн рублей за гектар, что многие землевладельцы сейчас посчитали бы вполне приемлемой ценой, а кто-то и выстроился бы в очередь, чтобы продать свой надел.

Но экономика дорожных изъятий земель работает по-другому. К моменту публикации проекта с учетом инфляции эта цифра выросла до 8,6 млн рублей. Чтобы компенсировать НДС, дорожники планируют доплатить Николаю Бабяку еще 1,7 млн рублей. Дальше — расходы, связанные с освоением новых земель, 11 млн рублей. И размер упущенной выгоды — 6,8 млн рублей. Итого выходит больше 8 млн рублей за гектар.

Можно предположить, что фермеру придется еще побороться за эти деньги, доказывая размер упущенной выгоды и необходимые расходы. Но у него в руках козырь: в проекте расширения дороги заложена именно такая цена за его участок.

Косит траву сейчас и частный владелец 2,5 га в районе будущей развязки Андрей Клюкач. «Эта земля мне досталась по наследству, я тут, можно сказать, вырос. Мой отец работал в колхозе, получил паи. Кто-то продал их по дешевке, а он сохранил. Сейчас вот я тут дом собираюсь строить, все никак разрешения на строительство не дождусь», – рассказал фермер. То, что часть земли придется отдать, а под окнами будет шестиполосная трасса, его не очень смущает.

С Андреем Клюкачом разговор о выкупе земли велся, но довольно давно — 2-3 года назад. Отрезать у него хотят почти полгектара. Переговоры были поставлены на паузу на этапе межевания. В каком сейчас состоянии этот процесс, он не знает. Цену ему, кстати, тоже не называли. Указанную в документации сумму в 3,9 млн рублей он считает приемлемой, спорить с ней тоже вряд ли станет. И правильно. Согласно документам, его 47 соток изначально были оценены в 1,3 млн рублей, а итоговая цифра выросла втрое за счет компенсаций.

Куда менее благодушно настроен Эдуард Саркисян, владелец 1,5 га в Огоньках, прямо напротив АЗС. В последние годы проезжающие по трассе автомобилисты могли видеть там магазин под открытым небом — саженцы от питомника «Зеленый город». Сейчас его не видно — он закрыт от проезжающих защитными щитами.

Участок Эдуард Саркисян купил еще в 2011 году, когда ни о каком расширении «Скандинавии» речь не шла, а в последние годы оказался буквально на стройплощадке. Около 1 тыс. м2 из его надела — в плане на выкуп в рамках третьей очереди строительства от Огоньков до Кирилловского. Обозначенная оценщиками цена — 948 тыс. рублей. Это втрое выше рассчитанной рыночной цены его 10 соток. Но иногда дело не в деньгах.

«Надо минимум в сто раз больше, чтобы я отказался от своего участка. Это же единственный заезд ко мне. Что же мне, отдать, а потом в судах добиваться сервитута?!» – возмущается землевладелец. Он, к слову, считает, что его вся эта история с выкупом уже не касается. «Мне выдали бумагу, что мой участок им не нужен, так что про цену мы даже не говорили», – объясняет Эдуард Саркисян. Впрочем, судя по выписке Росреестра, именно этот надел в Огоньках ему в феврале этого года придется отдать Рипсиме Саркисян — в рамках судебного дела о разделе совместно нажитого имущества между супругами. А какие у нее будут планы на придорожный участок, неизвестно.

Активно использует свой участок, попадающий в зону изъятия, и Елена Ермолаева, частный фермер. Забрать у нее хотят лишь немногим меньше, чем у Николая Бабяка, — 2,6 га собственной земли и еще почти 40 соток — арендуемой у государства.

На своей земле петербурженка и выпускница Химико-фармацевтической академии Елена Ермолаева занимается молочным животноводством. У нее 30 коров — дойное стадо и еще 40-50 телят. По образованию она инженер-технолог микробного синтеза, но найти в родном городе работу по специальности не удалось. Работала в Ленинградском зоопарке и на «Фармаконе», но денег там было мало, и пришлось искать другие варианты заработка. Сперва шила на дому, а потом они с мужем решили по примеру знакомого купить ферму.

«Дальше я начала ездить по выставкам и покупать поросят, коров. На первых порах пробовали держать всех: и кроликов, и коз. Опытным путем остались только коровы и свиньи, но потом свиней нам держать запретили из-за африканской чумы, пришлось всех «аннулировать». Теперь только коровы и немного бройлеров», – рассказывает фермер. Близость к трассе и многочисленным садоводствам дает дополнительный заработок — три раза в неделю Елена Ермолаева открывает свой магазин и продает свежее молоко (70 рублей за литр), а также кефир, йогурт, сыр. Как-то даже мороженое из своих сливок делали, а иногда бывают пельмени с говядиной.

«Сегодня за три часа работы я обслужила около 100 покупателей, в кармане выручка — 150 тысяч», – вполне заслуженно гордится своим трудом Елена Ермолаева.

Изымаемые у нее дорожниками участки — это почти 90% ее собственной земли, которую ее семья купила в далеком 2004 году. «Когда я поняла, что это будет моей работой, я искала землю и нашла тут. В первую волну фермеров все нахапали, и они стояли пустые. Один такой мы и взяли», – рассказывает фермер. Вести хозяйство теперь придется на арендованной — там еще около 8 га. Цена, которую ей определили за землю, — почти 25 млн рублей, Елену Ермолаеву более чем устраивает. Ведь изначально она была оценена в 7,9 миллиона.

«Знакомые, которые уже так продавали государству землю, говорили мне ориентироваться на 50 тыс. рублей за сотку. Если мне правда заплатят столько, во сколько оценили, я смогу купить у соседа пустующий участок, чтобы продолжить работать. Он просит где-то 3 млн рублей за гектар. Со мной дорожники говорили три года назад, я подписала бумагу, мол, понимаю, что стране это нужно, но цену мне тогда не называли», – рассказывает Елена Ермолаева.

Если план сработает, то отдав дорожникам 3 гектара за 24,7 млн рублей и купив у соседа аналогичный надел за 9 млн рублей, Елена Ермолаева останется с приличной суммой на обустройство запущенного участка, и что-то еще может остаться на развитие фермы.

Из крупных предприятий, которые лишатся в ходе модернизации «Скандинавии» земель, — птицефабрика «Роскар» и сельхозпредприятие «Смена», «дочка» Пискаревского молокозавода.

У «Смены» много наделов: четыре вдоль первого участка трассы и еще один — у второго. В общей сложности набирается почти 8 га, за которые оценщики насчитали почти 30 млн рублей. У «Роскара» изымается три участка — всего 8,9 тыс. м2, которые оценены (с упущенной выгодой и компенсацией) в 7,6 млн рублей.

Еще небольшой участок в 223 м2 из примерно гектара, который занят под АЗС, придется отдать ЛУКОЙЛу. Примечательно, что ему насчитали рекордную стоимость земли — даже без учета освоения новых земель и упущенной выгоды. Всего 1,7 млн рублей, то есть где-то 776 тыс. рублей за сотку. Лишь немногим меньше стоимость сотки определена для ООО «УК «Седьмой форт». Ему принадлежит грузовой шиномонтаж в Огоньках, и отрезать у него планируется 764 м2 от общего участка в 5 тыс. м2. Выходит, 771 тыс. рублей за сотку. Компания принадлежит Максиму Лапину, владельцу петербургской сети автосервисов «Петромакс» Но, возможно, его, как и соседа Эдуарда Саркисяна, изъятие земель не коснется, ведь основные работы в Огоньках уже закончены.

Также довольно высоко оценена земля на месте будущей развязки у Выборга ЗАО «Специализированное управление отделочных работ-66» – за 1,8 тыс. м2 земли им положено 7,2 млн рублей, то есть почти 400 тыс. рублей за сотку. Не сказать, что отделочные работы у этого управления идут полным ходом — согласно СПАРК, там лишь один сотрудник, директор и владелец предприятия выборжец Анатолий Гольник. Все его телефоны выключены, и уточнить, чем именно он занимается на изымаемой земле, «Фонтанке» не удалось.

А самая дешевая земля, по данным оценщиков, — все у той же «Смены». За второй по размеру изымаемый участок в 3,3 га на будущей развязке с дорогой на Стрельцово сельхозпредприятию насчитали всего 9,2 млн рублей, то есть 27,8 тыс. рублей за сотку.

Наиболее тяжелой может оказаться ситуация с изъятием земель у садоводств. Если на участке в районе Цвелодубово они все же находятся чуть в стороне от дороги, и там, может, как-нибудь обойдется, то на развилке к Лейпясуо и Стрельцово дачные домики вплотную к дороге. Так, от ближайших к трассе участков СНТ «Красногвардеец» – 50 метров до трассы, в СНТ «Смена» – 90 метров.

В «Красногвардейце» дорожники планируют, судя по документации, изымать три земельных надела с десятками участков садоводов. Всего 8 тыс. м2. Выкупная цена не поражает размером — от 116 до 160 тыс. рублей за сотку.

«С нами разговаривали три года назад. Мы тоже подписывали какие-то документы. Но цену с нами не обсуждали, и вообще пообещали, что не будут нас беспокоить. То, что землю у нас все же будут изымать, — это новость для нас. А цена, которую вы называете, — очень маленькая», – расстраивается представитель «Красногвардейца».

Справедливости ради, на сайтах объявлений есть предложения о продаже участков в этом садоводстве, цены в которых даже ниже, чем заложили в свои сметы дорожники. Так, «маленький, но очень уютный домик» на шести сотках предлагается за 490 тыс. рублей. В соседней «Астре», где также планируется изъять 1300 м2 по 160 тыс. рублей за сотку, пустой участок 11 соток продается за 800 тыс. рублей.

Но понятно, что дело не только в цене. Многие люди ездят в свои садоводства и налаживают там быт десятилетиями. Так что они надеются, что дорожники не станут сносить их дома.

«Когда вологодская компания (ООО «ПИИ «Севзапдорпроект». – «Фонтанка») делала проект, нам обещали, что нас не тронут. Будут ли вообще изымать — непонятно. У нас же все участки в собственности у людей. Может, будут забирать только земли общего пользования — где у нас дороги, например», – надеется Джамиля Волкова, председатель СНТ «Красногвардеец».

Пока что представители «Упрдор Северо-Запад» не идут на контакт с садоводами и не объясняют им, как будут обстоять дела. Хорошая новость в том, что до дачных домиков в Лейпясуо доберутся не скоро. По плану активная стройка туда придет не раньше чем в 2022 году.

Денис Лебедев, «Фонтанка.ру»