Перспективные территории.

Грядущая смена правил игры на строительном рынке не помешает девелоперам осваивать новые территории в Петербурге. Проспект Обуховской Обороны и зона у Новоорловского парка, Стрельна и Сестрорецк. В перспективе в городе будут застраивать не только участки бывших заводов, что сейчас в тренде, но даже удаленный от центра Петродворцовый район.

Редевелопмент также продолжит свое наступление на промзоны: к выводам о необходимости развития своей территории рано или поздно приходят старые и новые собственники тех предприятий, которым не выгодно вести свою деятельность в окружении жилья близко к центру города.

Несмотря на то, что сегодня в Северной столице отмечается очевидная тенденция появления новой застройки в сложившихся, обжитых районах, в перспективе продолжат развиваться и окраины. «Если рассматривать ближайшие лет пять, то укрупненно порядка четверти нового предложения выйдет на рынок на отдаленных территориях за кольцевой и три четверти – в "спальных" районах и в центре города, – рассказывает Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра "Петербургская Недвижимость". – Если же рассматривать будущие проекты в разрезе освоения бывших промзон, то чуть более трети всех новых объектов будут относиться к редевелопменту и примерно две трети – это будут различные другие варианты реализации».

По словам Ольги Трошевой, на сегодняшний день в Петербурге заявлено к реализации порядка 500 объектов. Но надо понимать, что выйдут на рынок далеко не все. Из пяти сотен будущих проектов имеются разрешения на строительство примерно у 185 объектов, причем у части разрешений уже заканчивается срок «годности». Озвученные планы по выходу на рынок в 2019–2020 годах имеют девелоперы чуть менее, чем сотни объектов. Наибольшее количество перспективных объектов со «свежими» разрешениями – в Приморском, Выборгском, Московском, Невском районах города. Активный редевелопмент территорий можно наблюдать и во Фрунзенском районе. «Эти территории имеют хорошие характеристики для возведения качественного жилья: хорошая локация, разветвленная транспортная сеть, развитая инфраструктура, близость исторических достопримечательностей, – говорит Дмитрий Коновалов, управляющий партнёр GloraxDevelopment. – Редевелопмент – перспективное для города направление качественного развития территорий, поэтому застройщики будут продолжать выводить такие проекты».

Новые горизонты

В ближайшей перспективе будут осваивать достаточно интересные, но удаленные районы, например Петродворцовый. Долгое время он оставался в аутсайдерах по строительству жилья – здесь возводили пять-шесть комплексов, причем часть из них – долгострои. Удаленность от центра, не самая лучшая транспортная доступность здесь компенсируется зеленью, хорошим воздухом, близостью Финского залива и популярных дворцово-парковых ансамблей. «Петродворцовый район, а именно локация Стрельны, в 2019–2020 годах будет осваиваться активно, – рассказывает Анжелика Альшаева, генеральный директор ООО "КВС.Агентство недвижимости". – Развивать его планируют несколько застройщиков, в том числе и ГК "КВС", которая выкупила участок площадью 84 га. В ближайшее время планируется выход объекта комплексного освоения территории в Стрельне – "Любоград"».

То же самое касается Курортного района – с одной стороны, элитного, с другой, достаточно удаленного от центра. Несостоявшийся редевелопмент Сестрорецкого инструментального завода и пока также не осуществившийся намыв «Новый берег» – это единственные крупные проекты в этом районе, которые замышляли девелоперы. Сейчас на рынок этого района планирует выйти игрок из Татарстана – компания «Унистрой», которая в 2018 году приобрела в Сестрорецке, в районе Авиационной улицы, масштабный участок под застройку – порядка 300 тыс. кв. м.

Движение на север

Если говорить о крупных проектах в целом в «спальных» районах города, то для них по-прежнему перспективны бывшие сельхозземли, например в зоне Каменка в Приморском районе. Здесь сейчас реализуется масса проектов от различных девелоперов, но освоение продолжится, появятся и новые стройки. «Сейчас в границах города есть очевидные точки наибольшей активности девелоперов, которые останутся таковыми в ближайшие годы, – уверен Игорь Креславский, председатель правления РСТИ ("Росстройинвест"). – Если говорить о предложении комфорт-класса, то можно выделить зону Каменка в Приморском районе». Так, планы по выводу новых проектов в этом месте имеются у VerenGroup, «Аквилон-Инвеста», есть участки, которые принадлежат крупному городскому лендлорду – NordEst.

В соседней зоне, где расположен Новоорловский лесопарк, этому девелоперу также принадлежит крупная территория на Заповедной улице, где в перспективе можно будет реализовать проект в сегменте «масс-маркет». Кроме того, есть планы по строительству на этой территории у «ЛСР. Недвижимость-Северо-Запад», разрешение на строительство получено.

Аналитики уверены: это миф, что сейчас в городе станут развиваться только территории бывших заводов ближе к центру. Поскольку в дальнейшем стоимость «квадрата» будет расти, целый пласт покупателей не сможет себе позволить приобрести квартиры в сегменте «комфорт-плюс» или «бизнес» в объектах редевелопмента. Во-первых, из-за локации, во-вторых – из-за особенностей реализации таких проектов стоимость жилья в них не может быть низкой априори. Поэтому на участках на окраинах города – в таких зонах, как территория у Новоорловского лесопарка, Парголово или Шушары, – по-прежнему продолжится строительство сравнительно недорогого жилья в сегменте «масс-маркет». Также там будут появляться и новые проекты.

Кроме того, в перспективе будут активно развиваться территории рядом с метро «Черная речка»: на одной только Белоостровской улице по трем адресам AAG, «Эталон ЛенСпецСМУ» и «Базис СПб» собираются реализовать сравнительно небольшие проекты, однако разрешительная документация еще не получена.

«В течение последних лет Приморский район активно развивался, – говорит Ольга Ульянова, директор департамента рекламы и маркетинга ГК "Полис Групп". – Появились новые магистрали и транспортные развязки, станции метрополитена, торговые центры, детские сады и школы. Благоустраивались парки». Дмитрий Ефремов, руководитель аналитического центра «Главстрой Санкт-Петербург», отмечает, что покупатели готовы доплачивать за городскую прописку, более развитую социальную и транспортную инфраструктуру.

В Выборгском районе продолжится освоение части территории завода «Светлана», у двух парков – Сосновка и Удельный. Здесь реализует проект SvetlanaParkхолдинг SetlGroup. В дальнейшем развитие на этом участке продолжится. Неподалеку от этого места, на 2-м Муринском пр., будет реализован проект ФСК «Лидер», разрешение на строительство получено. Активно будет развиваться «индустриальная часть» района в районе Большого Сампсоньевского проспекта, станций метро «Лесная» и «Выборгская». Ряд участков у девелоперов имеется в удаленных от города частях поселка Парголово, но не самая лучшая транспортная доступность этих территорий не позволяет им выйти в топ по спросу.

Невско-Василеостровские перспективы

Крупным поставщиком нового жилья будет и Невский район. Здесь будут развиваться территории на различных участках Октябрьской набережной, также зона в районе проспекта Обуховской Обороны – улицы Седова, запланированы проекты и на более удаленных участках района – в Усть-Славянке и в Русановке.

В Василеостровском районе масштабные преобразования связаны с намывом. «Прибрежные районы прирастают новыми землями, которые требуют качественного развития, – говорит Дмитрий Коновалов, управляющий партнёр GloraxDevelopment. – В ближайшие несколько лет количество современных жилых и деловых кварталов в прибрежной зоне, в частности на намыве, увеличится». По мнению Дмитрия Коновалова, у площадок, которые находятся на новых территориях, в том числе на намыве, есть множество преимуществ. Свободные от застройки, они дают возможность возводить жилье совершенно иного качества и уровня, а также создавать всю необходимую инфраструктуру для комфортного проживания.

Помимо этого девелопера и SevenSunsDevelopment здесь будут работать и другие. Недавно здесь началась реализация масштабного проекта от «ЛСР. Недвижимость-Северо-Запад» жилого комплекса «Морская набережная». К 2030 году на этой территории появится 886 тыс. кв. м недвижимости, из которых чуть более 503 – жилая. «Проект жилого квартала на Васильевском острове – один из самых амбициозных для нас уже тем, что всю "новую землю" мы создали сами, за счет собственных строительных материалов и мощностей предприятий холдинга, – говорит генеральный директор "ЛСР. Недвижимость-Северо-Запад» Дмитрий Ходкевич. – Скоро тут будет принципиально новая реальность городской среды: современная архитектура, коммерческие площади, общественные пространства, набережная, вся сопутствующая инфраструктура. Это не просто красивые слова, а та задача, которую мы перед собой ставим».

Увы, есть в городе депрессивные территории, которые просто необходимо развивать. Но по ряду причин туда бизнес еще не пришел, поэтому в ближайшие годы какого-либо развития здесь не ожидается. «Освоение принципиально новых локаций, таких как западная часть Адмиралтейского района, в ближайшие два года маловероятно, – рассказывает Петр Буслов, руководитель группы маркетинга компании ЦДС. – Пока еще не найден инвестор, готовый первым взяться за развитие этой территории».

Если говорить о грядущем пополнении земельного банка, то вряд ли девелоперы будут очень активны в этом направлении – у большинства застройщиков уже есть участки «на перспективу». По словам Беслана Берсирова, заместителя генерального директора компании «Строительный трест», в ближайшие годы девелоперам могут быть интересны участки, которые требуют минимальных вложений. Нужно посмотреть, как поведет себя рынок, – покупать новые участки и держать их про запас экономически нецелесообразно. Правильность таких мыслей подтверждается практикой: попытка продать крупный участок завода «Климов» на «Лесной», несмотря на его перспективность, успехом не увенчалась.

Маргарита Яременко,
специально для «Фонтанки.ру»

© Фонтанка.Ру