Подозрительный покупатель.

Росфинмониторинг разослал посредникам в сфере сделок с недвижимостью инструкцию по выявлению сомнительных покупателей и продавцов. Если верить получившемуся образу, подойдет примерно каждый первый.

Скрытное поведение, просьбы ускорить процесс или сделка между родственниками. Служба финансовой разведки дала риелторам и нотариусам краски для зарисовки подозрительных клиентов. Но если для первых отправка получившихся портретов в Росфинмониторинг — только рекомендация, для вторых — обязательство. По итогам национальной оценки рисков легализации отмывания денежных средств сделки с недвижимостью Финансовая разведка относит к группе умеренного риска. По закону, Росфинмониторинг проверяет все покупки, продажи или аренду на сумму свыше 3 млн рублей.

Согласно информационному письму РФМ от 11 марта (есть в распоряжении редакции), по итогам 2018 года наиболее часто финансовая разведка получала сообщения (35% от общего массива) о подозрительных клиентах — участниках государственных целевых программ, которые направлены на обеспечение жильем или улучшение жилищных условий.

На втором месте — многократные купли-продажи недвижимости (28%). В тексте разведка сетует, что достаточно часто представители риелторской сферы отправляют информацию без пометок, почему сделка подпала под сомнение. Такой формальный подход отправителей лишает РФМ возможности «определить характер и основания признания операций в качестве подозрительных».

Облегчить работу сотрудникам мониторинговой службы должна инструкция, которую в начале марта получили риелторы и нотариусы. В информационном сообщении перечислены признаки, по которым сопровождающие сделки с недвижимостью могут выявить потенциально неблагонадежных клиентов, которые через покупку недвижимых активов могли легализовать добытые преступным путем деньги.

Содержащиеся в письме положения являются обязательными для исполнения только нотариусами, разъясняет исполнительный директор агентства недвижимости «Рослекс» Андрей Петий, добавив, что для риелторского сообщества сообщение носит только рекомендательный характер.

Признаки поделены на три блока: поведение, особенности расчета и условия сделки. Служба причисляет к подозрительным, например, скрытные и неопределенные ответы клиента о происхождении денег и выборе способа расплаты за недвижимость, умалчивание о принадлежности к пулу публичных должностных лиц и неоднократно заданные вопросы о том, насколько тщательно риелтор или нотариус исполняет закон о противодействии антиотмывочного законодательства. Кроме того, к сомнительным причисляются и ситуации, когда клиент настаивает на расчете наличными средствами или необъяснимо меняет распоряжения на последнем этапе следки.

Факт сделки для большинства собственников или покупателей сам по себе уже является стрессом, поэтому говорить тут о подозрительности поведения довольно сложно, комментирует президент Гильдии риелторов Москвы Александр Мальцев.

Чтобы понять, насколько сомнительно поведение клиента, нужно знать базовую линию его поведения. То, что может быть подозрительным для одного типа людей, совершенно нормально для другого, добавляет эксперт.

В числе поведенческих аномалий упоминаются и попытки участника сделки скрыть личность истинного приобретателя или покупателя. «Это вообще из области фантастики, потому что договор купли-продажи по ГК РФ подписывают продавец (собственник или представитель по доверенности) и покупатель», – говорит управляющий партнёр петербургского агентства недвижимости «Груздев, Калиш и партнёры» Константин Калиш, недоумевая, как можно скрыть личность, если сведения прямо указываются в договоре купли-продажи. За 4 года работы он не смог припомнить ни одного случая, когда клиенты задавали вопросы об исполнении антиотмывочного законодательства.

Риелтор не обязан выяснять у клиента, является ли он публичным должностным лицом или нет. Отношения регулируются договором об оказании услуг, считает специалист. «Если риелтор начнет задавать такие вопросы, то, скорее всего, у вменяемого клиента через некоторое время появится другой риелтор», – резюмирует Калиш.

К особенностям расчетов Росфинмониторинг причисляет диссонанс между суммой сделки и социально-экономическим положением клиента, использование векселей и ценных бумаг или покупку элитной недвижимости гражданами из других регионов или иностранцами.

Посредники рынка недвижимости говорят, что в сегменте премиальных лотов под «подозрительные» подпадает почти каждая сделка. А такие клиенты, как правило, не спешат отчитываться об источнике происхождения своих средств.

«В сфере недвижимости все хотят максимальной конфиденциальности, и это правильно. Сегодня Иван Иванович продал квартиру за 5 млн рублей, а завтра к нему пришли за деньгами неизвестные ребята. Кому это нужно? Кто будет работать с риелтором, разглашающим такие данные?» – задается вопросом Калиш.

Портрет сегодняшнего покупателя HNWI (обладающего значительным капиталом лица) сам по себе претерпевает изменения, говорит директор департамента жилой недвижимости «Colliers International Санкт-Петербург» Елизавета Конвей. «К нему уже сложно применить прежнее понятие «типичного для данного вида сделок». С одной стороны, он стал моложе, сохранив при этом прежнюю аудиторию, которая за прошедшие 10 лет не помолодела, но по-прежнему является активной. Поэтому возрастные рамки сейчас достаточно емкие», – пояснила она.

Третий блок инструкций Финразведки прописывает подозрительные условия купли-продажи недвижимости. Например, расхождения между реальной и заявленной стоимостью лота, аффилированность, в том числе родственные связи сторон или их принадлежность к нетипичной возрастной или социальной группе.

Такие особенности, как правило, объясняются не легализацией доходов, а факторами, связанными, например, с налогообложением. «У меня были некоторые клиенты, которые оформляли квартиры не на себя, а на маму, но причиной этого было не сокрытие доходов, а пребывание в зарегистрированном браке: при отсутствии брачного контракта не все хотят иметь имущество, которое считается совместно нажитым», – констатирует Мальцев.

Люди, легализующие свои преступные доходы, вряд ли будут обращаться к легальным участникам рынка недвижимости. Для этого у них есть свои, такие же нелегальные специалисты, которые помогут провести сделку. Ведь регулирования риелторской деятельности отсутствует, добавляет эксперт.

Участники рынка не усмотрели также ничего криминального в расчетах наличными средствами: большая часть сделок в России производится именно таким способом. Право граждан на проведение не связанных с предпринимательской деятельностью сделок за наличный расчет на неограниченные суммы прописано в пункте 1 статьи 861 ГК РФ.

В случае, если деньги на покупку клиент получил от стороннего лица, вряд ли стороны сделки самостоятельно раскроют глаза риелторам, а запросить такую информацию в банке может только прокуратура. Остальные — на основании решения суда.

По мнению Конвей, как и любая другая мера, направленная на упорядочивание ситуации, эта история однозначно будет усложнять процесс. «Сделки рано или поздно должны были приобрести большую прозрачность, от этого не уйти. Нужно просто отнестись к этому с пониманием. Найдет ли изобретательный русский ум новые лазейки? Возможно. Приблизит ли это нас к мировой практике подтверждения своих доходов? Скорее да, чем нет», – заключила эксперт.

Ирина Корбат, «Фонтанка.ру»

© Фонтанка.Ру