Зачем открывать эскроу-счет при покупке квартиры?

Если дом еще не достроен и вы покупаете жилье по договору долевого участия (ДДУ), то, скорее всего, без эскроу не обойдется. Чтобы узнать точно, спросите у застройщика, какая именно форма расчета предусмотрена договором. Или выясните это сами, заглянув в проектную декларацию, размещенную на сайте ЕИСЖС. Все-таки эскроу? В этом случае после подписания договора вам необходимо будет лично открыть этот счет в уполномоченном банке, который был выбран застройщиком и указан в договоре. А когда Росреестр проставит на ДДУ пометку о регистрации, вы зачислите на него деньги в счет оплаты цены договора. Однако застройщику они будут недоступны. Эти средства он сможет получить только когда сдаст дом в эксплуатацию и хотя бы на одну квартиру в нем будет зарегистрировано право собственности.

Не волнуйтесь, средства на счетах эскроу хорошо защищены. В случае, когда девелопер опаздывает с вводом объекта в эксплуатацию больше, чем на 6 месяцев, деньги вам вернут в полном объеме после окончания срока их размещения. Если строительной компании угрожает банкротство из-за финансовых трудностей, средства со счетов эскроу можно получить по факту расторжения (в том числе одностороннего) ДДУ и регистрации этого расторжения в Росреестре.

При этом надо понимать, что сегодня финансовые проблемы у застройщика менее вероятны, чем раньше, – как раз благодаря проектному кредитованию строительства. Плюс, если затруднения все же возникнут, банк-кредитор сможет взять на себя часть функций по достройке объекта: ведь он заинтересован в возвращении выданного проектного кредита.

В случае отзыва лицензии у банка деньги защитит система обязательного страхования вкладов. Для эскроу «несгораемая сумма» составляет 10 млн рублей, а не 1,4 млн рублей, как у обычных вкладов. Средства на счете страхуются на весь период их размещения.

Тут существует лишь один негативный вариант развития событий. Вы покупаете квартиру дороже 10 млн рублей, у банка отзывают лицензию — и тогда вы действительно рискуете лишиться той части средств, которая превышает «несгораемую сумму».

Если дом еще не готов, вы можете обратиться к застройщику и договориться о расторжении ДДУ по соглашению сторон. Деньги вам вернут по факту регистрации расторжения в Росреестре. Второй способ — продать ваши права требования на строящуюся квартиру, заключив Соглашение об их уступке. Плату за права вы получите после регистрации Соглашения в Росреестре. А человек, который у вас их купил, должен будет обратиться в уполномоченный банк, где открыт ваш счет эскроу, и поменять владельца счета.

Если использование эскроу закреплено в ДДУ, то при рассрочке надо будет вносить деньги на счет по графику платежей, а при ипотеке банк, выдающий кредит, сам перечислит на него средства после регистрации договора.

Такое возможно, но эскроу тут ни при чем. Всему виной изменение источников финансирования строительства. Дело в том, что раньше застройщики работали за счет бесплатных средств дольщиков, а теперь им придется брать платные проектные кредиты у банков. В результате цена квартиры к моменту сдачи дома может стать выше, чем была в начале стройки.

В общем, да. Эскроу и проектное кредитование строительства дают безопасность, которую не могла обеспечить существовавшая ранее система. Во-первых, снижается риск потери имущества: дольщик в любом случае либо получит квартиру, либо вернет свои средства. Во-вторых, уменьшается вероятность недостроя, так как банк практически полностью финансирует и целиком контролирует весь процесс. У девелопера при этом есть средства для бесперебойной стройки, и ему не нужно ждать продажи очередного пула квартир для пополнения оборотных средств.

Так что благодаря внедрению счетов эскроу обманутые дольщики должны в скором времени исчезнуть как класс. Изменение системы долевого строительства в будущем может перестроить весь рынок недвижимости, и жилье в основном будут приобретать не на этапе строительства (ДДУ), а уже готовым — по договорам купли-продажи.

Материал подготовлен в партнерстве с ПАО «Банк «Санкт-Петербург».