ЖК в созвездии долгостроя.

В одном из последних петербургских жилищных кооперативов произошла смена власти. Компании-застройщику грозит банкротство. Новое руководство ЖСК уверено, что предшественники выступают в суде против пайщиков.

Насколько велики шансы «ФБ Сестрорецк» достроить ЖК «Водолей-2» станет известно в ближайшее время. Сроки напрямую зависят от исхода дела по банкротному иску к компании. Кооператив тем временем раздирают внутренние конфликты, которые могут серьезно отдалить день, когда пайщики наконец получат ключи от квартир.

Тихий переворот в отдельно взятом жилищном кооперативе произошел в Сестрорецке 16 января, когда на внеочередном собрании пайщики ЖСК «Водолей-2» сумели сменить председателя правления. Для Андрея Терентьева, еще недавно занимавшего эту должность, происходящее оказалось неожиданностью. Смещение инициативная группа вместе с юристами готовила тайно.

ЖК строит компания «ФБ Сестрорецк», в отношении которой в арбитраже рассматривается банкротный иск. Как говорят пайщики, в установленном порядке они встретились впервые за 5 лет. Поводом для собрания стало принятие нового устава ЖСК. Проект документа подготовила третейская судья Татьяна Кузнецова, она и представила документ собравшимся. После ее выступления члены инициативной группы совершили эффектный выход – попросили собравшихся обратить внимание на экран и продемонстрировали телевизионный ролик, где промелькнула знакомая фамилия. В нем рассказывалось, как своих квартир лишились сотни горожан.

Предыстория у всех пострадавших схожая: заемщики закладывали недвижимость по микрокредиту. Когда долг был погашен почти полностью, кредитор переставал выходить на связь, а через некоторое время объявлялся вместе с требованием рассчитаться с учетом накапавших процентов. Они, как правило, были сопоставимы со стоимостью заложенного жилья. Спор благодаря специальной оговорке в договоре стороны могли решить лишь в определенном третейском суде, фактически частной организации. Фемида в лице Татьяны Кузнецовой склонялась в сторону кредиторов.

Один из пайщиков, заведующий кафедрой технологии целлюлозы и композиционных материалов ВШТЭ Эдуард Аким, поделился опасениями, что в случае «Водолея-2» речь может идти о похожей технологии банкротства. «Складывается впечатление, что застройщику хотят не дать достроить дом и расплатиться с долгами за счет продажи оставшихся площадей. Иными словами, цель банка-кредитора, у которого в залоге оказалась заведомо завышенная залоговая масса, не получить деньги, а обанкротить застройщика и лишить нас оплаченных нами квартир», – сказал он.

После того, как пайщики познакомились с автором нового устава поближе, члены инициативной группы обратили внимание будущих соседей на изменения, которые предложила Кузнецова. «Новый устав вводил в ЖСК абсолютную монархию», – комментирует один из пайщиков. Адвокат Константин Григорьев, который защищает интересы «водолеевцев», поясняет: исходя из документа (есть в распоряжении редакции), председатель становился бы несменяемым, так как срок его полномочий ограничивался лишь датой избрания преемника. Наступление такого дня определял бы глава ЖСК, ведь по новому уставу только он имеет возможность созывать и проводить заседания правления кооператива, которое может его сместить. Про эту особенность Татьяна Кузнецова во время презентации не сказала.

Утверждать документ в таком виде участники собрания отказались. Почти единогласно они проголосовали за смену председателя и правления кооператива, в котором был и бывший владелец застройщика «ФБ Сестрорецк» Игорь Балландович, пайщик знаменитого кооператива «Озеро».

Правда, и другая сторона тоже преподнесла сюрприз. На собрание пришел претендент в члены ЖСК. Мужчина представился Дмитрием Филиным. Он оказался знаком многим пайщикам как адвокат, который занимался подготовкой документов для вступления ЖСК в реестр кредиторов в рамках иска о банкротстве. Соискатель сообщил, что является покупателем по переуступке 27 квартир в ЖСК, принадлежащих СМУ-303 – одному из подрядчиков строительства дома.

Однако пополнить ряды участников ЖСК ему не удалось. Собрание проголосовало за то, чтобы не принимать в кооператив новых членов, а тщательно изучить документы и личность претендента. Пока Филин остается цессионарием — одной из сторон договора уступки.

Напомним, что возводить ЖК «Водолей-2» начали как самострой, из-за чего одно время ему грозил снос. Разрешение на строительство «ФБ Сестрорецк» получил только в октябре 2017 года. Почти готовым комплекс смело можно было назвать еще три года назад. Но активно интересоваться, почему квартиры все еще пустуют, пайщики начали лишь год назад, градус ситуации подогрел банкротный иск на 99,2 млн рублей, который Инторгбанк подал к застройщику в июне прошлого года. За две недели до подачи иска Балландович вышел из состава совладельцев «ФБ Сестрорецк». Сейчас компания, по данным СПАРК, принадлежит ООО «СМУ-303-Инвест», которым владеют Евгений Логинов (80%) и Николай Мальтов (20%).

Кроме того, Инторгбанк в конце октября 2018 года подал иск о взыскании долга к ЖСК. Уже позднее пайщики узнали, что кооператив выступил поручителем по кредиту, который финансовая организация выдавала застройщику.

Пока что «ФБ Сестрорецк» находится лишь под наблюдением. На этом этапе компания еще вправе распоряжаться своими активами и, соответственно, достраивать ЖК. Следующее заседание состоится 24 января, и оно может стать переломной точкой.

В арбитраж поступили два ходатайства о введении в компании конкурсной процедуры на основании 7-го параграфа закона о несостоятельности – «Банкротство застройщиков». По словам юриста, если 24 января суд удовлетворит это ходатайство, из процедуры наблюдения компания неминуемо попадет в конкурсное производство. В залоге банка, по сведениям членов кооператива, находится недострой, земля под ним и соседний участок. Реализовать это имущество в рамках процедуры можно несколькими путями. Возможные варианты исхода объединяет одно: в лучшем случае пайщики получат свои квартиры очень нескоро.

Первое ходатайство в период председательства Терентьева подал ЖСК. Второе направило в суд ООО «Новые энергетические технологии», которое претендует не на деньги, а на квадратные метры в жилом комплексе. На момент подачи ходатайства НЭТ возглавлял Андрей Терентьев. Экс-глава кооператива заверяет, что действовал в интересах пайщиков, и попросил суд о выводе 113 квартир из конкурсной массы.

Если компания упадет в окончательное банкротство, это сильно затормозит процесс получения квартир, констатировал замглавы комитета по строительству Евгений Барановский на рабочей встрече с пайщиками, которая состоялась 17 января. Он добавил, что пока шансы оперативно завершить стройку достаточно высоки.

Зарегистрировать смену председателя правления в налоговых органах до 24 января «водолеевцы» не успеют. А представителем ЖСК в суде председатель становится с момента государственной регистрации. До тех пор полным правом представлять кооператив в суде будет обладать Андрей Терентьев, действия которого пайщики расценивают как попытку ускорить банкротство компании. «И есть основания полагать, что он будет это делать», – подчеркнул Григорьев.

Участники встречи в комстрое попросили Смольный выступить на суде в качестве участника процесса. Для этого пайщики должны успеть подать от своего имени ходатайство о привлечении комитета. Вступив в дело, профильная структура администрации города, в свою очередь, сможет информировать арбитраж о подоплеке процесса и со своей стороны обратиться к судье с просьбой отложить рассмотрение иска. «Работаем на 24-е», – резюмировал юрист. На подачу ходатайств у пайщиков остаются считанные дни.

Андрей Терентьев рассказал «Фонтанке», что он пока не решил, примет ли участие в поворотном заседании и будет ли оспаривать итоги голосования собрания. В том, что заселение «Водолея-2» может затянуться, экс-председатель склонен винить застройщика, который своевременно не вернул кредит банку, хотя признал, что просрочка была еще в конце 2017 года, до выхода Балландовича из состава владельцев. Новые собственники, по его словам, «сами не понимают, во что ввязались». Решение собрания о смене руководства он объяснил усилиями «ФБ Сестрорецк».

Терентьев в свое время был пайщиком кооператива, но переуступил права другому лицу. Однако остался председательствовать в ЖСК, хотя зарплату за работу не получал. На вопрос, почему он не отдал руководство заинтересованным в завершении строительства, Терентьев ответил: «Не было другой кандидатуры, чтобы пришел кто-то другой и занял это место. Должность в свое время не требовала каких-то усилий».

В ходе встречи в комитете наметилось взаимодействие между пайщиками и застройщиком. «Водолеевцы» поинтересовались, как «Новые энергетические технологии» стали кредитором «ФБ Сестрорецк». «Эта сделка очень большому сомнению подвергается, она проведена прошлым руководством через огромное количество переуступок. И нам надо будет ее оспаривать», – пояснила представитель компании.

Залоговые обязательства ЖСК, появление НЭТ в числе кредиторов и Филина в качестве распорядителя 27 квартирами вызвало у пайщиков подозрения, которыми они готовы поделиться с правоохранителями. Выяснилось, что и застройщик не против довести некоторые сведения до компетентных органов. Стороны договорились встретиться и обсудить вопрос совместных действий в ближайшее время. В том числе, сверки данных о количестве пайщиков и внесенных ими суммах.

Сейчас ЖК практически готов, на его завершение требуется еще около 30 – 40 млн рублей. До готовности комплексу не хватает канализационной станции, отделки мест общего пользования, проведения электричества и благоустройства территории. Однако серьезные замечания к комплексу появились у Госстройнадзора. На встрече в комитете представитель надзорной службы рассказал, что застройщик допустил отклонение от проекта. Несоответствие проверка обнаружила на первом этаже, где вместо негорючих минеральных материалов использовались трудногорючие. «Эта задача трудно решаема», – констатировал эксперт.

Госстройнадзор по итогам проверки «Водолей-2» предписал до 25 мая устранить ряд замечаний. Представитель ведомства предупредил: необходимо уложиться в срок, так как с момента получения разрешения на строительство градостроительные нормативы успели измениться. Сроки более чем реальные при условии, что «ФБ Сестрорецк» не успеет вступить в банкротство.

Ирина Корбат,
«Фонтанка.ру»

© Фонтанка.Ру