В погоне за уходящей долевкой скупают квартиры, старые и новые

Средние цены и на первичном, и на вторичном рынке выросли и сравнялись. На обоих рынках сейчас ажиотаж. Аналитики уверяют: для последних лет рост цен сегодня - небывалый.

Новости об отмене долевого строительства всколыхнули покупателей. Объем предложения новостроек впервые за последние годы снизился. А на вторичном часть продавцов попрятала свой товар в ожидании дальнейшего роста цен. При этом появляются все новые и новые предложения в удачных местах, но по возросшим ценам. Все дороже становится «новая вторичка», а стоимость квартир в советских домах не растет.

А пока аналитики фиксируют небывалый для последних лет рост цен. По данным Консалтингового центра «Петербургская недвижимость», с начала года в масс-маркете на первичном рынке Петербурга средняя цена при 100%-ной оплате выросла на 5%. В пригородной зоне Ленобласти и того больше – на 8,6%. Впрочем, в последнем случае на средний показатель повлиял уход с рынка проблемных объектов – они и были самими дешевыми. До конца года аналитики прогнозируют также небольшой рост, поэтому по итогам 2018 года динамика средней цены в городе может составить до 6,5 – 7% в плюс.

Существенное увеличение спроса на первичном рынке объясняется просто: людей напугали отменой долевого строительства и сменой схемы финансирования покупки жилья. Да и рост курса валют, как обычно, внес свою лепту. Поэтому стоимость жилья пошла вверх еще летом, хотя тогда к тому особых рыночных предпосылок, кроме спроса, не было.

По данным «Петербургской недвижимости», за 9 месяцев 2018 года в Петербурге и пригородной зоне области продали уже 3,5 млн кв. м строящегося жилья, что в некоторые не столь активные годы составляло годовой объем продаж. При этом даже небольшой рост ставок по ипотеке, по свидетельствам как девелоперов, так и риелторов, никак не охладил рынок. В итоге по результатам 2018-го ожидаются рекорды в объемах продаж.

Ликвидное предложение тает

Поскольку первичный и вторичный рынок – сосуды сообщающиеся, то активность покупателей заметна стала и в сегменте готового жилья. «Такого ажиотажа не было даже в 2014 году, – уверен Сергей Дроздов, генеральный директор агентства «Петербургская недвижимость». – Сейчас на рынке сметают все, что есть в недорогом сегменте. Удивительно, но по студиям и «однушкам» – в сегменте «новая вторичка» сейчас спрос превышает предложение. Особенный интерес к недорогим квартирам по цене около 2,4 – 2,5 млн. руб. За такие деньги сейчас можно приобрести студию с отделкой в недавно сданном доме в Мурино, Кудрово, на окраинах Красносельского района. В Приморском районе уже порядка 2,7 млн. руб. В период ажиотажа даже однокомнатные «хрущевки» в таких районах, как Невский и Красносельский, пользуются спросом и с лета выросли в цене с 2,8 до 3 млн руб. В связи с ростом цен на студии покупатели обратили свое внимание даже на комнаты, чего не было уже много лет. Доля сделок по комнатам за последние месяцы выросла с 10 до 14%».

По словам эксперта, часть продавцов, как обычно бывает во время ажиотажа, сняли свои объекты с продажи. И вероятно, выставят их на рынок уже весной, когда все уляжется. При этом все больше на рынке заметно расслоение: активный спрос не затронул неликвидное жилье. Так, если стоимость ликвидных студий и однокомнатных в «новой вторичке» выросла с начала года на 10 – 12%, то цена «двушек» и «трешек» в «брежневках», старых кирпичных домах, «кораблях» и прочих советских домах не увеличилась. И в дальнейшем ожидают, что тенденция продолжится.

По данным аналитиков, сейчас средняя стоимость квадрата в сегменте масс-маркет на первичном рынке – 101,6 тыс. руб., а на вторичном рынке – 100 тыс. Но разница в цене при реальной покупке все же ощутима, если речь идет о старте продаж в новом доме.

Старое и новое

«Да, действительно в последнее время средние цены на первичном и вторичном рынках недвижимости Петербурга сблизились, – подтверждает Ольга Копейкина, директор по продажам и маркетингу ГК «Ленстройтрест». – Это произошло, потому что так называемая «старая вторичка» – «хрущевки», «брежневки» и другие дома – постепенно дешевеет, а квартиры в новостройках, напротив, дорожают. Тем не менее при выборе жилья лучше ориентироваться не на средние цены, а на стоимость конкретных проектов в интересующей локации».

«Если человек хочет приобрести квартиру в доме, отвечающем современным требованиям, то сегодня он вынужден обратиться к строящемуся жилью, – уверен Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости Группы ЦДС. – Само собой, он может купить квартиру в уже сданной новостройке от частного лица, но надо понимать, что такое жилье с оформленной собственностью будет стоить значительно дороже, чем на этапе строительства».

Так, допустим, в Мурино покупатель приобретет однушку с отделкой на рынке «новой вторички» у частного лица за 3,5 млн. руб. При этом в строящемся доме на начальной стадии строительства с отделкой можно приобрести примерно такую же, но уже за 2,72 млн. руб.

По словам Юлии Ружицкой, директора по продажам «Главстрой Санкт-Петербург», действительно, наиболее явно сейчас конкурируют между собой квартиры в строящихся и недавно построенных домах. «Кроме того, что цены на первичном рынке ниже, способов приобретения жилья здесь больше, – говорит эксперт. – Покупатель может воспользоваться ипотекой, взять рассрочку от застройщика или внести всю сумму сразу».

Риелторы отмечают, что если раньше ставки ипотеки при покупке на вторичном рынке были около 9,5%, то сейчас чуть больше 10%. На первичном – совсем чуть-чуть ниже, но тоже подросли. Но тем не менее, такой несущественный рост не сыграл никакой роли в регулировании спроса. По крайней мере пока.

Удобные места

Хорошо сейчас то, что у покупателей стало больше возможностей купить на первичном рынке квартиру в той локации, которая, действительно, нравится. Ранее многие приобретали жилье на вторичном рынке исключительно для того, чтоб жить там, где им хочется, где их дети ходят в школу, где живут их родители, где рядом находится станция метро. Ведь новостроек к тех самых локациях не было.

Действительно, раньше девелоперы активнее всего осваивали необжитые городские окраины, а сейчас, за счет редевелопмента промзон, на рынок выходят строящиеся дома в интересных местах – например, у станций метро «Черная речка», «Старая Деревня», «Ломоносовская», «Елизаровская» и в других обжитых локациях. Часто – рядом не только метро, но и парки, торгово-развлекательные центры, различные магазины, социальная инфраструктура. Но есть один минус: эти новостройки недешевые, относятся они даже не к комфорт-классу, а часто к новому сегменту «комфорт-плюс». Так, стоимость студии даже на самом начальном этапе может составлять 3 – 3,5 млн. руб.

Первичный рынок все больше расслаивается: то, что находится в удачных местах, стоит дорого и продолжит дорожать. То, что на периферии, стоит дешевле примерно на треть. Так, средние цены за квадрат в популярных локациях в городе – «Черная речка» – «Лесная» – 132, 1 тыс. руб., «Фрунзенская» – 125,9 тыс. руб., Средняя Рогатка – 109,7 тыс. руб., а в Кудрово – 81,4 тыс. руб., Мурино – 72,6 тыс. руб., Новоселье – 69,1 тыс. руб. И разница будет расти и дальше.

Маргарита Яременко