Уборка в номере. Застройщик и управляющая компания апарт-отеля Docklands.Life встретятся в суде

Управляющая компания Docklands.rent, отельер Zenith Property Management и застройщик апарт-отеля на набережной Макарова, 60, Docklands Development готовят взаимные иски друг к другу. Строители пытаются выдавить совместно созданную управляющую компанию с объекта, Docklands.rent заверяет, что не оставит инвесторов.

В начале недели компания Docklands Development, которая построила инвестиционный апарт-отель Docklands.Life на Васильевском острове, объявила о разрыве со своим партнером – Zenith Property Management. Девелопер обвинил управляющую компанию в том, что высокая загрузка апарта якобы не сказывается на доходе инвесторов отеля. Кроме того, застройщик заявил, что УК с августа прекратила выплаты собственникам юнитов.

«Непонятно, при чем тут вообще Zenith Property Management, – говорят отельеры. Компания Docklands.rent создавалась на паритетных началах представителями Zenith PM и представителями застройщика, и управляет отелем вовсе не Zenith. И выплаты никогда не прекращались», – отметила управляющий партнер Docklands.rent Наталья Скаландис.

Согласно базе данных СПАРК, ООО «Докландс Рент» владеют Татьяна Нилова (40%), Татьяна Шашина (10%), Илья Андреев и Наталья Скаландис – по 25%. Нилова – 100% бенефициар «Докландс Девелопмент», а Шашина – руководитель этой компании. Андреев и Скаландис являются управляющими партнерами Zenith PM.

Инвесторы отеля обеспокоены, что в результате ссоры и возможной смены УК получение дохода от сдачи юнитов как минимум может встать на паузу.

Квартирный вопрос

Что же касается проблем с доходами, то на состоявшемся 14 ноября собрании собственников управляющая компания подтвердила наличие задержек по выплате от сдачи юнитов и назвала конкретные сроки погашения задолженности. Этот факт «Фонтанке» также подтвердили собственники Docklands.rent и один из частных инвесторов, присутствовавших на встрече.

«Застройщик Docklands.Development грубо нарушил свои обязательства по финансированию совместной управляющей компании, не компенсировал Docklands.rent затраты на техническое обслуживание с февраля 2018 года по настоящее время», – заявили в УК.

«Docklands.rent получил несколько отказов на размещение групповых заездов, некоторые из них были на 100 человек. Официальные отказы подкреплены письмами от туристических компаний. Это привело к значительному снижению загрузки отеля в октябре и ноябре и финансовым потерям для инвесторов. И это произошло по вине застройщика, который до сих пор ведет работы на площадке, – уверяет Наталья Скаландис. – Docklands.Life вводился в управление блоками, по готовности, ведь в российском девелопменте – это распространённая ситуация. Именно поэтому нас изначально не смутило и не оттолкнуло положение дел на объекте, хотя не все взялись бы за реализацию отеля в такой ситуации. Но в нашей практике были проекты с поэтапным вводом номерного фонда».

По информации УК, в апарт-отеле на набережной Макарова частично не функционируют инженерные системы и инфраструктура, а строительно-монтажные работы продолжались еще в ноябре 2018 года, хотя завершить их планировали еще в декабре 2017 года. В момент обращения туристических групп на объекте не было горячего водоснабжения и кондиционирования.

С апреля по август средняя загрузка при этом на объекте составила 69%. Для сравнения, в апарт-отеле YE’S на улице Хошимина отчитались о среднегодовой загрузке на уровне 86%. Однако этот объект полноценно функционирует уже более трех лет.

Кроме того, как рассказали в Zenith PM, ранее между ООО «Управляющая компания Зенит» и юридическим лицом застройщика был подписан агентский договор на продажу помещений в проектах застройщика Docklands Development, в том числе Loft на Среднем и Лофт-квартал Docklands на Макарова, 60, а также договора займа от УК «Зенит». Заём выдавался для поддержки деятельности УК «Докландс Рент» в связи с долгами застройщика Docklands Development перед ООО «Докландс Рент». Отельер пояснил «Фонтанке», что долг Docklands Development перед ООО «Докландс. Рент» составляет около 11,5 млн. Из этой суммы 1,5 млн рублей – заём на программное обеспечение, еще 2 млн рублей потратили на финансирование совместной компании до открытия отеля, и 8 млн задолженности Docklands.rent насчитал по договору за техническую эксплуатацию и обслуживание мест общего пользования апарт-отеля по не переданным покупателям помещениям. Эти долги компания намерена взыскать через суд.

«Мы вложили собственные средства, надеясь на разрешение с партнерами мирным путем, а также во избежание нарушений декларируемого инвесторам дохода от сдачи апартаментов в аренду. Это решение позволило выйти на запланированные доходные показатели отеля. Минимальная доходность одного инвестора составляет на сегодняшний день 40 000 рублей в месяц, это высокий уровень доходности для апарт-отеля. А для второго типа программы – от 9 до 15% в год, хотя во многих выходящих сегодня на рынок проектах ставка начинается с 6% годовых», – уточняет Илья Андреев.

Теперь отельер Zenith PM также готовит иски о защите деловой репутации к Docklands Developent после прозвучавших заявлений.

В Docklands Development сообщили, что заключенный с Zenith Property Management договор на брокеридж был расторгнут в сентябре этого года. А финансовые претензии сторон носят взаимный характер. Docklands Development также готовит обращения в арбитраж, часть из заявлений находится в процессе регистрации. В документах, которые предстоит рассмотреть суду, имеются результаты аудита УК. Но до принятия исков к рассмотрению застройщик предпочел воздержаться от комментариев относительно результатов проверки финансовой деятельности управляющей компании.

Представитель ГК Docklands Development уверил, что с января 2018 застройщик за свой счёт оплачивает услуги ресурсоснабжающих организаций для всего здания, в том числе и за обслуживание апартаментов, которые уже передали собственникам. К собственникам претензий нет – они перечисляют авансы за оплату услуг УК, но якобы средства «застревают» на счетах Docklands.rent.

Кроме того, Docklands Development заявил, что напрямую производит полное финансирование деятельности субподрядной компании, которая занимается обеспечением технического обслуживания комплекса (это дочерняя структура самих же строителей – фактически они выплачивают деньги сами себе, обратили внимание «Фонтанки» в Docklands.rent).

«Финансовые потоки изначально не были разделены — это одно из грубых нарушений, которое УК до настоящего момента не устранила. Все денежные средства, включая коммунальные платежи, эксплуатацию, доходы от аренды и другой деятельности, направляются на один счёт, с которого тратятся по усмотрению руководства УК», – сообщили в пресс-службе ГК.

Комментируя декларируемую ошибку, Docklands.rent утверждает, что такая схема работы — это общепринятая практика. В Docklands.rent рассказали, что застройщик уже объявил о намерении ограничить доступ сотрудников управляющей компании к местам общего пользования, но в настоящее время работа УК на объекте пока продолжается.

Объявление застройщика о разрыве отношений в управляющей компании связывают с желанием создать собственного гостиничного оператора, а также с планами Zenith PM взять в управление расположенный неподалеку крупный отель. Назвать объект в «Зените» отказались, сославшись на подписанное соглашение о конфиденциальности.

В октябре 2018 года Нилова и Шашина учредили компанию с аналогичным названием – ООО «Докландс Рент». Решение, будет ли создана новая УК в рамках этого юрлица, застройщик пока не принял. Однако сообщил, что уже приступил к созданию новой команды управленцев, приглашение в которую получили ряд сотрудников из Docklands.rent.

Как рассказал один из инвесторов, с которым на условиях анонимности поговорила «Фонтанка», собственники помещений понимали – «что-то происходит», но о подробностях конфликта узнали из публикаций в СМИ. Главный вопрос, который интересует владельцев юнитов, каким образом до окончания разборок между застройщиком и УК инвесторы будут получать обещанный от сдачи помещений в аренду доход, ведь бронирование и обслуживание юнитов, как функционирование любой гостиницы, – непрерывный процесс. Смена управляющей компании, особенно в случае, когда девелопер намеревается создать собственного оператора для дальнейшего функционирования заявленных доходных программ, требует времени.

Кроме того, инвесторы заключают договор напрямую с управляющей компанией. Даже при условии создания новой УК остается открытым вопрос, как застройщик может вмешиваться в отношения собственников апартов и управленца, тем более склонить их к смене оператора. Впрочем, на фоне ухода Docklands.rent выбора у инвесторов может просто не оказаться.

Апартаменты как бизнес

Сегмент апартаментов стремительно развивается. «Действительно, на рынке апартаментов Петербурга наблюдается взрывной рост, доля сегмента растет с каждым годом. В 2011 году, когда мы выводили на рынок первый апарт-отель сети YE’S, в Северной столице строилось всего 2 таких объекта. На сегодняшний день в продаже находится несколько десятков апарт-отелей, только за последние месяцы выведено 5 новых проектов», – комментирует директор по маркетингу ГК «Пионер» Юрий Коган.

По данным аналитиков Knight Frank, к концу третьего квартала текущего года продажи велись в 41 комплексе апартаментов. Это на 14% больше по сравнению с итогами прошлого года. Суммарная площадь строящихся проектов, находящихся в продаже, достигла рекордного значения в 641 тысяч кв. м. За девять месяцев 2018 года спрос на апартаменты увеличился на 74% по сравнению с аналогичным периодом 2017 года. В среднем апартаменты сервисного формата продаются по цене 141 тысяча рублей за кв.м.

Рынок сервисных апартаментов развивается бурными темпами, однако продукт по-прежнему не знаком широкому рынку инвесторов, а финансировать проекты, как и в случае жильем, принято в большей степени за счёт покупателей-инвесторов, говорит генеральный директор Colliers International в Санкт-Петербурге Андрей Косарев.

«В высококонкурентной среде девелоперы соревнуются не только качественными параметрами, но и обещаниями-заявлениями в отношении будущей доходности. Причём в одних случаях это юридические гарантии, а в каких-то – только рекламные лозунги. Следующим уровнем конкуренции будет и уже становится профессионализм и эффективность работы управляющих компаний – а этот бизнес в сегменте апартаментов только зарождается», – считает эксперт. Очевидно, добавил он, что успешные и благополучные кейсы получения высокой доходности подогревают интерес инвесторов и стимулируют этот сегмент рынка. Негативные кейсы, в том числе и ссоры, заставят клиентов задуматься о том, куда им выгоднее и надежнее вложить деньги.

Ирина Корбат,

«Фонтанка.ру»