38 новостроек: зачем петербургских застройщиков оградили от новых дольщиков

В Петербурге застройщики более чем на полгода задержали сроки сдачи по 38 объектам и получили запрет на привлечение новых "долевых" средств.

Участники рынка говорят: поправки в ФЗ-214, призванные защитить права дольщиков, на деле могут привести к увеличению числа пострадавших.

Комитет по строительству в период с 28 августа по 14 сентября направил управлению Росреестра уведомление по 38 новостройкам Петербурга. Основанием по всем объектам, сообщили в комстрое, является п. 3 ч. 2.6 ст. 3 Федерального закона №214 - просрочка передачи дольщикам квартир более чем на полгода.

"В основном это проблемные дома, завершение которых уже находится на особом контроле правительства города и комитета", – сообщили "Фонтанке" в комстрое.

По закону, поправки в который вступили в силу 1 июля 2018 года, Росреестр должен прекратить регистрировать новые договоры долевого участия по просроченным объектам. Возобновление регистрации ДДУ возможно – если застройщики заключат допсоглашения о переносе сроков строительства с каждым из имеющихся дольщиков. Некоторые из попавших в реестр компаний такие переговоры в настоящее время ведут.

Больше всего объектов, подпавших под новые поправки, возводит "Дальпитерстрой". У застройщика их семь. В поселке Шушары – ЖК "Ленсоветовский", на Новгородском проспекте – корпуса 65, 66, и многоэтажный гараж. На территории предприятия «Шушары» возводятся корпуса 40.1 и 7.1. Последний, рассказал один из дольщиков этого дома, находится на завершающей стадии. В Парголово под запрет на регистрацию новых ДДУ попал одноименный ЖК.

В пресс-службе "Дальпитерстроя" подтвердили приостановку регистрации ДДУ, объяснив это как задержкой строительства, так и отсутствием спецсчетов. По словам представителя застройщика Анны Боченковой, счета компания уже открыла. "Но они должны быть размещены на сайте Дом.РФ. На данный момент это не представляется возможным, поскольку сайт работает ненадлежащим образом – загружается медленно либо вовсе не работает. Кроме того, в нем вообще отсутствует раздел 19.4, на котором и должна быть размещена информация о данных счетах".

Один из объектов, на сроки строительства которого приостановка регистрации новых ДДУ может повлиять негативно, – это "Усадьба на Ланском" от застройщика "БП Истейт-Ланское" (группа компаний С.Э.Р.). Как рассказал собеседник в компании, финансируется стройка за счет средств дольщиков и соинвесторов. Дом планировали ввести в эксплуатацию в конце 2017 года. Теперь сроки, скорее всего, перенесутся на конец 2019 года. Официально застройщик ситуацию пока не комментирует.

Несмотря на попадание в список "проблемных", ряд объектов в Петербурге де-факто достроен. Например, апарт-отель "Нарвский посад", который на улице Швецова построил "Технобалтснаб". Разрешение на ввод в эксплуатацию объекта компания получила в сентябре 2018 года.

Временный запрет на регистрацию новых ДДУ никак не скажется и на ходе строительства ЖК "Балтийская жемчужина" в Красносельском районе, сообщил "Фонтанке" исполнительный директор компании-застройщика ЗАО "Рант" Дмитрий Шкрум. Росреестр уведомил компанию о запрете на регистрацию новых ДДУ. Но, по словам Шкрума, объект готов на 99%, и до окончания текущего года дольщики получат ключи от квартир. "Для ввода в эксплуатацию осталось согласовать документальную часть с ГАСН", – уточнил представитель застройщика.

Получение разрешения на ввод в эксплуатацию ЖК "Трилогия" на проспекте Народного Ополчения, 149, ждет компания "ОптимаГрупп". Застройщик подтвердил, что непосредственно строительные работы на объекте завершены, поэтому на сроках сдачи поправки в 214-ФЗ никак не скажутся.

Полную реконструкцию расположенного в Пушкине особняка XIX века, который должен превратиться в ЖК "Дворянское сословие", реализует УК "Захаржевская, 14". Со второго квартала 2016 года срок сдачи был перенесен на 4-й квартал 2018 года. Судя по фотографиям на сайте застройщика, завершение проекта также движется к концу.

Строительство ЖК "Шуваловский парк" на улице Прокофьева ведет УК "Финанс", входящая в ГК "Возрождение Северо-Запад". По состоянию на сентябрь этого года, застройщик осуществлял монолитные работы на уровне 10-го этажа. На сайте ГК обозначен срок введения в эксплуатацию – 2018 год. Учитывая, что в будущем ЖК, согласно проектной декларации, предполагается 20 этажей, сомнительно, что застройщику не придется снова переносить сроки окончания работ. Получить комментарий представителя ГК не удалось.

Другие объекты долевого строительства, подпавшие под запрет на привлечение новых средств дольщиков, не сходят со страниц прессы уже который год.

Проблемным были признаны 1, 4-й и 5-й корпуса ЖК "Новая Каменка", которые возводит "РосСтрой" (СУ-155). Инициативная группа дольщиков регулярно проводит акции для привлечения внимания властей города к "тому безобразию, которое происходит сейчас на стройке".

Как следует из сообщений дольщиков ЖК "На Заречной", который в две очереди реализуется от "Норманн-Центр" и ИСГ "Норманн", последние два года картина на стройплощадке не менялась. До 2009 года, по информации базы данных СПАРК, ООО "Норманн-Центр" владела Инвестиционно-строительная группа "Норманн".

Гендиректор ГК "Норманн" Виктор Смирнов от комментариев отказался. Впрочем, в конце апреля в Смольном прошло совещание по ходу реализации проектов ГК. На тот момент в первой очереди ЖК "На Заречной" оставалось завершить монтаж внутренних электроустановок и дверных блоков. Последнее публичное обещание бизнесмена – закончить работы в ноябре этого года.

В списке числятся пять объектов ГК "Город", которые достраивают его дочерние компании. В Красносельском районе завершение работ в ЖК "Ленинский парк" просрочили ООО "Спутник" (Ленинский пр., участок 7) и "Высота" (Ленинский пр., участок 5), в ЖК "Прибалтийский" – компании "Азимут" (Ленинский пр., участок 8) и "Орбита" (Ленинский пр., участок 9). В Приморском районе "Спектру" запретили заключать новые ДДУ по ЖК "Морская звезда" на участке 6 по улице Оптиков.

К проблемным отнесли ЖК "Трио" (ЗАО "Петротрест-монолит"), ЖК "Капитал классик" (ООО "Развитие"). Комплексы уже давно не может достроить холдинг "Петротрест", банкротства которого рынок ожидает с 2015 года.

О просрочке более чем на полгода Смольный уведомил Росреестр относительно известного по программе реновации ЖК "Бенуа-2", который компания "Воин-В" строит вблизи парка Александрино. Оспорить разрешение на строительство этого объекта пытались безуспешно градозащитники, которые считают, что дом перекроет охраняемую панораму объекта культурного наследия "Усадьба Чернышова И. Г. "Александрино". Перспективы реализации проекта напрямую зависят от того, добьется ли застройщик продления с городом инвестдоговора. В сентябре суд отказался утвердить мировое соглашение между застройщиком и комитетом имущественных отношений. Фактически продлить договор "Воин-В" может только по решению суда.

Попала под запрет на привлечение средств новых дольщиков скандально известная компания "Питер-Констракшн", которая строит на Большеохтинском проспекте, 15, корпуса 1 и 2. Сама компания находится в стадии процедуры банкротства, а ее бывший гендиректор Тимофей Поздняков является фигурантом уголовного дела о двойных продажах квартир.

В основном участники рынка поправки в закон о долевом строительстве оценивают негативно.

По мнению директора по развитию компании "Балтийская коммерция" Ивана Архипова, введение поправок для участников рынка повлекло ряд трудностей, но коснулись они в основном областных застройщиков. "Это некий коллапс, в каждом случае надо разбираться отдельно – чем вызвана задержка. В данном случае и власти города, и Росреестр выполняют требования закона. К чему это приведет в финале? Может получиться порочный круг, который приведет к остановке стройки, и обманутых дольщиков на выходе может быть гораздо больше, чем сейчас. Потому что компании просто начнут банкротиться", – сказал Архипов.

Генеральный директор "ГарантЪ Девелопмент" Дмитрий Альхов считает, что полугодичная задержка строительства не является критичной, но запрет на заключение новых договоров лишь ухудшит и без того непростую для застройщиков ситуацию – бизнес будет правдами и неправдами пытаться уйти в банкротное производство.

"У властей задача – не допустить социальных перекосов, и на сегодняшний момент игроков рынка очень сильно зажимают. Соответственно, выживает меньше компаний. Стагнируют даже крупные игроки. Законодательство загоняет застройщиков практически в тупик. По-моему мнению, власти бумерангом получат еще больше недостроенного жилья", – считает бизнесмен.

Руководитель службы по работе с государственными органами "СПб Реновации" Дмитрий Михалев признает, что влияние на рынок поправки окажут сильное, но в основном отрицательное, а наказать таким образом застройщика, не наказав дольщиков, не получится.

"Запрет на регистрацию новых ДДУ по объектам с переносом сроков сдачи действительно оградит от возможных проблем потенциальных покупателей, которые не всегда могут реально оценить риски строительства. С другой стороны, на полгода может просрочить ввод в эксплуатацию даже надежный застройщик: по вине монополистов, из-за бесперспективных, но отнимающих время судебных исков. На сегодняшний момент, когда средства дольщиков остаются важным источником для строителей, блокировка продаж может означать остановку работ на объекте из-за недостаточного финансирования", – говорит Михалев.

Представитель "СПб Реновации" резюмировал, что не каждый банк возьмется кредитовать компанию, у которой уже были не только проблемы со сроками сдачи, но и репутационные потери из-за запрета регистрации ДДУ, и не исключил, что на помощь таким застройщикам вынужден будет прийти город, как уже случалось ранее.

Глава "Аквилон-Инвест" Александр Рогатых введение поправок, наоборот, поддерживает, расценивая изменения в законодательстве как меры дисциплинирования застройщиков. "Суть этого закона в том, что, если ты подвел и вовремя не сдал, ты не можешь получать новое. Это некие превентивные меры, чтобы те, кто строит, задумались и не допускали просрочек".

"Бывают объективные причины, когда сроки строительства задерживаются, – отмечает гендиректор и совладелец строительной компании КВС Сергей Ярошенко. – Например, когда монополист не подключил сети. Мы не первый раз видим это на рынке, и такие ситуации возможны. И если данному застройщику прекращают регистрацию всех долевок, их дальнейшую продажу, то это, в принципе, приведет застройщика к банкротству и к новым обманутым дольщикам".

По информации "Фонтанки", в Минстрое активно обсуждается внесение на осенней сессии новых поправок, которые могли бы сгладить резкое изменение ситуации для строительного бизнеса.

Ирина Корбат, для "Фонтанки.ру"