Как Навальный и Варламов Россию будущего рисовали

Навальный и Варламов затеяли дискуссию о том, как реорганизовать строительство и жилую среду. Один видит «прекрасную Россию будущего» одноэтажной, другой - скорее малоэтажной. «Мечтать не вредно», - щурятся специалисты; если что и выйдет, то лет через пятьдесят.

Алексей Навальный мечтает о России, похожей на американскую «субурбию» (suburbs — предместье). Лирическую картину оппозиционер нарисовал в интервью InLiberty, которое сам назвал «программным». Илья Варламов не согласен: для США, пишет он, «субурбии» давно стали проблемой, там некуда пойти, нечего делать, люди неактивны, транспорт не развивается, а сами американцы потянулись из предместий обратно в города. А потому взамен «размазанных» предместий он предлагает посмотреть на малоэтажные и компактные европейские города. Но значит ли это, что в прекрасной новой России появятся условия для такой резкой «перемены градостроительной парадигмы»? «Фонтанка» задала этот вопрос урбанистам, строителям и экологам.

Хороша и привольна жизнь в индивидуальных домах, как в «одноэтажной Америке», где у каждого есть гараж, мастерская, погреб, вдоволь места для велосипедов, садовых гномов, качели для маленькой дочки и спортивная площадка для старших сыновей. Свободно, комфортно, рождаемость поднимает, самостоятельность воспитывает, гражданскую активность формирует. Такой, по мысли Навального, и должна выглядеть обновленная Россия. Когда-нибудь. Когда «оковы тяжкие падут», коррупцию победят, бюрократию деморализуют — в общем, «темницы рухнут, и свобода…» (далее по тексту). «Массовый класс собственников — это владельцы земли и своих домов, – считает он. – Связь с землей гораздо прочнее, чем связь с заводом, который не ты построил. Домовладельцы живут как собственники и по-новому начинают относиться и к государству, и к соседям. Рождается то самое чувство сообщества».

«Навальный поднял важнейшую тему, – приветствует его Варламов. – Вы даже не представляете, как это хорошо». Но выбор он предлагает иной. «России надо перенять лучший европейский опыт жилого строительства, – пишет он. – Это смешанная застройка квартального типа. Не стоит выбор, чтобы все жили либо в муравейниках, либо в частных домах. Это крайности, которые в удобном современном городе неприемлемы».

Горизонталь домостроения

Все это, конечно, прекрасно, говорят урбанисты и строители. Но большинство уверены, что и одно, и другое писано вилами по воде и экономически совершенно расходится с российской реальностью. В том числе, с гипотетической ситуацией в стране после смены правящей элиты. Нашлись, впрочем, и оптимисты, уверенные в том, что политические перемены могут быстро развернуть страну к «горизонтальному» строительству. Так, Алексей Шаскольский, замглавы департамента оценки Института проблем предпринимательства, действительно уверен, что «раскрепощение» частной инициативы непосредственно влияет на градостроительные тенденции. Причем даже в сравнительно бедной стране. А значит, когда «оковы» падут, то шансы будут. В качестве примера он приводит Непал, где только недавно отгремела гражданская война. «Потом прошли выборы, относительно свободные. Но когда это закончилось, как грибы после дождя, стали расти индивидуальные дома», – рассказывает экономист.

По мнению Шаскольского, у нас сознание определяет бытие, а не наоборот. Именно поэтому, например, финские компании, которые у себя строят дома не выше 4 – 5 этажей, в России начинают строить по 12 – 15. Если более живым будет гражданское общество, если горизонтальные связи будут сильнее и активнее, то это скажется и на большей «горизонтальности домостроения», полагает он. Винить бизнес в зарастании окраин многоэтажными жилыми «вертикалями» экономист не склонен: «Эти гетто вокруг города скорее являются «отрыжкой» советских домостроительных комбинатов. Они никогда денег не считали. Сейчас же бизнес вынужден любую плохо лежащую копейку заработать. А чем больше этажей он воткнет, тем копеек этих будет больше. Поэтому осуждать бизнес не стоит, смысл бизнеса – зарабатывать, а не благотворительностью заниматься».

«Нужно начинать с развития местного самоуправления, – считает Борис Юшенков, координатор петербургского Центра прикладной урбанистики. – Это базовая вещь, которая за сотни лет на Западе не изменилась. Именно она – основа строительства нормальной властной и экономической системы. А у нас сначала Иван Грозный разгромил Новгород, а потом Петр из Европы привез все, кроме голландского и английского парламентов, сказав, мол, это нам не нужно».

«Под кустом, который я сам посадил»

«Я живу восемь лет в малоэтажном доме, это таунхаус. Не представляю себя уже в квартире, пусть она хоть на Дворцовой будет. У меня собака, свой клочок земли, собака выходит и идет лежать под кустом, который я сам посадил. Нет вопросов с парковкой, хранением машины. Другая жизнь, – рассказывает Иван Архипов, директор по развитию компании «Балтийская коммерция». – Но это не для всех. Даже таунхаус, не говоря уже об индивидуальном доме, требует самостоятельности. У нас как привыкли люди? Получай платежку, плати, а дальше не твоя забота. А тут за своей недвижимостью надо следить. Крыша протекла — это твой вопрос, иди сам ищи, нанимай, чини. Не все к этому готовы – решать проблемы самому, а не перекладывать их на кого-то».

Однако застройщик «Балтийская коммерция» малоэтажное жилье не строит. Как и подавляющее большинство петербургских строительных компаний. «Экономика не сойдется, – поясняет Архипов. – Это невыгодно. Что касается земли, то в России ее действительно много, но в Петербурге практически нет. Отсюда все и идет. И то, что, скажем, в Девяткино у нас происходит — экономически совершенно понятно. Хотя как идею малоэтажное строительство я разделяю абсолютно».

Политику в вопросы недвижимости вмешивать не следует, а свои дома — они не для всех, считает Аркадий Скоров, глава компании «Дальпитерстрой», построивший десятки тысяч метров массового жилья в Шушарах. «Примешивают политику, не знаю зачем. А все зависит от денег. От благосостояния, от того, будет ли спрос. Имеют право на жизнь все концепции – вон на Манхэттене все перемешано, и ничего, – полагает строитель. – Будет ли спрос на малоэтажные дома, от которых добираться часа два? Ну, может, и будет. Но да, это не для всех. За малоэтажным домом надо постоянно наблюдать — то отвалится, это оторвется. А в многоквартирном есть управляющая компания, которая постоянно что-то делает – покраску, побелку, ремонт. Пусть люди выбирают, что им ближе. Если ты молодой, например, то пожалуйста. А если у кого-то ни сил, ни рук, чтобы в своем доме гвоздь забить, и не хочется это делать?»

Как посчитать в России долю этих «не для всех», социологи не знают. Данные Росстата говорят, что в 2017 году, после двухлетнего спада, объемы ИЖС в стране начали расти. Малоэтажного и индивидуального строительства сейчас достаточно много, подтверждает глава Colliers International в Петербурге Андрей Косарев. Однако упоминает в основном Московскую область. В Петербурге и вообще на Северо-Западе о «буме» говорить пока рано. Как и о массовом сознании, «дозревшем» до ответственности за собственный дом.

«Я поехал несколько лет назад в Псков, мы там покупали земли для совхоза "Шушары", – рассказывает Аркадий Скоров. – Купили, сидим в кафешке, подписываем договоры. Пьем чай. И вдруг вваливается какой-то бугай здоровый, лет двадцативосьми. Десантник, видимо. "Мужики, чего вы тут делаете?" – спрашивает. Я говорю: "Как тебя зовут?" – "Володя". – "Да вот мы тут смотрим, – говорю, – как восстанавливать сельское хозяйство. Если б я тебя пригласил в совхоз работать — будешь работать? Я тебе дом частный дам". Он такой на меня посмотрел и говорит: "Да пошли вы в жопу! Поеду в город и там за три рубля куплю молока, чем тут за три рубля коров доить!" Повернулся и убежал, как от чумы».

Неэффективная Америка

Урбанисты говорят, что Навальный, по сути говоря, излагает американские идеи полувековой и более давности. Но с тех пор все успело сильно измениться. «Какого фига Навальный лезет туда, где он ничего не понимает? Он это изучал? – вопрошает Борис Юшенков. – То, что говорит Навальный, — это взгляд Америки 70 лет назад. Это у них началось в конце 1930-х и с ростом автомобилизации продолжилось активно после войны. И он просто копирует это. Да, там это привело к успеху. Доллар, катящийся по дороге, привел их к успеху; дороги сделали эту страну, дороги позволили строить большие одноэтажные районы и города. Но это было больше полувека назад. Сейчас все иначе».

Экологи идеи Навального тоже не разделяют. Как пояснил «Фонтанке» глава Центра экспертиз ЭКОМ Александр Карпов, с точки зрения охраны окружающей среды плохо не малоэтажное жилье как таковое, а размазанные поселения, где много неиспользованного пространства, разрывов в застройке. Американские субурбии он вообще называет экологическим кошмаром. «Города в Штатах лидируют по показателям экологического следа (экологический след – показатель воздействия человека или страны на окружающую среду. — Прим. ред.). США – одно из наиболее неэффективных государств в мире в отношении экологии. Социально это тоже тяжело – очень высокие удельные затраты на транспортировку, – поясняет Карпов. – Идеология европейских планировщиков мне более близка. В европейском городе за 30 – 40 минут на велосипеде ты встречаешь несопоставимо большее разнообразие людей, услуг, рабочих мест, чем за 30 – 40 минут на автомобиле в американском предместье».

Что касается бизнеса, то, по мнению Карпова, никаких экономических оснований для «одноэтажного бума» в стране нет. И очень долго не будет. «Зачем бизнесу это надо? Многоэтажные гетто спровоцированы коррупционными связями владельцев земельных банков с органами местного самоуправления, которые утверждают градостроительные правила. Это устоявшаяся система. Чтобы ее расшатать по всей России, должно пройти существенное время, – уверен он. – Какие-то революционные действия с «верхней» коррупцией вопрос не решат, потому что это, так сказать, низовые взаимоотношения».

Если и есть у страны какая-то, пусть и отдаленная, перспектива медленного разворота от строительства "вертикального" к "горизонтальному", то, по мнению Карпова, это путь через перераспределение налоговых доходов в пользу муниципалов: деньги должны привлекать другие деньги, создание качественной жилой среды — повышать стоимость недвижимости, а значит, и те же налоги, как это происходит в Европе.

Это не политика, это фундаментально

Политические потрясения ситуацию в строительстве не повернут. Во всяком случае в ближайшие полвека. В этом сходятся как экономисты, так и строители.

«Развитие городов — это экономика, а не политика, тут действуют гораздо более фундаментальные вещи и процессы, – считает экономист Александр Батушанский, глава консалтинговой группы «Решение». – Мировой тренд на урбанизацию, во-первых. Есть страны, где уже 90% населения живет в городах, и плотность населения будет расти. То, на что имеется спрос, – во-вторых, я говорю о многоэтажных новостройках. Ну вот такое у наших граждан сейчас представление о том, как надо строить свою жизнь. Таков психологический и экономический уклад. Платежеспособность населения – в-третьих, которая ни при каком другом политическом режиме разом не поменяется. А расходы на квартиру и на дом — критически разные, иногда на порядок разные. Нужен уровень жизни совершенно иной. В-четвертых, земельный рынок, дороговизна земли в окружении мегаполисов. И, наконец, инфраструктура. Малоэтажка требует очень серьезных инфраструктурных изменений. Их нет, и неизвестно, когда и кем они сформируются».

«Все это разговоры, под которыми реального ничего нет. Нужны дороги, сети, подготовленные земли. Это значит — колоссально много длинных государственных денег, много вложений на 10 – 30 лет вперед, детально проработанные планы на те же сроки. Причем неукоснительно выполняемые. У нас нет ни денег, ни строгих планов, ни достаточно профессиональных чиновников, чтобы их осуществлять. Поэтому в ближайшие десятилетия нет шансов на такой разворот, – говорит гендиректор ООО «Петрополь» Марк Лернер. – Навальный говорит, что можно выпустить инфраструктурные облигации. Прекрасно, но кто их будет выпускать? И кто покупать? Эмитент должен обладать главным капиталом — доверием тех, кто эти облигации купит. Все истории про деньги и бизнес — это в конечном счете истории про доверие. И неважно, кто кому. Все должны доверять всем в той или иной степени. А у нас никто не доверяет никому. Многое может быть — облигации, ГЧП, ЗПИФы, – но все это обречено на неуспех, пока нет главного — доверия субъектов экономики к государству и друг к другу».

«Для справки: Согласно данным портала BN.ru, по итогам IV квартала 2017 года одна сотка земли в Ленобласти стоит в среднем 110,9 тысячи рублей (в среднем 1,6 млн за участок), в Петербурге и пригородах — 358,8 тысячи (участок в среднем – 5,4 млн рублей). Цены движутся разнонаправленно: с октября по конец декабря 2017 года стоимость сотки земли в границах Петербурга понизилась в среднем на тысячу, в области повысилась на 600 рублей. Домостроения показали обратную тенденцию: в городе средняя цена выросла на 500 рублей, а в области почти на столько же упала. На конец прошлого года средняя цена предложения домостроений (без учета стоимости участка) составила 29,1 тысячи рублей за кв. м

– по Ленобласти (в среднем 3,2 млн за дом) и 44,1 тысячи рублей за кв. м;

– по районам Петербурга и пригородам (около 7,4 млн за дом). 

Бум коттеджного строительства ушел в прошлое вместе с «сытыми временами». За весь 2017 год в Ленобласти вышли на рынок всего восемь новых коттеджных посёлков, причем большая часть – с земельными участками без подряда. Всего в продажу было выведено 744 лота загородной недвижимости. Ценовой разброс зависит от района — если в Волосово можно купить коттедж на 200 метров и за 4 млн, то во Всеволожском районе цена дома в 200 – 250 кв. м  — от шести до 25 млн. На данный момент, согласно различным данным, вокруг города имеется около 300 коттеджных поселков.»

Елена Зеликова, «Фонтанка.ру»