Ширма для модерна на Охте (фото)

Смольный попал в ситуацию со знаменитым долгостроем «Охта-Модерн». Перед выборами 18 марта власти остаются один на один с дольщиками, их пикетами полпредства и письмами Путину.

Масла в огонь добавляют раскоординированные интересы имущественного и строительного блоков правительства. Ситуацию пытаются спасти с помощью застройщика-гиганта, Группы ЛСР, но это скорее выглядит как ширма для прикрытия неразрешимой проблемы. Понятных выгод во вхождении в долгострой для ЛСР пока не видно – даже застройщик такого уровня вряд ли согласится выкинуть 400 миллионов из бескорыстного стремления помочь Смольному.

Очередную главу в истории 13-летнего недостроя открыли 27 февраля, когда «ЛСР. Недвижимость Северо-Запад» и находящийся в процедуре банкротства застройщик «Питер-Констракшн» подписали меморандум о дальнейших действиях на объекте (сейчас это два дома в высокой степени готовности).

В меморандуме сказано, что стороны договорились о взаимодействии и сотрудничестве: пока оно выразится в том, что по заказу ЛСР здания обследуют, после чего порекомендуют застройщику компанию для выполнения функций технического заказчика. Схемы взаиморасчетов между ЛСР и застройщиком в меморандуме нет — она будет уточнена после обследований, утверждается в документе.

«В рамках помощи городу»

Второго марта ситуацию еще раз попытались «подштопать» для публики: серьезность намерений ЛСР решили подтвердить на телекамеры. Алексей Золотов, глава аппарата вице-губернатора Игоря Албина, приехал на объект, чтобы, по его словам, убедиться в том, что работа началась. Перед объективами он уточнил, что ГБУ «Центр экспертно-технического сопровождения» за 40 рабочих дней должно обследовать начатую в 2003 году стройку, после чего отдать результаты проверки организации, которая выполнит дополнительное проектирование. О необходимости последнего говорилось давно, так как за 15 лет и дома состарились, и ошибок постоянно меняющиеся подрядчики наделали предостаточно. Представитель ЛСР Алексей Пятненков бодро рассказал журналистам, что допроектирование займет еще месяц, потом предстоит повторная экспертиза, после которой строители выйдут наконец на площадку.

О финансовой стороне дела говорили сбивчиво. Прямой вопрос «Фонтанки» о том, что взамен хочет получить строительный гигант, Золотов комментировать отказался. На камеру он заявил, что «было обращение от правительства о том, чтобы компания рассмотрела возможность. И на сегодняшний день ЛСР точно достроит». «Нет никакой двойной игры», – настаивал он, ЛСР «вышла в качестве подрядчика»; правда, договор подряда еще не подписан, но он готовится и обязательно будет подписан после обследования (и после 18 марта). Вслед за чиновником Алексей Пятненков повторил, что да, действительно, ЛСР «откликнулась на обращение вице-губернатора Игоря Албина с просьбой помочь» и намерена сделать все «за собственные средства».

Но через 10 минут в разговоре с дольщиками тот же Золотов фактически дезавуировал это заявление. А заодно сильно понизил и значимость «меморандума о сотрудничестве», и вес своих же собственных публичных уверений. «Мы два дня не могли подписать договор о намерениях, и подписали, скажем так, очень условный договор, – на повышенных тонах заявил он. – Потому что застройщик потребовал, чтобы не увеличивать конкурсную массу, что ЛСР только бесплатно может работать у него на объекте. Ну вы повлияйте на застройщика! Вы же инвесторы!»

«Вы нам можете дать гарантии?»

Сколько сейчас требуется на достройку объекта, точно сказать нельзя — тот же Золотов то называет цифру триста миллионов, то говорит о четырехстах. В списке пострадавших — 326 дольщиков. «Нас больше всего волнует, чтобы от нас не отказались. Вы нам можете дать гарантии? – робко поинтересовалась у чиновника одна из дольщиц. – Сейчас пройдет опять обследование, а что дальше? «ЛенСпецСМУ» тоже приходил, и тогда так же заявляли, что компания нами обязательно займется».

Интересно, что в пресс-службе ЛСР об этой встрече узнали уже постфактум — и очень удивились. Никаких подтверждений «бесплатного участия» в компании не дают — как и ответов на вопросы о финансовой схеме вхождения в проект. Конкурсного управляющего «Питер Констракшн» Владимира Полуянова приглашать на разговор с Золотовым тоже не стали. Между тем, его версия событий совершенно иная. «Разговоры о том, что ЛСР достроит бесплатно, исходили только от Золотова, – заявил он «Фонтанке». – До 27-го была в Смольном еще одна встреча, 22 февраля. А 21 февраля я встретился с ЛСР один на один, и они говорили, что в качестве оплаты своих услуг видят живые деньги. И очень интересовались вопросом о трех участках на улице Беринга (эти инвестиционно привлекательные земли Смольный выделил застройщику на правах аренды несколько лет назад, причем целевым назначением, в качестве компенсации за обязательства достроить «Охта-Модерн». – Прим. ред.).

Говорили, что предложение интересное, надо его прорабатывать, решать вопрос со сроком аренды, с тем, согласится или не согласится город разрешить продать участки. В ЛСР есть четкое понимание, что другого источника финансирования у стройки нет. А на следующий день, когда мы пришли вместе в Смольный, я снова заговорил о финансовой составляющей сделки. На что Золотов заявил, что ничего страшного, ЛСР может себе позволить все сделать бесплатно. Глаза Ходкевича надо было видеть, конечно (Дмитрий Ходкевич – управляющий ООО «ЛСР. Недвижимость Северо-Запад». – Прим. ред.). Он попытался сказать «мы это еще обсудим», после чего вместе с Золотовым удалился. Очевидно, что это был сюрприз. Не знаю, может что-то изменилось, и все-таки они решили просто так 400 миллионов потратить, но у меня этой информации нет».

Как Группа ЛСР, которая является публичным акционерным обществом, объяснит подобные траты (если они и вправду будут) своим акционерам, пока неизвестно. Как пояснил Полуянов, если ЛСР действительно приступит к работе, то между сторонами будет заключен контракт, форма которого пока неясна, и оплата по нему, согласно закону о банкротстве, должна идти перед платежами всем участникам реестра кредиторов «Питер-Констракшн».

«Это текущие платежи. Они гасятся ранее все остальных, реестровых. То есть, допустим, ЛСР дома достроит, деньги получит, но тогда их не хватит покупателям нежилых помещений и паркингов в этих домах. Потому что они находятся в самом конце реестра, в третьей очереди. На что мне было сказано в Смольном, что главное — квартиры для дольщиков, остальное все чепуха, остальным можно пожертвовать», – рассказал он.

Большая часть нежилых объектов принадлежит компании «Строительное управление» – бывшему подрядчику «Питер-Констракшн», который 17 октября 2017 года подал к застройщику банкротный иск на 15 млн. Именно с этим требованием «Строительное управление» сейчас включено в реестр кредиторов. Другой иск компании к контрагенту гораздо больше, на 220 млн, но решение суда по нему пока не вступило в законную силу, и в реестре этих требований нет. Застройщик, к слову, тоже подал к бывшему подрядчику иск на 300 млн – о качестве строительства. У «Строительного управления», очевидно, в этой истории собственные интересы.

Знакомые с ситуацией собеседники «Фонтанки» говорят, что на самом деле все заявления об участии ЛСР — не более чем информационный шум с целью «заболтать дольщиков». И все упирается в то, чтобы комитет имущественных отношений (КИО) разрешил конкурсному управляющему продать права аренды участков на улице Беринга, выручив, таким образом, живые деньги, которые можно будет заплатить подрядчику (структуре ЛСР или кому-то еще) за завершение стройки.

Если так и произойдет, то, вероятнее всего, реальной гарантией того, что «Охту-Модерн» когда-нибудь достроят, может стать только участие дольщиков как конкурсных кредиторов, считают некоторые близкие к делу источники. В этом варианте развития событий дольщики собираются вместе, голосуют и выбирают арбитражного управляющего, который продает право аренды на пятна на Беринга и достраивает дома. Впрочем, как писала «Фонтанка», такой путь устраивает далеко не всех дольщиков. Часть из них полагает, что город должен был не одобрять очередное банкротство, а изыскать внутренние резервы для обеспечения интересов как бывшего инвестора, так и покупателей квартир. То есть по факту — взять достройку объекта на себя.

Что принадлежит государству, вернется государству

Готовность Смольного найти такие резервы, по меньшей мере, сомнительна. Тем более что в реестре кредиторов «Питер-Констракшн» имеется требование КИО — более 200 млн задолженности по арендной плате. «По пятнам на Беринга есть огромная задолженность перед городом, – подтвердил еще раз на стройплощадке Алексей Золотов. – Суд определит, что с этим делать. Все, что принадлежит государству, должно вернуться государству».

Заметим, что иск КИО к «Питер-Констракшн» – двойной: о расторжении договоров по участкам на Беринга и о взыскании 200 миллионов долга по их аренде. Из-за процедуры банкротства на требование комитета о расторжении договоров наложены обеспечительные меры (комитет, впрочем, решение об этих мерах уже обжаловал). Судебного решения многомиллионной задолженности также пока нет. Отзывать этот иск и прощать долги КИО, естественно, по своей воле не будет – если в бюджете окажется «дырка» подобного размера, то, скорее всего, руководство комитета просто снимут за халатность.

«Все наши требования по взысканию долгов и расторжению договоров будут рассматриваться в рамках дела о банкротстве, – пояснила «Фонтанке» пресс-секретарь комитета Оксана Шульга. – Процедура банкротства поглотила все спорные вопросы, которые существовали ранее, то есть мы сейчас потеряли контроль за этими участками. Пойдут ли они с торгов, какова будет их судьба — решит суд по банкротному делу. Если права аренды этих пятен включат в конкурсную массу (т. е. в перечень имущества должника, которое можно продать. — Прим. ред.), то его можно будет реализовать на торгах».

Не исключено, что проблему долгостроя можно было бы решить иным путем, а процедура банкротства только создала дополнительные проблемы, говорят источники в Смольном. Если бы не обеспечительные меры, то, может быть, в рамках некоего мирового соглашения участки на Беринга можно было бы передать новому подрядчику по переуступке, взамен на обязательства достроить дома, считают там. У конкурсного управляющего видение иное: по его словам, в реестре кредиторов первым существенным требованием является передача квартир дольщикам, а долг перед городом идет следующим номером. Значит, говорит Владимир Полуянов, после продажи прав аренды участков с торгов можно сразу нанимать подрядчика, завершать стройку, расплачиваться с ним и передавать квартиры людям. Это можно будет сделать сразу после того, как права аренды участков поступят в конкурсную массу: случится это на следующем этапе банкротства «Питер-Констракшн», т. е. на этапе конкурсного производства (на данный момент введена процедура наблюдения). Однако при одном условии — если КИО даст прямое согласие на продажу. «Смена арендатора может произойти только с согласия арендодателя – это записано в договоре аренды», – пояснил он.

Пока такого согласия комитет не давал. А дольщики тем временем готовятся к новым митингам.

Елена Зеликова,
«Фонтанка.ру»

© Фонтанка.Ру