Столетие революции отметили реновацией

Столетие 1917-го совпало с революционным наскоком на останки советской промышленности, воспетой Маяковским. Начало масштабной реновации «серого пояса» станет для строительной отрасли Петербурга одним из главных итогов 2017-го.

«Через четыре года здесь будет город-сад! Здесь взрывы закудахтают в разгон медвежьих банд, и взроет недра шахтою стоугольный "Гигант"», – писал поэт уже почти 90 лет назад. Сад, очевидно, ему грезился промышленный, в дымах заводов, верфей и электростанций. В год столетия революции петербургские власти и бизнес переосмысливают знаменитую цитату: слово «сад» теперь стоит понимать как жилую зону — причем повышенной комфортности.

Проведя в 2016 году конкурс на концепцию преобразования состоящего из старых промышленных зон «серого пояса», в 2017 году власти вернулись к идее редевелопмента и назвали его одним из главных городских приоритетов. Появились и зачатки законодательной базы — это, прежде всего, описанные в 373-ФЗ концепции «комплексного и устойчивого развития территорий» – КУРТы, первые из которых в Петербурге Смольный уже назвал. Официальный разворот в сторону редевелопмента начался еще в феврале, когда Смольный объявил о выводе крупного мукомольного комбината, принадлежащего ГУП «Продовольственный фонд» (на 100% — собственность города) с Обводного канала на Парнас. Как сообщали тогда СМИ, только это производство освободит после себя 100 га новых территорий в историческом центре — в так называемом «Французском ковше». Август ознаменовался запуском еще одного огромного проекта редевелопмента — на территории «Красного треугольника» – правда, на этот раз планируется все же реставрация и приспособление, а не полная зачистка; первые городские площади на землях бывших резиновых цехов продадут в январе. А в октябре о петербургском «сером поясе» заговорили даже в Южной Корее, где вице-губернатор Албин провел переговоры с компанией «Construction Association of Korea», которая также изъявила желание строить на Обводном канале.

Каждая третья квартира

Бизнес, впрочем, уже давно оценил преимущества редевелопмента. Еще в прошлом году консультанты из компании Peterland констатировали почти трехкратный рост нового строительства в «сером поясе». По оценке консалтингового центра «Петербургской недвижимости», около 40 жилых комплексов из 225 строящихся в городе (то есть порядка 18%) возводятся на старых промышленных или депрессивных землях. За последние 5 лет проекты редевелопмента значительно увеличили свою долю на рынке – с 7% до 32% в структуре спроса. То есть каждая третья новая квартира, которую сегодня можно купить в Петербурге, построена на когда-то заброшенных или нерационально используемых землях — в основном все-таки промышленных. Потенциально бизнес могут интересовать объекты транспортной инфраструктуры (территория Варшавского вокзала, ж/д станция Московская-Товарная, трамвайные парки), убыточные заводы и институты, считает глава консалтингового центра Ольга Трошева.

По районам это выглядит следующим образом. В Невском сосредоточено больше всего подобных проектов — около четверти из общего объема, по данным «Петербургской недвижимости». Это территории предприятий вдоль Октябрьской набережной и на Дальневосточном проспекте, проспекте Обуховской Обороны, улиц Седова и Бабушкина и т. д.

Одна пятая от всего редевелопмента — это Адмиралтейский район, Измайловская перспектива, территория завода «Петмол»; около 14% – Московский район: участки вдоль и рядом с Московским проспектом – заводы «Электросила», «ВагонМаш», «Самсон». Калининский, Выборгский и Красногвардейский районы, несмотря на то что заброшенных мест там вполне хватает, бизнес интересуют меньше — соответственно и проектов редевелопмента там одинаково мало – по 8% на каждый район. Это стройки на проспекте Маршала Блюхера, на землях Артиллерийского завода, Свердловской набережной, Магнитогорской и Республиканской улицах, на заводах имени Карла Маркса, ПО «Светлана», фабрике «Азарт», заводе имени Климова и т. д.

Васильевский остров, Петроградский, Фрунзенский и Приморский районы затронуты редевелопментом еще меньше. Однако и там есть точки, где быстро растут новые жилые комплексы на месте старых послереволюционных строек. Так, на Васильевском на территории Сталепрокатного завода Setl City строит квартал жилья бизнес-класса «Палацио». А в начале 2017 года стартовали продажи в ЖК «Петровский парк (Петровский. Квартал на воде)» – на части бывшей промышленной территории судостроительного завода «Алмаз» на Петровском острове.

Последний давно стал для девелоперов «новым Клондайком»: сейчас уже 10 застройщиков развернули работы на 40% островных земель, бывших промзон. До 2021 года на Петровском будет построено 2674 квартиры и 722 апартамента совокупной площадью 354 тыс. кв. м. По данным Colliers International, бизнес ставит эту часть Петроградской стороны на первое место среди самых интересных для освоения промышленных площадок. Впрочем, среди других проектов редевелопмента Петровский стоит особняком — здесь концентрируются элитные проекты, в то время как в других бывших промзонах скорее можно найти массовое жилье комфорт- или бизнес-класса.

От «Баррикады» до «Самсона»

По прогнозам Colliers International, через 12 лет объем жилья в «сером поясе» утроится и составит 16 млн кв. м. Самым масштабным проектом редевелопмента на данный момент игроки рынка называют ЖК «Цивилизация» (ЛСР) в Невском районе (800 тыс. кв. м) на бывшей территории завода «Баррикада». Продажи здесь открыты в 2016 году. Тот же застройщик возводит ЖК «София» на территории керамического завода во Фрунзенском районе (300 тыс. кв. м).

Второй по величине является стройка на части территории Варшавского вокзала — это ЖК «Галактика» от «Эталон ЛенСпецСМУ» (порядка 680 тыс. кв. м), также вышедший в продажу в 2016-м. Та же компания занимается и реновацией завода «ВагонМаш» (ЖК «Московские ворота»), завода имени Калинина (ЖК «Самоцветы») и станции Московская-Товарная (ЖК «Царская столица» на 250 тыс. кв. м).

«Можно отметить и потенциал завода «Самсон» в Московском районе, общая концепция застройки которого подразумевает возведение свыше 540 тыс. кв. м жилья, а также гостиниц, коммерческих площадей, – говорит Ольга Трошева. – Часть участков на территории завода уже продана: «Лидер Групп» строит здесь ЖК «Сириус», архангельская компания «Аквилон-Инвест» возводит ЖК «4YOU».

Любопытно, что популярных на Западе и в Москве лофтов в промзонах Петербурга почти не строят: ни одно промышленное здание в городе на Неве еще не превратили в жилье. В этих строениях, если их все же сохраняют, предпочитают размещать офисы, торговлю, небольшие конференц-залы и креативные пространства, паркинги. Исключением из этого правила может стать разве что проект «Георг Ландрин» в здании бывшей кондитерской фабрики, от ГК «Абсолют Строй Сервис». Отреставрированное дореволюционное здание на Большом Сампсониевском проспекте будет центром нового жилого квартала бизнес-класса.

Несерое завтра

Тенденция, наметившаяся в прошлом году, после многих лет вялых разговоров о необходимости реновации «серого пояса», стала одним из главных строительных итогов идущего к концу 2017-го. Если даже не «революционным поворотом», говорят некоторые эксперты. По данным Colliers, уже сейчас в бывших промзонах Северной столицы возведено 4,4 млн кв. м жилья. Общая площадь земель «серого пояса», где ведется или в ближайшей перспективе начнется редевелопмент, достигла 600 гектаров. А на днях аналитики Peterland подсчитали, что в петербургских старых промзонах (общей площадью более 6 тыс. га) есть еще более 2,3 тыс. га, пригодных для жилой и деловой застройки. Эксперты говорят, что там можно построить еще 14 млн кв. м жилья — почти столько же, сколько на землях «приКАДья», которые, к слову, стремительно теряют популярность http://www.fontanka.ru/2017/08/11/093. Девелоперам это может принести, при нынешних ценах, более полутора триллионов рублей выручки.

Елена Зеликова, «Фонтанка.ру»