У застройщиков истекают СРОки

Поправки в Градостроительный кодекс могут затронуть около трети застройщиков Петербурга. Замороженные стройки и тысячи безработных, - предупреждают эксперты.

Согласно действующему законодательству, для получения разрешения на строительные, проектные и инженерно-изыскательные работы нужно получить так называемый допуск СРО, заменивший после 2010 года лицензии. Задачей системы саморегулирования декларируется замещение госрегулировки, контроль качества и безопасности капстроительства. На стадии запуска к плюсам системы относили минимизацию бюрократических проволочек, быстрое оформление нужных бумаг и повышенную ответственность членов СРО за результаты. Но годы спустя перегибы на местах дали о себе знать, когда СРО начали устраивать «распродажи» допусков, массово завлекать членов через посредников и растрачивать компенсационные фонды.

Поправки в закон, принятые прошлым летом, можно условно поделить на три категории. Во-первых, это «регионализация»: строительные компании обяжут вступать в СРО, зарегистрированные в одном с ними регионе. Во-вторых, отмена обязательного членства в СРО для предприятий «с государственной долей участия в них». И в-третьих (и главных) – саморегулируемые организации еще 1 ноября прошлого года должны были перевести на спецсчета уполномоченных банков свои компенсационные фонды в полном объеме. С 1 октября Ростехнадзор будет исключать СРО, не выполнившие законные требования, из госреестра. Для членов таких саморегуляторов это означает отстранение на год от строительных работ — и от госзаказа, и от коммерческих подрядов.

Компенсационный фонд — обязательный капитал любого саморегулятора, «финансовая подушка безопасности» его участников. Фонд формируется из взносов компании при вступлении в СРО. Размер его зависит от предельной стоимости работ по договорам: от 100 тыс. рублей до нескольких миллионов. Эти деньги можно расходовать в исключительных случаях, например на выплату компенсаций в случае причинения вреда по вине строительных компаний людям или организациям. Однако припомнить ситуации, когда дело дошло бы до выплат из компфондов в Петербурге сложно: эти случаи единичны. Причины опустошения закромов гораздо прозаичнее. Зачастую компфонды зависали в банках, у которых отозвали лицензии, но в ряде случаев организации никогда и не формировали этот бюджет. Способы обойти букву закона изобретались разные: мошеннические схемы вывода денег или сбор средств в рассрочку с нелегальным распределением средств на «междусобойчике».

На сегодняшний день в городе рискуют прекратить свое существование 17 из 28 СРО, которые по разным причинам «растеряли» в общем счете порядка 6 млрд рублей. Если они не успеют восстановить свой компфонд за короткий срок (а они, скорее всего, не успеют, считают опрошенные «Фонтанкой» специалисты), то примерно 5 тыс. стройкомпаний окажутся связаны по рукам. Однако до сих пор многие из застройщиков даже не знают о том, что их ждет.

СРОчный выбор

Фатальная ошибка многих петербургских строителей — неумение делать выводы из собственного неудачного опыта и доверие агрессивной рекламе ненадежных СРО, считают аналитики. В то же время надо понимать, что решение о входе в сомнительный саморегулятор часто принимают не руководители, а среднее звено — по доверенности. Есть основания полагать, что при выборе СРО менеджеры исходят из личной заинтересованности в откатах за вступление.

Особое беспокойство вызывает стремление «надышаться перед смертью» тех СРО, чьи компфонды давно и безвозвратно утеряны. Эти организации демонстрируют сейчас максимальную активность по набору новых членов. Застройщиков фактически берут в заложники, чтобы потом, как это бывает с обманутыми дольщиками, спекулировать количеством потенциальных потерпевших в переговорах с властями, приводят аналогию игроки строительного рынка. Кроме того, «мыльные пузыри» рассчитывают на добор членских взносов, с тем чтобы оттягивать свою ликвидацию на время затяжных судов с Ростехнадзором.

При этом проверить СРО на добросовестность довольно просто — их перечень опубликован на сайте Национального объединения строителей (НОСТРОЙ). Эксперты советуют петербургским строителям как можно скорее перепроверить свои СРО — если понадобится смена, переход может занять продолжительное время. Кроме того, вступать следует в те компании, где намного больше участников, чем обязательной по закону сотни. И наконец, в каждой строительной компании должны постоянно работать как минимум два работника, включенных в Национальный реестр специалистов. Такие люди должны иметь профильное высшее образование, а также опыт работы в отрасли не менее 10 лет, при этом как минимум три года — на инженерных должностях.

Внимание, идет стройка

Невнимательность к новым требованиям закона особенно дорого может обойтись тем компаниям, которые работают на госзаказе. Юрлицо в течение года не сможет вступить в новое надежное СРО и лишится права работать на этом рынке. Подвох в том, что уже через год при подаче документов на новое членство застройщику придется отчитаться о проделанной за это время работе. Но работы не было. И эта ловушка — самый больной вопрос.

Реформа саморегулирования в строительстве неизбежно создаст напряженность на рынке, считает ведущий аналитик ГК TeleTrade Марк Гойхман. «Проблема надежности СРО, о которой раньше участники рынка не задумывались годами, становится вдруг одной из первоочередных. Перемены могут вызвать организационные сложности, пробуксовку некоторых контрактов. Но вряд ли ситуация отразится на ценах», — заключил он. Вместе с тем, по информации юристов группы, часть участников рынка вполне адекватно воспринимает угрозы и уже занимается выводом своих денег из старых СРО, чтобы подстраховать свой бизнес.

С другой стороны, реформа позволит убрать с рынка те СРО и компании, что выживали за счет необоснованного ценового демпинга, не имея достаточно квалифицированных специалистов, опыта работы и техники, считает Сергей Алпатов, гендиректор Объединения подземных строителей и проектировщиков. Член совета директоров международного Объединения исследовательских центров подземного пространства мегаполисов ACUUS вместе с тем отметил, что введение регионального принципа формирования СРО лишило многие организации межрегионального статуса. «Очень жаль, потому что именно специализированные СРО, которых на строительном рынке всегда было немного, задавали тон в решении многих вопросов, связанных с развитием нормативно-технической базы, разработкой профессиональных стандартов, системой подготовки кадров», — посетовал он.
Профессиональные допуски — это всемирная успешная практика, и наведение порядка здесь — мера болезненная, но необходимая, считает вице-президент Гильдии управляющих и девелоперов Вячеслав Семененко. «Все мы знаем, что многие СРО просто продавали допуски, был такой мутный бизнес, дело доходило вплоть до обнальщиков. Ситуация российских СРО давно требовала хирургического вмешательства, потому что застройщики должны думать при выборе саморегулятора, если им дорога репутация. Для нормальных строителей проблемой не станет смена платформы, а грамотные юристы помогут им добиться возврата потраченных средств», — добавил гендиректор компании «Мастер Девелопмент».
​
Главное — правильный НОСТРОЙ

Государство не изобрело какие-то новые тиски — это вполне реальные рыночные механизмы, регулирование отрасли и наведение в ней порядка, комментирует координатор НОСТРОЙ по Петербургу председатель совета директоров «Группы ЛСР» Александр Вахмистров. Он напомнил, что изменения федерального законодательства с самого начала предполагали именно такой поворот событий.

«Еще с конца декабря прошлого года я работал практически с каждым СРО, и мы знаем ситуацию по каждой организации. Все они открыли счета, однако не все до сих пор сформировали фонды в полном объеме. Хотим мы этого или нет, но 1 июля станет точкой отсчета, и по графику к 1 октября по итогам проверки, который ведет Ростехнадзор, из национального реестра может исчезнуть примерно половина СРО по России», — подводит черту представитель НОСТРОЙ.

До 1 июля есть время исправить ситуацию, подчеркнул Вахмистров, в крайнем случае можно получить отсрочку до 1 октября — до завершения проверки Ростехнадзором. «Что касается формирования фондов в полном объеме, то в масштабе компании это не такие большие деньги. К примеру, для организации с объемом работ до 100 – 200 млн рублей эта сумма может составить не более 1 млн рублей, а то и в разы меньше, если речь идет не о формировании фонда с нуля, а о доначислении средств. Решения есть, и мы желаем, чтобы все организации нашли выход и остались работать на рынке», — сказал он.

Айгуль Абдуллина, специально для «Фонтанки.ру»

© Фонтанка.Ру