Как рынок новостроек вырос на 30%

Росреестр отчитался о 36%-ном росте покупок квартир в новостройках. «Фонтанка» разбиралась, так ли все хорошо у строителей.

В 2016 году в Петербурге появилось 48 тысяч новых дольщиков – отчет с такими данными обнародовал 18 января Росреестр. Результат неожиданный — это на треть больше итогов Москвы. Госстатистике вторят застройщики. Крупнейшие девелоперы Петербурга «Группа ЛСР» и ГК «Эталон» отчитались о росте продаж жилья на 29 – 35%.

Такие темпы роста в пору хлебным временам, а в 2016-м экономика легла на дно, то и дело сообщал Минэкономразвития. Россияне также не богатели. Финальных данных за 2016-й еще нет, но за 11 месяцев реальные доходы сограждан сократились на 5,8%, подсчитали в Росстате.

Если присмотреться к отчетности пристальнее, картина не выглядит безоблачной. В масштабном росте продаж «Группы ЛСР» виновна Москва, где холдинг начал застраивать участок завода «ЗиЛ». А выручка группы от петербургских проектов за год выросла всего на 1% (до 36,6 млрд рублей). Цены на квартиры эконом-класса повысили на 3%, число сделок даже немного упало. В элитной недвижимости — ровно наоборот. Контрактов с покупателями заключили больше, но цены снизились на 15%.

Статистика Росреестра также не отражает полной картины. Ведомство учитывает только договоры, заключенные по закону о долевом строительстве. Участники жилищно-строительных кооперативов в статистику не попадают. При этом в 2015 – 2016 годах часть городских застройщиков как раз переходила на новую схему продаж — с ЖСК на «долевку». Об этом заявляли ЦДС, «Эталон», О2 Development. В итоге эти компании добавили несколько тысяч контрактов к статистике этого года. Других объяснений «мощному росту рынка на треть» эксперты, опрошенные «Фонтанкой», не видят.

Масштабный рост продаж не заметили и сами застройщики

«В целом в массовом сегменте, за исключением «закадья», спрос сохранился на уровне 2015 года, – говорит Вера Сережина, директор управления стратегического маркетинга холдинга RBI. – На рынке элитного жилья он также остается стабильно высоким».

Отсутствие падения — уже хорошо, говорят девелоперы. Год назад их прогнозы предвещали сокращение рынка. В 2016-м случился даже небольшой рост, утверждают в «Петербургской недвижимости». По данным консалтингового центра, продажи в Петербурге и пригородах выросли на 8% – до 4 млн кв. м.

Руководитель аналитического центра «Главстрой-СПб» Петр Буслов добавляет: отчасти строителей поддержала программа госсубсидирования ипотеки. В 2016-м процентные ставки снизились с 11 – 12 до 10,9% годовых. Это подстегивало к приобретению квартир и снижало операционные расходы девелоперов. Ведь благодаря ипотеке застройщики разом получают 100-процентную стоимость квартир, а рассрочка растягивает эти платежи на несколько лет. В 2016-м кредиты брали 60% покупателей, говорят в «Петербургской недвижимости». Но в некоторых проектах эта цифра достигала 90%.

Еще один повод для оптимизма — рост числа приезжих покупателей. Крупнейшие игроки – «Группа ЛСР», Setl City, «ЛенСпецСМУ» – специально налаживают связи с риелторами из других регионов, заказывают рекламу, открывают представительства. «За год число иногородних покупателей у нас возросло с 19 до 24%», – рассказали в «Петербургской недвижимости». У «Главстроя-СПб» жители других регионов приобретают почти треть квартир. У RBI в некоторых объектах – более 40%.

В ГК «ЦДС» говорят о том, что на рынок вернулись инвесторы. «В прошлом году мы наблюдали планомерное снижение ставок по депозитам, что также сделало вложения в недвижимость более привлекательными, чем еще год назад», – пояснил Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости ГК «ЦДС».

И все же спрос не настолько велик, чтобы застройщики начали растить квадратный метр. В среднем за год они выросли на 2 – 3%, меньше инфляции. «Цены в целом оставались на стабильном уровне, по сути соответствуя показателям трехлетней давности», – рассказала директор по маркетингу и продажам компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Екатерина Гуртовая. Средств покупателей не хватает на все проекты. В итоге рынок расслаивается, объясняет она. Дома хорошего качества, с удачным расположением постепенно прирастают в цене, а комплексы в районах массовой стройки — иногда дешевеют.

В выигрыше оказываются и крупные застройщики — им доверяют больше. Прогнозы на этот год у игроков рынка расходятся.

В свою очередь, глава холдинга «Эталон» Вячеслав Заренков оптимистично заявлял о 9 – 10-процентном подорожании.

Компании строят амбициозные планы. «В 2016 году мы вывели в продажу 336 тыс. кв. м нового жилья. В 2017 году планируем вывести порядка 616 тысяч», – рассказал директор по работе с инвесторами «Группы ЛСР» Юрий Ильин. Холдинг «Эталон» намерен увеличить объем новых проектов на 20%.

«В новом году вероятно дальнейшее укрепление спроса. На мой взгляд, будет неплохо, если он вырастет на 15 – 20% по сравнению с 2016 годом», – надеется Сергей Терентьев.

Но риски становятся высоки. Ошибки в расчетах и переизбыток предложения чреваты банкротствами, заморозкой проектов, объяснил глава консалтинговой компании Knight Frank Spb Николай Пашков в эфире [Фонтанка.Офис].

Антонина Асанова, «Фонтанка.ру»