Квартира рубль не бережет

Горожане, скупавшие дешевые студии и однушки в момент резкого подорожания доллара в надежде на выгоду от дальнейшей перепродажи, теперь пытаются избавиться от жилья. Цены на квартиры в районах массовой застройки снижаются, а предложений много. Это дает преимущества при покупке жилья для переезда.

Петербург накрыла волна продаж квартир в недавно сданных новостройках. Горожане, выстаивавшие очереди в офисах застройщиков после «черного вторника» 2014-го, так и не смогли спастись от инфляции и заработать на квартирах в районах массовой застройки. Цены на вторичку там не растут, а в будущем аналитики предсказывают еще и снижение спроса.

Риелторы фиксируют небывалый рост рынка «новой вторички» – квартир в недавно сданных домах. По данным «Петербургской недвижимости», доля спроса на такое жилье уже достигла 35%, при этом две трети сделок приходится на самые дешевые квартиры — эконом-класс. Такие оценки поддерживают и в NAI Becar.

«Приобретавшие квартиры в инвестиционных целях активно начали продавать недвижимость», – соглашается с коллегами руководитель отдела продаж АН «Мой город» Леонид Сандалов.

Поддавшиеся панике из-за валютных скачков в конце 2014-го оказались в ситуации тяжелого выбора. Стоимость жилья на вторичном рынке медленно, но неуклонно ползет вниз. Прогнозы объемов спроса тоже не слишком оптимистичны. А значит, «лишние» квартиры нужно либо продавать сейчас, либо сдавать в аренду с мыслью, что через год-два расстаться с ними будет и сложнее, и менее выгодно.

Для многих инвесторов итоги вложения в стройку уже оказались не очень-то утешительными. Спрос на новую вторичку растет вместе масштабами строек, с 2010-го переживающих бум освоения бывших совхозных полей. Многие предпочитают квартиры в новых домах коммунальным комнатам и старому фонду. И купившим в небольших проектах с удачным расположением удалось заработать.

«Например, в Сестрорецке 4 года назад инвесторы покупали квартиры в ЖК «Дюны» («ЦДС») за 1,6 млн рублей, а сейчас продают их по 4 млн рублей», – приводит пример Катерина Соболева, управляющий директор департамента жилой недвижимости NAI Becar.

Однако в районах массовой застройки рынок оказался перенасыщен типовыми малогабаритными квартирами. «К примеру, в Мурино собственникам в ряде случаев приходится продавать жилье по цене ниже, чем они платили строителям», – говорит Леонид Сандалов. На Avito легко можно найти студию или однушку в этом районе дешевле, чем на сайтах застройщиков. В среднем с начала года цена продажи новых малогабаритных квартир снизилась на 5%.

Рынок сжимается. Но, с другой стороны, владельцы новой вторички могут чувствовать себя увереннее жителей хрущевок или комнат в плохо отремонтированных коммуналках, говорят риелторы. «Спрос на комнаты в Центральном и особенно Адмиралтейском районах падает. Раньше у нас было 23% таких сделок, теперь — меньше 17%. Цены на комнаты и однокомнатные квартиры с начала года упали на 6 – 8%, – оценивает гендиректор «Петербургской недвижимости» Сергей Дроздов. – Люди предпочитают заплатить чуть дороже, но купить отдельную собственную квартиру».

Пережив пик 2015-го, вызванный взлетом валют, цены на вторичное жилье спали до уровня позапрошлого года. Аналитики демонстрируют уверенную стабильность. С октября 2014 года средняя стоимость квадратного метра колеблется в диапазоне от 101 до 107 тысяч рублей за кв. м, свидетельствуют графики «Бюллетеня недвижимости».

За этой спокойной картиной прячутся динамичные взлеты и падения. Фактически рынок расслаивается — какие-то сегменты проседают, какие-то даже растут, объясняют эксперты. По данным того же «БН», с 2014 года метр в новых монолитных домах в границах Петербурга подорожал с 110 до 120 тысяч рублей, а вот панельные дома, наоборот, потеряли в цене.

Риелторы, знающие реальные цены сделок, говорят, что падение еще значительнее. По ряду сегментов это 15 – 25%. Если в 2014-м однокомнатная квартира в хрущевке продавалась за 3,1 – 3,2 млн рублей, то сейчас такую же можно купить за 2,7 млн, приводит пример Сергей Дроздов. Двухкомнатная брежневка в среднем в 2014-м стоила около 3,9 млн рублей — теперь 3,3 млн. «Средняя цена покупки уменьшилась. У населения заканчиваются свободные деньги», – поясняет эксперт.

С последнего кризиса увеличился лаг между квартирами с ремонтом и без. «В связи с возросшей инфляцией и изменением стоимости стройматериалов увеличилась разница на однотипные объекты с ремонтом и без ремонта. Если это было 300 – 500 тысяч, теперь до 1 млн», – рассказывает директор «Адвекс недвижимость» Сергей Козлов.

Вдобавок растет расслоение по районам. «В активно развивающемся Приморском районе цена метра будет расти независимо от типа дома: здесь строится «Лахта Центр», планируется метро, развивается социальная инфраструктура. В целом в одном и том же районе разница в цене между объектами разных типов составит не более 10%», – поясняет Катерина Соболева.

Перспективы у рынка пока не радужные. Доходы россиян не растут, Минэкономразвития предсказывает в ближайшие годы рецессию. Пока рынок двух столиц поддерживает приток покупателей из других регионов, отреагировавших на небольшое снижение цен, озвучивал в сентябре на жилконгрессе главный аналитик Российской гильдии риелторов Геннадий Стерник. Однако Москву в ближайшие годы, вплоть до 2020-го, ждет снижение предложения и цен, прогнозировал он. И, скорее всего, это окажется верным и для Петербурга.

К слову, застройщики оказались в том же положении. Этой осенью девелоперы не увидели типичного всплеска интереса к жилью. В октябре число покупок квартир в новостройках снизилось примерно на 10%, оценивают в «Главстрое-СПб». О том же говорит статистика Росреестра — в этом году количество покупок жилья по ипотеке из квартала в квартал падает примерно на тысячу сделок.

В любом случае, рынок недвижимости не ожидают резкие пертурбации. Горожане по-прежнему активно покупают и меняют жилье. Однако инвестиционные надежды окончательно забыты. Леонид Сандалов уверен: «В будущем волна продаж квартир в новостройках пойдет на спад. Инвесторов на рынке жилья эконом-класса почти не осталось».

Зато стагнация сделала выгодной покупку квартиры под собственные нужды, для переезда. На рынке новостроек риелторы фиксируют одни из самых низких ставок за всю историю ипотеки в России. Проценты по кредитам на жилье, без учета специальных программ застройщиков, с 2014-го снизились с 11,5 – 12,5% до 10,9%, ранее говорил руководитель аналитического центра «Главстрой-СПб» Петр Буслов.

Антонина Асанова, «Фонтанка.ру»