Могут ли градозащитники и девелоперы договориться?

Как построить дом в центре города, не столкнувшись с градостроительным скандалом? «Фонтанка» спросила у градозащитников, при каких условиях они готовы сесть за стол переговоров.

За последние 10 лет количество новых проектов в центре города снизилось примерно в два раза. Это легко проследить по реестру Службы госстройнадзора. Если в 2014-2015 годах город выдал 42 визы на строительство и реконструкцию зданий в Центральном районе, то в 2004-2005-м — таких около 80.

Едва ли не каждый крупный проект последних лет сопровождается скандалом. Для «Группы ЛСР» – это блокадная подстанция на набережной Фонтанки, 3а. Совет по наследию рекомендовал запретить ее снос уже после выдачи всех разрешений Смольным. Компании RBI отказали в строительстве дома в Лопухинском саду. Инвестору «Плаза Лотос групп» не удалось превратить в апарт-отель Конюшенное ведомство.

Градозащитники свои претензии к девелоперам формулируют четко. «Все очень просто — строго соблюдать действующее законодательство и ставить в приоритет сохранение исторического и архитектурного наследия, – объясняет Александр Кононов, зампред петербургского отделения ВООПИиК. – Экономическая эффективность не может служить основанием для отклонения от требований закона. Неэффективно — не делайте».

«К сожалению, очень большая часть девелоперов получает согласования, используя разные обходные маневры, не совсем законные. Либо – в нарушение градостроительных норм. Либо – пытается провести поправки в действующее законодательство, что также потом выходит боком», – добавляет член ВООПИиК Татьяна Лиханова.

За последние годы активисты научились отстаивать свою точку зрения в судах. В этом году они добились отмены проекта апарт-отеля напротив Мариинского театра. В прошлом — запрета на строительство жилых домов на Шпалерной, 51. Во всех случаях суд нашел нарушения в согласованной Смольным документации. Соответственно, и критика активистов обращена не только к инвесторам, но и к чиновникам.

Историк архитектуры Борис Кириков ведет лекции для администрации города о регулировании строительства в имперском Петербурге в начале XX века. Больше 100 лет назад город тоже оказался в эпицентре строительного бума.

«Существует легенда, что когда американская компания «Зингер» купила участок на углу Невского проспекта и нынешнего канала Грибоедова, она якобы собиралась построить на этом месте небоскреб. Но этот проект не удалось продавить. Ничего подобного, – рассказывает Борис Кириков. – Американцы знали о существовавших ограничениях — строить не выше карниза Зимнего дворца. Тогда этот лимит не мог преодолеть никакой капитал».

Столетие назад в Петербурге существовали строгие строительные регламенты — они ограничивали минимальный размер двора, ширину арок. Наказание за отклонение от правил не заставляло себя ждать. Нарушения рассматривались судом, выносившим жесткие решения — сносить или перестраивать.

Кажется, в таких условиях едва ли стоит усаживать стороны за стол переговоров. «Диалог между градозащитниками и девелоперами может быть только тогда, когда будут установлены жесткие охранительные правила всех значимых компонентов исторического центра. Должны быть абсолютно безальтернативно обозначены те рамки, в которых можно работать, и установлена ответственность за их нарушение», – категоричен депутат ЗакСа Алексей Ковалев.

Впрочем, другие эксперты не так экстремальны. Стартовой площадкой для диалога может стать максимальная публичность девелоперов и власти. Все-таки исторический центр — всемирное достояние, и любой горожанин должен иметь право знать о проектах в его границах и высказаться о них. «Есть довольно широкие круги общества, которые не одобряют действий девелоперов, но не обязательно стоят на крайних позициях градозащитников. Нужно вести диалог не только с градозащитниками, но и со всем обществом», – предлагает Борис Кириков.

Тем более можно открыть обсуждение хотя бы городских инициатив. «Диалог надо начинать со стадии оценки объекта, с определения его функций, – добавляет Татьяна Лиханова. – Очень многие беды закладываются на этом уровне. Было совершенно очевидно, что комплекс доходных домов на углу Невского и Восстания совершенно невозможно приспособить под современный торговый центр. Так и получилось. Дома приобрел инвестор («Стокманн». – Прим. ред.) и заявил, что надо все снести».

Впрочем, едва ли такие предложения устроят бизнес и власть. Идея всеобщего согласия — утопия. Да к тому же и среди самих активистов нет единоначалия, считает глава «Студии 44» Никита Явейн. «Градозащитники бывают разные – есть те, что рвутся к власти. С ними договориться сложно, да и вряд ли нужно. Бывают те, что рвутся к деньгам. С ними легче, но вряд ли стоит иметь дело. А бывают градозащитники, которых волнует судьба города. Они могут быть как радикальными, так и довольно трезвомыслящими. Я думаю, с ними можно вести диалог», – характеризует оппонентов архитектор.

В свою очередь, и девелоперов можно поделить на тех, кто руководствуется лишь экономической выгодой или просто не готов рассматривать компромиссы. И на «культурных», которым нужны лишь четкие правила игры, продолжает Никита Явейн. Теоретически все «здравомыслящие» силы могли бы объединиться, добавляет он. Но после такого описания диалог кажется еще менее возможным.

Позиция градозащитников зачастую политизирована, скандалы используют для шантажа, анонимно говорят девелоперы, поминая арест депутата Вячеслава Нотяга. В свою очередь, активисты ставят коммерсантам в вину получение сверхприбылей в сотни процентов за счет разрушения города.

«Ни для кого не секрет, что есть сложности с реализацией проектов в центре, никто не хочет вызвать шум, независимо от того, есть ли необходимый набор документов или его нет. В последнем неспециалисты не разбираются, поэтому зачастую, к сожалению, побеждает тот, кто громче кричит. За подобного рода действиями сложно увидеть политику на благо города и горожан», – добавляет Эдуард Тиктинский, президент Холдинга RBI.

Переговорами между этими сторонами ситуацию не исправить, говорит Борис Юшенков, координатор Центра прикладной урбанистики. «Понятно, что девелопер стремится повысить прибыль, как законными способами, так и всеми обычаями делового оборота, которые сложились в нашем городе. Если 10 конкурентов получили возможность повысить этажность не совсем белым способом, то и 11-й девелопер пойдет этим путем. Иначе — он проиграет конкурентную борьбу. И это не вина девелоперов. Надо менять сложившиеся обстоятельства», – уверяет он.

Еще одна причина — в сложных и хаотичных законах. Существующие нормы лишают девелоперов маневра, а доходность инвестиций практически невозможно просчитать до начала проекта, добавляет Юшенков. В результате компании предпочитают не реставрировать здания, а застраивать пустующие пятна или сносить исторические постройки. «Нужна третья сила — сообщество горожан, которое должно сформулировать свой запрос и стать арбитром в противостоянии двух сторон», – говорит Юшенков.

С другой стороны, развитие центра – вопрос стратегический. И привлечением и работой с инвесторами должен заниматься город. Если необходимо — компенсировать жесткие условия можно льготами и преференциями, добавляет Борис Кириков.

Впрочем, и это предложение кажется утопией. «Наиболее реальное развитие событий – каждый будет рвать в свою сторону, пока памятники не начнут падать, – говорит Никита Явейн. – У нас действует закон маятника. Сначала идет ужесточение законодательства. Власть прислушивается к более радикальным, охранительным силам. А потом всем это надоедает, кончается кризис, возрастает прибыльность. Все плюют, и вылезают со всех углов «Монбланы», «Биржи», «Финансисты». Маятник качается в другую сторону. От этого плохо только городу». До следующей фазы очередного снятия запретов, по мнению Никиты Явейна, осталось около 5 лет.

Антонина Асанова, «Фонтанка.ру»