Застройщики пересчитывают детсады

На одного петербуржца в новостройке приходится в среднем 39,2 кв. м жилья. К таким выводам пришли застройщики города, собрав данные по домам, построенным с 2007-го по 2013 год. Соответствующее поручение «Объединению строителей Петербурга» было дано комитетом по градостроительству и архитектуре 3 недели назад. Объединение предлагает скорректировать нормативы градостроительного проектирования (РНГП), регулирующие застройку новых кварталов. Их планируется утвердить до конца этой весны.

По данным «Фонтанки», 1 апреля в адрес вице-губернатора Марата Оганесяна, главы стройкомитета Михаила Демиденко и председателя КГА Владимира Григорьева направились одинаковые письма. Их автором стало «Объединение строителей Петербурга». В него входит более 1200 компаний, в том числе — крупнейшие городские застройщики. По мнению подписантов, скорость роста населения и стесненность проживания горожан переоценены. И это может привести к строительству невостребованных детсадов и школ. Тогда как отказ от создания «лишней» инфраструктуры сэкономит деньги и инвесторам, и Смольному.

Застройщики предложили изменить норматив жилобеспеченности — то есть метраж жилья, приходящийся на одного горожанина. От этого показателя, по сути – плотности населения, зависит дальнейший расчет количества необходимой инфраструктуры — детсадов, школ, плавательных бассейнов и парков. Чем он выше, тем меньше надо инфраструктуры. И наоборот.

Нюанс в том, что от принятия РНГП до реализации конкретных проектов пройдет как минимум 3 – 5 лет. И считать, какими будут потребности города к этому сроку, можно по-разному.

Согласно Генплану и действующим региональным нормативам (их в 2014 году утвердил ЗакС), на одного человека в проектных расчетах должно приходиться 30 квадратных метров. Правительство предлагает — 28 «квадратов». Это автоматически повлечет увеличение социальной нагрузки на застройщиков.

Девелоперы же, наоборот, предлагают увеличить расчетную жилобеспеченность. Используя официальные данные Госстройнадзора и технико-экономические паспорта домов, объединение собрало данные по зданиям жилой площадью 10,4 млн кв. м, построенным с 2007-го по 2013 год. Это 58,5% всех многоквартирных домов, возведенных в этот период. Получилось, что официально в них прописано около 266 тысяч человек, а на одного жителя приходится 39,2 квадратного метра.

Впрочем, жилобеспеченность горожан, проживающих в домах 2013 года, по данным объединения, составляет 99,7 квадратного метра на человека. «Дело в том, что мы можем использовать только официальные данные, информацию о реальном проживании в КГА считают недостаточно обоснованной. Чем ближе к текущему моменту, тем меньше людей успевает прописаться в построенном жилье», – говорит Алексей Белоусов, генеральный директор «Объединения строителей Петербурга». В итоге застройщики предлагают «золотую середину» между цифрами, установленными правительством, и собственными исследованиями – 32 квадратных метра на человека.

В идеале, нормативы должны быть дифференцированы по городским территориям и классам жилья, говорят застройщики. Потребность жителей Крестовского острова в поликлиниках и детсадах значительно ниже, чем горожан, проживающих в районе Девяткино. Однако пока от таких предложений отказались. «Безусловно, надо делить районы как минимум на три категории: новые кварталы, исторический центр и кварталы, построенные преимущественно во второй половине XX века. Но на это исследование нужно гораздо больше времени», – говорит Виктория Цытрина, директор юридического департамента ГК «Эталон».

Для проектов-миллионников и, соответственно, для крупнейших игроков рынка изменение показателей РНГП — вопрос миллиардных затрат. Для примера: проект «Северная долина» компании «Главстрой СПб» рассчитан на 2,7 млн кв. м жилья. По версии Смольного, для жителей должно быть построено как минимум 10 школ на 1125 учеников, а по расчетам застройщиков — 9. А строительство одной школы — это примерно 1 млрд рублей.

Второе предложение объединения — изменить нормы строительства детсадов. Правительство города предлагает создавать 55 мест в садиках общего типа на 1000 жителей. Такие же данные содержатся в действующих РНГП. Объединение настаивает на 45 местах на тысячу горожан. При этом на 1 декабря прошлого года в среднем на 1000 горожан приходилось 34 места в детсадах. И, как признает город, этих мест не хватает.

Смольный исходит из данных, что в государственные садики ходят 85% детей. Однако застройщики предлагают принять показатель в 70%. «В результате анализа выявлено, что в 2013 году число детей, посещающих городские детсады, в среднем по городу составляет не более 60% от общего числа дошкольников. И этот показатель находится на максимальных значениях по сравнению с предыдущими периодами», – говорит Ольга Михальченко, директор по развитию «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад».

«Предложенные 70% – это результат расчета, подкрепленный мнением экспертов, это данные из жизни – по потребностям населения, с учетом демографического развития и миграций. Тогда как 85% охвата – это завышенные данные, основанные на пиках демографического роста, а не на его средних значениях. Будет нехорошо, если детские сады будут построены, переданы городу, но не заполнены, а бюджет будет нести расходы по их содержанию», – говорит Виктория Цытрина.

Для сравнения: по действующим нормативам Московской области, на тысячу жителей должно приходиться не менее 35 мест в детсаде, а в Москве — 54 места.

Ранее о завышенных демографических ожиданиях сообщал и глава комитета по строительству Михаил Демиденко. «Понятно, как будет развиваться демографическая ситуация. Ожидается стагнация, стабильный, но малозаметный рост. И нужно подумать, стоит ли закладывать многократный рост рождаемости через 5 лет», – говорил глава комитета.

Впрочем, в комитете по образованию, напротив, готовы поспорить с девелоперами. В ведомстве уверены в правильности произведенных Смольным расчетов, сообщили там «Фонтанке». В КГА подтвердили получение предложения объединения. Дата их рассмотрения пока не назначена.

Елена Вавилова, «Фонтанка.ру»