Смольный нарисовал «Галерее» и «Стокманну» новый ценник

Комитет по земельным ресурсам и землепользованию утвердил результаты повторной кадастровой оценки. Она необходима для введения новой системы налогообложения с 2015 года. Оказалось, что за два года ТЦ «Стокманн» подорожал в 2 раза, ДЛТ — в 3 раза, а «Галерея» – в 13,5 раза. Впрочем, все равно эта стоимость значительно ниже рыночной, говорят эксперты.

Итоги новой кадастровой оценки зданий и помещений площадью более 3 тысяч кв. м были утверждены приказом комитета по земельным ресурсам 17 ноября, в ближайшее время их опубликуют, рассказали «Фонтанке» в КЗРиЗ. Работу проводило ГУП «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» («ГУИОН»), подведомственное КУГИ. За два месяца ведомство оценило почти 110 тысяч зданий и 5,9 тысячи помещений. Точнее, переоценило — в предыдущий раз оценка проводилась им же в 2012 году.

Очередная оценка недвижимости необходима для введения новой системы налогообложения. Со следующего года налог будет взиматься не с балансовой, а с кадастровой стоимости зданий. Считается, что она ближе к рыночной, реальной стоимости недвижимости, а значит — более справедлива.

Для коммерческих зданий и помещений площадью более 3 тысяч кв. м ставку планируется установить на уровне 1%. С их собственников Смольный рассчитывает собрать по итогам следующего года 3,5 млрд рублей, рассказал глава комитета по земельным ресурсам Валерий Калугин

В результате в среднем повышение налога для собственников коммерческих площадей составит 10 – 20%, оценивает глава КЗРиЗ. Впрочем, рост будет очень неоднородным. Для каких-то объектов налог увеличится в несколько раз, для каких-то, наоборот, уменьшится. «Мы старались перейти к справедливой налогооблагаемой базе, чтобы собственники аналогичных построек платили за квадратный метр одинаково», – говорит Валерий Калугин.

«Стокманн» с «Галереей» подорожали в разы

По результатам оценки, средняя кадастровая стоимость квадратного метра зданий составила 20,3 тысячи рублей, помещений — 24,1 тысячи. Изменение цены зданий, по сравнению с не устроившей экспертов оценкой 2012 года, оказалось незначительным, а вот цена помещений выросла в среднем на 20 – 30%, пояснили в КЗР. Такой рост объясняется изменением исходных данных типов помещений в государственном кадастре недвижимости.

Впрочем, при сравнении изменения стоимости конкретных объектов можно обнаружить рост и побольше. За два года стоимость «Стокманн — Невский центр» выросла почти в два раза – с 3,3 млрд рублей до 6,2 млрд. В этот раз его оценили с показателем 68,3 тысячи рублей за кв. м. Стоимость элитного «Дома ленинградской торговли» — в 3 раза, с 700 тысяч до 2,2 млрд рублей. А самого крупного ТРК в центре – «Галерея» – и вовсе в 13,5 раза, до 12,9 млрд рублей, или 69,2 тысячи рублей за кв. м. Впрочем, рыночная стоимость все равно много больше – в 2012 году фонд Morgan Stanley и вовсе приобрел здание за 1,1 млрд долларов.

В отношении «Галереи» такой рост легко объясним. В прошлый раз ее оценивали по неверному функциональному назначению в ГКН – как многоэтажный паркинг, по 5 тысяч рублей за кв. м. С ДЛТ — можно предположить. "Дом ленинградской торговли" открылся в 2012 году, и к оценщикам могли попасть старые данные, до проведения ремонта. Со «Стокманном» переоценка непонятна.

Стоимость других, нецентральных, объектов изменилась не так значительно. К примеру, ТРК «Лиговъ» над станцией метро «Обводный канал» подорожал на 115 тысяч рублей. Он оценен в 34 тысячи рублей за «квадрат». Бизнес-центр «Сенатор» класса «А» на Профессора Попова добавил в стоимости 86 млн рублей. Его цена — 50 тысяч рублей за кв. м.

В ГУИОНе объясняют изменения в стоимости корректировкой методик. «В ходе работы применялись новые правила группировки объектов, где пригодились результаты инвентаризации, предварительно проведенной комитетом по земельным ресурсам. Также мы использовали новые алгоритмы выбора аналогов для расчета стоимости, новые методы расчета накопленного износа и прибыли предпринимателя», – объяснил генеральный директор ГУП «ГУИОН» Александр Зленко.

Впрочем, по словам экспертов, оценка ГУИОН все равно пока ниже рыночной. «Цена, полученная в результате кадастровой оценки, ниже на 30 – 50% рыночной стоимости данных торговых комплексов», – говорит Денис Радзимовский, генеральный директор компании ESTY. «Стоимость объектов ниже рыночной и, скорее, близка к затратам на строительство и реконструкцию этих объектов», – соглашается Борис Мошенский, генеральный директор Maris | Part of the CBRE Affiliate Network.

Игроки рынка в принципе не согласны с применением массового подхода к доходной недвижимости. «Стоимость доходной недвижимости определяется не как цена квадратного метра, как такового, а исходя из прибыльности объекта», – объясняет Борис Мошенский. По его словам, погрешность, заложенная в массовой оценке, приведет к появлению волны исков собственников к городу.

Впрочем, в КЗРиЗ к претензиям уже готовы и считают проведенную оценку качественной. В 2013 году, после введения налогообложения земельных участков исходя из их новой кадастровой стоимости, было подано около 150 исков. Это менее 1% от оцененных объектов. При этом около 70% дел выиграл Смольный. В случае кадастровой оценки недвижимости всплеск исков будет не больше, рассчитывают в комитете.

От успеха внедрения новой системы налогообложения зависит продолжение практики. В следующем году Смольный может применить новую систему налогообложения и к собственникам более мелких помещений. Порог площадей будет понижен до 1 или 2 тысяч кв. м, если собираемость платежей будет высокой, а количество судебных споров с собственниками недвижимости — незначительным. Кроме того, на решение повлияет общая ситуация в экономике. Оно будет принято ближе к середине следующего года, рассказал Валерий Калугин.

Антонина Асанова, «Фонтанка.ру»