Арендаторы не потянули приватизацию Смольного

За три квартала этого года Смольный заработал на приватизации городской недвижимости 8,6 млрд рублей. Это на 2 млрд больше, чем город выручил за весь прошлый год. Основная статья дохода — продажа встроенных помещений малому и среднему бизнесу. Впрочем, не все предприниматели готовы выкупать помещения по цене, предложенной городом. Суд рассматривает около 25 исков о пересмотре стоимости в сторону понижения.

Рост доходов города от приватизации встроенных помещений предсказывали загодя. 26 декабря прошлого года вступили в силу поправки к федеральному закону о целевом выкупе 159-ФЗ. Петербургские предприниматели, более 5 лет арендующие помещения из списка фонда МИСП – малого и среднего предпринимательства, получили право выкупа городских площадей без проведения торгов. Закон отменил значимые барьеры – запрет на выкуп помещений, расположенных на одной из 22 городских магистралей, таких как Невский или Московский проспекты, и площадей более 500 кв. м.

В результате за первые 9 месяцев город приватизировал 486 помещений общей площадью 86,4 тысячи кв. м и продал 8 участков общей площадью 1,2 га, сообщили «Фонтанке» в Фонде имущества. Всего город заработал 8,6 млрд рублей. При этом за весь прошлый год КУГИ выручил от приватизации встроенных помещений 6,6 млрд рублей. А в этом году планировал заработать 7 млрд рублей.

Оценку помещений для выкупа по контракту с КУГИ ведет ГУП «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости». Методика была разработана им же. Однако часть предпринимателей отказываются заключать договоры по предложенной стоимости выкупа, считая ее завышенной. Сейчас в суде рассматривается 25 исков от предпринимателей о переоценке, сообщили в ГУП «ГУИОН». Это около 5% от заключенных в этом году договоров купли-продажи.

Гибкая методика

Стоимость выкупа помещений зависит от целого перечня факторов. Формулы расчета всех коэффициентов приведены на сайте ГУИОН. Однако разобраться в них не так-то просто. Первый коэффициент – местоположения, к примеру, – высчитывается по четырем формулам, учитывающим влияние центра города, магистралей и локальных центров. Результат также не всегда понятен. К примеру, три помещения компании «Агда» на Загородном, 5, оцененные в 285 тысяч за кв. м, составляют один обувной магазин. Однако все коэффициенты местоположения для них разные — от 1,57 до 1,64. При этом, как говорится на сайте ГУИОН, местоположение должно определяться по координатам входов. А входы в магазин — одни и те же.

Коэффициенты для площади выкупаемого помещения неподготовленному человеку рассчитать проще. Этаж – и вовсе установленная цифра. Самый дорогой для выкупа — первый этаж, выше или ниже – дешевле. Еще один показатель описывает состояние помещения – от неудовлетворительного до «евростандарта». Кроме того, оцениваются наличие входа с улицы, подключения к инженерным сетям и высота потолков.

Однако с применением этих коэффициентов также возникают сложности. К примеру, у той же «Агды», по данным визуального осмотра, высота потолков во всех помещениях — 2,9 метра. А при расчетах она начинает «скакать» до 3,15 метров. Так же как и состояние помещений — от «удовлетворительного» к «нормальному». Различия для коэффициентов составляют 4 – 8%. При анализе этих факторов ГУИОН ориентируется на данные визуального осмотра помещений. То есть состояние помещений оценивается по фотографиям, без каких-либо измерений, пояснил начальник отдела департамента оценки Дмитрий Табала.

Все коэффициенты нужны для того, чтобы наиболее точно сравнить продаваемый объект с аналогичными помещениями. С чем сравнивать — тоже определяет ГУИОН. Для этого ГУП собирает информацию о рыночных предложениях по продаже помещений. А когда данные устаревают — индексирует цены из расчета 3,5 – 5,5% в квартал в зависимости от роста рынка. При этом данные о том, было ли помещение продано по этой цене, выросла стоимость этого помещения на рынке или снизилась, не отслеживаются.

К примеру, помещение на Невском, 128, фигурирует в оценке ГУИОН за март этого года с ценой 360,5 тысячи за кв. м. Оно было выставлено на продажу в феврале 2013 года. Однако на настоящий момент площади так и не были проданы, а их цена — снижена до 251 тысячи за кв. м. Еще одно помещение, на набережной Обводного канала, 51, за год в цене не изменилось. Хотя в отчете ГУИОН его стоимость выросла на 9,5%.

Оценка по расчету

Вышеупомянутая компания «Агда» арендует три полуподвальных помещения на Загородном проспекте, 5, с 1995 года. Сейчас в них располагается обувной магазин Rieker. В начале прошлого года компания обратилась в КУГИ с заявлением о выкупе помещений. Однако, узнав стоимость приобретения, от покупки оказалась. Помещения площадью чуть более 320 кв. м были оценены в 92 млн рублей, примерно 285 тысяч рублей за кв. м. Компания настаивает на 200 тысячах. По такой цене было приватизировано помещение кафе «Чайная ложка» на Загородном, 9, уверяет совладелец компании Сергей Прянишников.

С другой стороны, зачастую арендаторы специально занижают стоимость своих объектов, готовясь пойти на компромиссное решение с городом, говорят игроки рынка. «Медико-биологический научно-производственный комплекс «Цитомед» решил выкупить помещения в Мучном переулке, 2, площадью 1250 кв. м, которые арендует много лет. ГУИОН оценил их в 150 млн рублей – 120 тысяч рублей за кв. м. Однако компания сочла такую стоимость неподъемной и потребовала продать помещения по цене 49 млн рублей – около 40 тысяч за «квадрат».

Еще один арендатор – ООО «Карамель» – арендует подвальное помещение на Невском, 32-34, площадью 90,7 тысячи кв. м без отдельного входа с улицы. ГУП «ГУИОН» оно было оценено в 17,7 млн рублей – почти 200 тысяч рублей за «квадрат». Альтернативная организация ООО «Центр оценки и консалтинга Санкт-Петербурга» заявила, что помещение стоит 10,3 млн рублей – 115 тысяч за кв. м, а «Экспертный центр Северо-Запада» – 11 млн рублей. «Если выкупить помещение за 17,7 млн, мы будем только окупать эти затраты больше 10 лет», – говорит представитель компании Николай.

Между тем доказать свою правоту в суде крайне сложно. С 2008 года, когда закон о выкупе вступил в силу, только три предпринимателя из 75 выиграли дела в первой инстанции, еще семь пошли на мировое соглашение. При этом по девяти делам судебная экспертиза оценила помещения в стоимость такую же или выше, чем оценка ГУИОН, говорят в ГУПе.

Продажа против интересов

Закон о выкупе помещений не обязывает госорганы приватизировать их льготным образом, наоборот, по закону продажа должна осуществляться по рыночной цене, поясняют позицию Смольного в комитете по управлению городским имуществом. Впрочем, ранее глава комитета Мария Смирнова заявляла, что город заинтересован в ограничении продажи наиболее ликвидных помещений и объектов. Такой курс был взят еще в 2012 году, после прихода на должность губернатора Георгия Полтавченко. Тогда были изъяты из плана приватизации Уткина дача, гостиница «Астория» и дворец Кочубея.

Фактически, по типовому договору с покупателями, КУГИ может расторгать соглашение в одностороннем порядке, в случае если очередной платеж не будет уплачен в срок. Даже если покупатель уже оплатил более 90% стоимости помещений. Пеня за просрочку платежа составляет 55% годовых.

Антонина Асанова,
«Фнтанка.ру»

© Фонтанка.Ру