Рынок недвижимости подморозило

Смольный отказался от собственных планов по вводу жилья на 2012 год. Теперь вместо 2,7 млн кв. м гарантируют сдать в эксплуатацию только в 2,3 млн. Одни эксперты связывают это с осторожностью нового руководства стройкомитета. Другие полагают, что госслужащие прекратили гнаться за показателями и традиционно торопить девелоперов в декабре. Новые настроения власти обозначились на фоне замедления темпов роста спроса на ипотеку и квартиры.

2,7 млн кв. м жилья - таким был прогноз комитета по строительству о количестве площадей, которые сдадут петербургские компании в 2012 году. Цифру, подсчитанную еще прошлой зимой, в июне официально озвучил бывший руководитель ведомства Вячеслав Семененко.

В преддверии нового года планы госслужащих, однако, изменились. 6 декабря в ответ на вопрос «Фонтанки» об уточненных прогнозах по вводу площадей, зампредседателя комитета Владимир Кузнецов отметил: «В соответствии с утвержденными контрольными показателями Министерства регионального развития, он составляет 2,35 миллиона квадратных метров». Таким образом, чиновник «обрушил» потенциальные результаты отрасли ровно на 350 тысяч квадратов.

Смольный колеблется в показателях

Прежде чем разбираться в арифметике Смольного, надо отметить, что две цифры, оказавшиеся в информационном поле, в общем не противоречат друг другу. Показатель Минрегиона – выкладка осторожная и рассчитывается по более консервативной методике, чем официальные прогнозы комитета по строительству. Впрочем, опрошенные «Фонтанкой» эксперты отмечают, что поведение начальников строительной отрасли в любом случае выглядит симптоматично.

Если одни указывают на то, что в связи со сменой руководства в комитете сейчас некий период сумбура и чиновники боятся ошибиться в оценках, то другие выступают с более смелыми теориями.

Заместитель гендиректора агентства недвижимости «АРИН» Владимир Спарак полагает, что новая команда Смольного решила отказаться от обычного стремления подгонять застройщиков в конце года. «Не секрет, что раньше планы зачастую достигались с помощью административного ресурса. История о том, что губернатор что-то пообещал, и строители в последние месяцы в авральном порядке пытаются сдать нужное количество жилья, – довольно традиционная, – рассуждает он. – Не исключено, что городская администрация решила отказаться от такой практики. А может, чиновники в каких-то службах просто расслабились и стали менее тщательно контролировать происходящее на рынке».

С экспертом, в общем, солидарен и вице-президент «Союзпетростроя» Лев Каплан. В разговоре с «Фонтанкой» он заметил, что считает логичным возможное желание Смольного отказаться от штурмовщины в конце года. «По моему мнению, порочной является практика, когда на протяжении десятка лет искусственно поддерживается идея постоянного увеличения количества вводимой площади домов, – подчеркивает он. – В начале декабря на съезде строителей регулярно объявляется цифра 1,2 – 1,3 миллиона квадратных метров, которые возможно сдать. А в конце следующего года она увеличивается вдвое. В последний месяц сдается 40 – 45% всего годового объема работ по строительству, что свидетельствует о явной неготовности многих таких объектов к реальному заселению».

Директор департамента новостроек агентства недвижимости «Бекар» Эльдар Султанов, впрочем, полагает, что предположения коллег хотя и хороши, но вряд ли имеют что-то общее с жизнью. «Скорее всего, сейчас чиновники вступили в активную стадию переговоров со строителями. Обещают им льготы и бонусы за то, чтобы жилье было сдано пораньше. Вот и не хотят о чем-то говорить», – поясняет он.

Как бы то ни было, изначально озвученная комитетом по строительству цифра в 2,7 млн квадратов не является фантастикой – при соответствующем настрое Смольного, отмечают эксперты. «На сегодняшний день 2 миллиона квадратных метров жилья в городе уже введено, поэтому ввод еще 700 тысяч до конца года вполне реален. Из опыта прошлых лет могу сказать, что в течение декабря иногда вводилось и 1,5 миллиона квадратов жилой недвижимости», – высказывает мнение экс-начальник петербургской службы Госстройнадзора, председатель комитета по качеству и безопасности строительства при координационном совете по развитию строительной отрасли СЗФО Александр Орт.

«Говорить о том, что планы будут сорваны, не приходится. Цифра в 2,7 млн кв. м достижима», – соглашается руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость» Ольга Трошева. По крайней мере, публичных заявлений компаний о том, что сроки ввода крупных объектов переносятся на 2013 год, пока не звучало, напоминают эксперты.

Ипотечные ставки пугают петербуржцев

Любопытно, что математические колебания Смольного происходят на фоне других ситуаций, где рынок недвижимости проявляет тенденции к замедлению. Специалисты отмечают падение темпов роста спроса на жилье во второй половине 2012 года.

«Если в 1–2-м квартале спрос на квартиры в городе и на ближайших к нему территориях увеличился по сравнению с аналогичным периодом 2011 года на 30–40%, то в июле – сентябре этот показатель составил меньше 10%. Вероятно, такая же тенденция сохранится и по итогам 4-го квартала. Рынок растет, но не так быстро, как раньше», – считает Ольга Трошева.

Ставшие более скромными квартирные аппетиты петербуржцев эксперт объясняет с тем, что отложенные на время кризиса сделки по покупке жилья уже завершены. «Есть некий объем платежеспособных покупателей. За счёт, например, ипотеки их количество растет, но этот рост не бесконечен», – резюмирует представитель «Петербургской недвижимости».

«Рынок вялый. Надежды на всплеск в октябре-декабре не сбылись. Происходящее слабо сопоставимо с обычным новогодним бумом», – констатирует Владимир Спарак.

По наблюдениям экспертов, в конце года все меньше петербуржцев проявляют интерес и к ипотечным кредитам. Виной тому – растущие ставки.

«В среднем по рынку на настоящий момент они составляют от 12,5 до 14%», – отмечает руководитель центра ипотечного кредитования корпорации «Адвекс» Юлия Туголукова.

Первыми ставки в сентябре подняли западные и частные отечественные банки, например UniCreditBank, Промсвязьбанк. Позже за ними подтянулись и государственные гиганты вроде Сбербанка и ВТБ24. Некоторые за третий-четвертый квартал успели провести повышение дважды.

«Еще пару месяцев назад можно было найти ставку даже в 9%, а сегодня мы называем клиентам 12, 13%. Естественно, что людям это не нравится. Они начинают думать: “А нужна ли такая сумма? Может быть, необходимо меньше денег? Может, стоит выбрать квартиру подешевле?”» – описывает ситуацию Туголукова.

Впрочем, начальник отдела развития петербургского ипотечного агентства (СПбИА) Сергей Милютин призывает не драматизировать ситуацию. «По нашим наблюдениям, средний уровень ставок в Петербурге составляет 12,3 – 12,5%. Их рост если и происходит, то не по всей продуктовой линейке, а по отдельным и довольно специфическим программам», – комментирует он. По ощущениям эксперта, в последние месяцы 2012 года рынок не растет и не падает из-за того, что, как и в ситуации с жильем, петербуржцы удовлетворили отложенный спрос на ипотеку. «Теперь спрос будет неажиотажным, даже в обычно щедром на сделки декабре», – резюмирует эксперт.

Реальные плоды осеннего повышения ставок, впрочем, будут видны только в начале следующего года. Именно тогда начнется выдача кредитов по заявкам, поданным петербуржцами в октябре – декабре. Тогда же может произойти и следующее повышение процентов по кредитам, прогнозирует Серей Милютин.

Что же касается ввода площадей, то эксперты, которые пока могут только гадать, каким он будет в будущем году, уверены: в перспективе двух-четырех лет эта цифра серьезно упадет.

«Если сдача на 2013 – 2015 годы обеспечена проектами, то позже на объемах ввода может сказаться ситуация с проектами планировки и межевания территорий, которые сейчас очень медленно утверждает новая администрация города, – отмечает Ольга Трошева. – Кроме того, не исключено, что к 2016 году на рынок начнет влиять и планируемое Смольным возложение на девелоперов обязательств по возведению инфраструктуры за свой счет».

Александр Орт предполагает, что в результате произойдет повышение цен на жилье. Лев Каплан уточняет, что это может случиться уже в 2014 году. Таким образом, на смену легким заморозкам, которые сегодня можно наблюдать на рынке недвижимости, придет настоящий мороз.