Цены на жилье обгоняют инфляцию

Оживленный спрос на недвижимость, наблюдавшийся в первые месяцы 2012 года в Петербурге, принес свои плоды. Некоторые застройщики уже заявили о повышении цен от 4 до 10 процентов. По итогам года рост цен на жилье в Северной столице может не только обогнать инфляцию, но и превысить ее в два раза, прогнозируют эксперты. В том, что и как будет дорожать, разбиралась «Фонтанка».

Квартиры спрашивали?

О том, что в 2012 году в Петербурге значительно повысился спрос на жилье, «Фонтанке» еще в марте рассказали несколько застройщиков. Директор по маркетингу и продажам компании «Главстрой СПб» Михаил Бузулуцкий вспоминает, что тогда на рынке появилось достаточно много покупателей с деньгами на руках, готовых сразу оплатить всю стоимость квартиры.

«Непонятно, откуда взялись эти деньги. Кредитные организации, судя по публикующимся данным, в этот период выдавали не больше займов, чем обычно. Да и количество средств на депозитах граждан не снизилось. Тем не менее, факт остается фактом: январь прошел под знаком роста», – рассказал он.

Как отмечает заместитель генерального директора агентства недвижимости «Бекар» Леонид Сандалов, загадка январского спроса может объясняться просто: некоторые горожане получили крупные премии перед Новым годом и решили их потратить на квартиры. В феврале и марте ситуация несколько успокоилась. Новый, теперь уже сезонный, рост интереса к квадратным метрам был зафиксирован в Петербурге в начале апреля. «Возможно, людей подстегнула к покупкам ярмарка недвижимости, которая проводится в это время», – предполагают застройщики. Президент корпорации «Адвекс.Недвижимость» Александр Романенко добавляет, что получил на ней 390 заявок от клиентов при показателях прошлого года 210.

«Если сравнивать текущий период с аналогичными месяцами 2011 года, то общее количество сделок стало больше на 25%», – резюмирует он. А некоторые аналитики сообщают и об увеличении спроса на 35% за первый квартал, впрочем, оговариваются, что это эмоциональная оценка, а не точный подсчет.

Устали от кризиса

Активность покупателей, прежде всего, проявилась на первичном рынке, в экономсегменте. Так, Ирина Онищенко, гендиректор ЗАО «Центральное управление недвижимости ЛенСпецСМУ», рассказала «Фонтанке» о повышении спроса в январе-феврале на 20% по сравнению с 2011 годом.

«Считается, что “кризис, в первую очередь, не в экономике, а в головах”, – рассуждает по этому поводу Александр Романенко. – На протяжении последних трех лет мы постоянно слышали, что “худшее еще впереди”. Население находилось в постоянном ожидании чего-то негативного, в частности, дальнейшего падения цен на недвижимость. Но ничего не происходило, и люди начали жить нормальной жизнью, ориентируясь на день сегодняшний, в том числе – инвестировать в жилье».

Эксперты называют и другие причины оживления рынка – к примеру, хорошую макроэкономическую конъюнктуру (цены на нефть продолжают радовать), условия ипотечного кредитования, которые, вопреки ожиданиям, ужесточили не все российские банки. Впрочем, все специалисты подчеркивают, что ажиотажем происходящее назвать нельзя. «Мы имеем дело с выходящим из кризиса, динамично, плавно, без взлетов и падений растущим рынком», – резюмирует общее мнение директор департамента новостроек агентства недвижимости «Бекар» Эльдар Султанов.

Тренд на повышение спроса также затронул и новые квартиры комфорт- и бизнес-класса: как отмечают застройщики, покупая их, петербуржцы все чаще стали выбирать «двушки» и «трешки».

Не осталась в стороне от общих тенденций и вторичная недвижимость. «Ностальгические воспоминания друзей и знакомых о том, что месяц назад они купили квартиру за 3,2 миллиона, а теперь она стоит уже 3,3, подталкивают покупателей быстрее принимать решения», – говорит заместитель генерального директора агентства недвижимости АРИН Владимир Спарак.

Однако не все эксперты разделяют такой оптимизм. Максим Чернов, генеральный директор компании «Адвекс-Московский», отмечает рост количества сделок, открытых в первом квартале 2012 года, на 15 – 20% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Вместе с тем, он считает, что это отнюдь не свидетельствует о серьезной активизации рынка. «Описанные явления – лишь признак нормализации, которая произошла во вторичном секторе после кризиса, когда люди долгое время откладывали покупку жилья. Уверенно о тенденциях к активизации можно будет говорить только по итогам первого полугодия», - говорит Чернов.

Цены вверх

Результаты эпопеи с «динамично растущим рынком» предсказать несложно: цены на жилье в Петербурге уже начали расти. Средняя стоимость квадрата «первички» за первый квартал поднялась на 5%, «вторички» – на 4%. Лаг между показателями на разных объектах и у разных компаний, впрочем, существенный. Так, Михаил Бузулуцкий рассказал «Фонтанке», что с начала года цены на объектах «Главстроя СПб» поднялись на 10%. «В конце прошлого года мы вели продажи на уровне 62-63 тысяч рублей за квадратный метр, к марту вышли на 69 тысяч, – говорит он. – Сейчас квадратный метр в домах с высокой степенью готовности стоит 75 тысяч рублей, в домах на начальной стадии – 70 тысяч. Можно с уверенностью сказать, что до конца года удастся прибавить еще 10%».

Представитель компании RBI Наталья Шорина разделяет прогнозы аналитиков о росте цен на жилье на 1-2% в месяц. А директор по маркетингу «ЮИТ Санкт-Петербург» Екатерина Гуртовая отмечает, что повышение цен на объектах компании в первом квартале происходило сопоставимо со спросом: средневзвешенная стоимость квадратного метра в квартирах комфорткласса стала больше на 4,4%. «Мы продолжаем ориентироваться на рост средних цен на первичном рынке массового жилья Петербурга в пределах 2% в квартал», – добавляет она.

Постепенно ползут вверх и цены на элитное жилье. Тамара Попова, руководитель отдела исследований рынка недвижимости Knight Frank St Petersburg, отмечает, что средняя цена на элитные квартиры увеличилась в первом квартале на 2%, составив 270 тысяч рублей за квадратный метр. «Наблюдается достаточно высокая покупательская активность: за первые три месяца было продано около 120 квартир. В настоящее время какие-либо предпосылки для прекращения роста цен отсутствуют», – говорит она.

Бойся чиновников, решения выносящих

Комментарии других экспертов и игроков рынка, в общих чертах, близки к прогнозам застройщиков. По их расчетам, рост цен на жилье в Петербурге в 2012 году обгонит инфляцию, которая, по официальным прогнозам Центробанка должна составить 5-6%, а фактически вряд ли будет ниже 8%.

Эльдар Султанов полагает, что «первичка» может прибавить в цене до 20%. Леонид Сандалов считает, что на вторичном рынке рост составит 16-18%. Наиболее сдержан в прогнозах президент ассоциации риелторов Петербурга и Ленобласти Валерий Виноградов, который в разговоре с «Фонтанкой» сказал: «Если цены и перегонят инфляцию, то ненамного, и, в общем, будут увеличиваться на 0,5 – 1% в месяц».

Факторов, которые бы могли бы изменить сложившееся положение дел, немного. Застройщики и риелторы полагают, что рынку удастся избежать даже сильного сезонного спада в мае-июне: покупатели будут активны в преддверии третьего квартала, когда ожидается серьезный рост инфляции. Свою роль сыграют и жители других регионов, которые обычно приезжают в Петербург за квартирами на время летних отпусков.

Единственное, что может внести свои коррективы в строительное благоденствие – неожиданные решений властей, заключают эксперты. Замдиректора консалтингового центра «Петербургская недвижимость» Ольга Трошева вспоминает об инициативах вице-губернатора Ольги Казанской по отмене долевого строительства. Владимир Спарак высказывает опасения по поводу слов Владимира Путина, пообещавшего одновременно понизить стоимость жилья на 20% и сделать доступнее ипотеку – два этих момента, по сути, противоречат друг другу.

Все, что остается потребителям в такой ситуации – затянуть пояса и покупать, пока жилье не подорожало еще больше. Или ностальгировать по поводу прошедшего кризиса и ждать новой волны. Впрочем, будет ли она, и когда, – вопрос риторический.

Софья Вертипорох, «Фонтанка.ру»