Чердаки вернули жильцам

Городские власти в очередной раз потеряли право самостоятельно распоряжаться чердачными помещениями. Горсуд удовлетворил заявление инициативных граждан, которые уже много лет ведут судебную борьбу за свои права. Теперь КУГИ и заинтересованным коммерсантам для использования «пространства под крышей» надо будет получать письменное согласие собственников всех квартир дома.

Приватизация воздуха

Вступивший в силу еще в 1995 году Гражданский кодекс РФ определил, что собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, его несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами, обслуживающее более одной квартиры. Использовать это имущество можно только с согласия владельцев всех квартир и иных помещений.

В 1996 году мэр Санкт-Петербурга Анатолий Собчак утвердил порядок реконструкции чердаков инвесторами. Как профессиональный юрист Анатолий Александрович указал в распоряжении, что заключаемый с частником договор подлежит согласованию с собственниками общих помещений, несущих конструкций дома и внеквартирного оборудования. После завершения реконструкции помещение чердака передавалось в собственность, безвозмездное пользование или аренду инвестору. Однако спустя два года губернатор Владимир Яковлев поставил все «с ног на голову»: исключив пункт про согласование, он делегировал районным администрациям право распоряжаться частным имуществом.

Группа собственников квартир в исторической части Санкт-Петербурга оспорила законность распоряжения губернатора в городском суде. В их домах уже была начата реконструкция чердаков без согласия жильцов. Основной спор касался статуса чердаков. По мнению КУГИ, в отличие от мансард, они не являются помещениями. Действительно, в Строительных нормах и правилах (СНиП) 1989 года чердак определен как «пространство между поверхностью покрытия (крыши), наружными стенами и перекрытием верхнего этажа». Следовательно, оное «пространство» квартировладельцам и не принадлежит. Оставалось не ясным, как не являющееся помещением (объектом недвижимости) «пространство» можно потом передавать в собственность инвестору?

В 2000 году Санкт-Петербургский городской суд признал недействующими оспариваемые положения распоряжения губернатора, восстановив обязанность проводить согласование вопроса реконструкции с владельцами квартир. Ссылку на СНиП судья Антоневич отклонила: «Очевидно, что при создании мансард в чердачных помещениях домов используются также несущие конструкции этих домов, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее более одной квартиры, распоряжение которым также должно осуществляться по соглашению всех участников долевой собственности, в том числе и собственников приватизированных квартир».

Квартирный шантаж

Верховный Суд России подтвердил решение горсуда, что фактически заблокировало принятие решений о реконструкции чердаков. Ведь инвестору нужно было получить согласие всех собственников квартир, которые могли выдвигать разные условия. Самый курьезный случай – гражданин обещал согласиться разрешить реконструкцию чердака, только если президенту России будет объявлен импичмент.

Смольный также шел на разные ухищрения. Например, всем жильцам предоставили преимущественное право на реконструкцию своего чердака. Потом придумали процедуру «пассивного согласия»: граждан уведомляли о планируемом использовании их общего имущества, а молчание, видимо, рассматривалось как согласие. Причем заказные письма решили отсылать только в квартиры, которые непосредственно примыкают к чердаку (мансарде), а остальных владельцев уведомлять через некие средства массовой информации (можно даже районные газеты другого города).

Трое инициативных граждан были вынуждены вновь обратиться в горсуд, требуя признания незаконным уже всего распоряжения. Ведь оно касается всех домов, а не только полностью находящихся в городской собственности. По словам одной из заявительниц – Лидии Тумасовой, представитель КУГИ вновь утверждал, что чердаки помещениями не являются. Отклонив эти и другие доводы, судья Антоневич вчера признала недействующим спорное распоряжение в полном объеме.

В КУГИ до получения судебного решения от комментариев отказались. Истец Лидия Тумасова осталась не удовлетворенной и намерена подавать кассационную жалобу: распоряжение будет недействительно только с момента вступления судебного решения в законную силу, тогда как заявители доказывали его незаконность с момента издания (1996 года).

Павел Нетупский, специально для «Фонтанки.ру»