Квадратный метр замер в ожидании выборов

Рост цен на типовое жилье в 2008 году в Санкт-Петербурге будет плавным и составит в среднем 1-2% в месяц - такой прогноз в один голос дает большинство опрошенных «Фонтанкой» экспертов по недвижимости. Но есть оговорка: в предвыборный период аналитики с прогнозами осторожничают и сенсационных заявлений делать не намерены, – мало ли как они скажутся на умонастроении электората.

Прогноз о стоимости квадратного метра участники рынка строят, опираясь на данные о потребности или планировании покупки жилья и возможной реализации «мечты о крыше над головой» к зиме 2008 года. Именно это, наряду с ростом себестоимости строительства, должно стать основным фактором ценообразования. По мнению заместителя директора АН «Бекар» Леонида Сандалова, отложенный спрос частично может сформироваться в условиях предвыборной ситуации.

«Люди займут выжидательную позицию и начнут покупать жилье после выборов, соответственно, одновременное у всех желание приобрести квартиру может повлечь некоторый рост цен. Хотя, по большому счету, выборы вряд ли преподнесут какие-то сюрпризы», - отмечает эксперт.

Руководитель отдела аналитики и консалтинга АН «Итака» Яна Долотова, напротив, говорит об оживлении спроса на недвижимость перед какими-то общественно значимыми событиями, будь то выборы или 300-летие города (в предшествующий событию период возник повышенный спрос на жилье). Эксперт не исключает, что повышение спроса на недвижимость этой осенью, помимо фактора сезонности, вполне может быть связано с предвыборной ситуацией.

Однако все эксперты соглашаются, что ценовым скачкам взяться неоткуда. «Сейчас есть небольшой рост в связи с сезонностью от 0,5 до 2% в неделю. Скорее всего, до весны 2008 года цены будут стабильны, с весны возможен рост на 10-12% в год в пределах инфляции. Потом некоторый рост может начаться осенью 2008 года», - прогнозирует Леонид Сандалов. «С начала года стоимость квартир поднялась на 13% в долларах. В следующем году существует вероятность, что рост цен будет интенсивным, но не скачкообразным. Первые полгода 2008 года - 3-4% в месяц», - предполагает Яна Долотова.

За последние 10 лет цены на рынке недвижимости снижались только дважды: в 1998 году по причине дефолта и в 2005 году по случаю затоваривания рынка. Эксперты констатируют, что на сегодняшний день петербургский рынок жилья преодолел ажиотажный синдром и вошел в фазу плавного роста цен. По мнению Агентства развития и исследований в недвижимости (АРИН), ценообразующим оказывается вторичный рынок, «локомотивом» которого является однокомнатная квартира. А в АН «Итака», напротив, считают, что интенсивную ценовую динамику формирует именно первичный рынок. «У нас отмечается небольшой дефицит жилья на первичном рынке, сокращаются объемы застройки, которые сегодня составляют менее 6 млн кв.м. А для удовлетворения спроса необходимо более 6,5 млн. кв.м. Соответственно, объем предложений снижается (за полтора года он сократился на 15%), и цены растут», - говорит Яна Долотова. По данным АРИН, объем предложений с начала года остался почти неизменным, однако, по сравнению с прошлым годом, он сократился на 30%. Поэтому сохраняется тенденция превышения уровня спроса над уровнем предложения.

Однако эксперты не исключают снижения цен. В Петербурге и Ленобласти объявлено о грандиозных квартальных застройках - «Балтийская жемчужина», «Северная долина», Кудрово, Каменка и других. В общей сложности, на всех этих территориях планируется возвести 35 млн. квадратных метров жилья.

Кроме того, на уровень стоимости может повлиять нездоровый ажиотаж. «Если люди увидят в «Бюллетене недвижимости» снижение цен, может сработать массовое сознание, начнется паника, люди начнут срочно все продавать. В этом случае цены на все жилье, кроме элитного, могут упасть и на 20%», - предполагает Леонид Сандалов.

Но пока, судя по заявленным застройщиками ценам, средняя стоимость квадратного метра растет: с 1800-1900 у.е. в январе 2007 года до 2200-2300 у.е. в октябре. Однако, как заявляют участники рынка, фактического роста цен не произошло: различные скидочные кампании и акции продавцов и застройщиков покрывают разницу.

Наибольший объем ввода в строй типового жилья в 2007 году происходил в Приморском, Фрунзенском, Красногвардейском, Калининском и Выборгском районах. По заявленным срокам сдачи лидерами станут Московский, Фрунзенский, Приморский и Выборгский. «Сегодня месторасположение квартиры определяет 15% разницы в цене», - говорит генеральный директор АРИН Алексей Бегунов. Больше строится элитного жилья, цена на которое стабильно растет всегда. Спрос на строящееся жилье сосредоточился, в основном, в северных районах города: Приморском, Выборгском, Калининском. Также популярны Московский и Невский районы. «В 2007 году заявлено к вводу в эксплуатацию 2,3 млн. кв.м, в 2008 – 2,4 млн. кв.м, в 2009 – 2,5 млн. кв.м. Данные говорят о небольшом увеличении предложений в новостройках», - сообщает Алексей Бегунов. В этих условиях, как отмечают наблюдатели, очевиден плавный рост цен на жилье по крайней мере, на ближайший год.

Справка:

На конец октября средняя цена квадратного метра на вторичном рынке по однокомнатным квартирам в Петербурге составила 2870 у.е; по двухкомнатным – 2810 у.е., по трехкомнатным – 2780 у.е., по четырехкомнатным – 2750 у.е. На конец июня средняя цена квадратного метра в сталинских домах составила 3100 у.е., в старом фонде – 2970 у.е., в кирпичных домах – 2830 у.е.
Данные: Агентство развития и исследований в недвижимости

Анна Генкина,
Фонтанка.ру