ПоделитьсяЗа прошлый год паркинги как вид недвижимости пережили то же, что и квартиры, — рост цен и снижение спроса, в результате чего часть машино-мест так и остались нераспроданными. Большинство жильцов новостроек в массмаркете предпочитает арендовать дом для авто, а не приобретать его в собственность. Покупая квартиру в ипотеку, они не готовы нести значительные расходы на площади для машины.
На ситуацию с паркингами в прошлом году повлияли все те же факторы, что затронули и рынок жилья в прошлом году. Как рассказал Григорий Бушманов, главный специалист отдела продаж СК «Дальпитерстрой», если раньше они раскупались еще на стадии котлована, то сейчас в связи с падением доходов — с одной стороны, и выросшей ценой, а сейчас она достигает 1 млн руб., — с другой, продажи паркингов в домах эконом- и комфорт-класса практически встали.
— Большинство покупателей-автовладельцев готовы лучше платить ежемесячную аренду за паркинг, нежели приобретать его в собственность, — добавил он. — Поэтому нераспроданные остатки теперь скорее норма, чем исключение. Более охотно выкупают паркинги только в сегменте элитного жилья.
— В отличие от покупки, спрос на аренду машино-мест в паркингах всегда был высоким, — говорит Наталья Кукушкина, руководитель группы маркетинга компании ЦДС. — Очевидно, что не каждый покупатель студии или однушки считает целесообразным приобрести вместе с квартирой паркинг. Кого-то останавливают финансовые причины, а кто-то рассчитывает через несколько лет приобрести квартиру большей площади и уже тогда подумать о парковке. При этом те же самые люди обычно готовы арендовать место для своей машины. Таким образом, эта ниша является очень привлекательной для частных инвесторов ввиду стабильного спроса и низкого порога входа в сделку — в разы ниже, чем в случае с жильем и коммерцией.
Начальник отдела продаж компании «Отделстрой» Николай Гражданкин отметил, что спрос на паркинги носит сезонный характер. Например, в декабре-январе, когда все завалено снегом, их покупают охотнее, чем в летние месяцы, — причем это относится и к строящимся объектам, и к готовым.
— Некоторые люди сейчас совсем отказываются от личного автомобиля и пользуются каршерингом или такси, в итоге часть мест в паркингах, которые необходимо построить по нормативам, остаются невостребованными, — добавил он.
— Безусловно, есть взаимосвязь между классом проекта и объемом продаж парковочных мест, потому что покупатели более высокого класса недвижимости прекрасно осознают плюсы паркинга, — добавил Александр Леушин, основатель и генеральный директор Строительного холдинга «Сенатор». — Например, в уже реализованных проектах в Курортном районе у нас большая часть машино-мест была продана до ввода объектов в эксплуатацию.
— Спрос на паркинги зависит от платежеспособности потенциальных покупателей, — говорит Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group). — В сегментах «бизнес» и «премиум» продажи паркингов идут активно: зачастую клиенты приобретают сразу несколько мест. А в массмаркете тенденция другая: многие вместо метров для машины предпочитают купить квартиру большего метража.
— Последние пару лет количество желающих приобрести платное машино-место не увеличивается, — добавляет Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест». — В новостройках комфорт-класса до 90% сделок — ипотечные. Большинство людей не готовы нести дополнительные затраты. При этом автомобили они размещают на прилегающей территории, нередко и на газонах. Как результат — заставленные машинами дворы и пустующие паркинги.
В проектах бизнес-класса и выше покупатели более заинтересованы в парковке, и машино-места, как правило, раскупаются еще до сдачи дома. В категории «комфорт» вопрос с парковкой менее критичен, поскольку в ней нуждаются не все жильцы. По его словам, обычно к моменту сдачи жилого комплекса в эксплуатацию непроданными остаются около половины машино-мест.
— В сегменте массового спроса жители предпочитают парковать автомобили под окнами своего дома, в проездах между домами, — подтверждает Юлия Ружицкая, генеральный директор агентства недвижимости «Главстрой Санкт-Петербург». — Заполняемость паркингов здесь составляет порядка 50%, несмотря на стремление застройщиков предложить выгодные условия для покупки, рассрочки и другие бонусы.
— В более высоких ценовых сегментах жилья люди выбирают машино-места в подземных паркингах, — продолжила она. — Например, к моменту сдачи в эксплуатацию элитного жилого комплекса вы вряд ли сможете приобрести парковочное место, поскольку все они будут реализованы еще на этапе строительства. В новостройках массового сегмента большая часть мест продается на финальных стадиях строительства и во время активной эксплуатации дома, когда жильцам заселенной новостройки становится понятно удобство индивидуального парковочного места в подземном паркинге. Культура парковки российских граждан отличается от зарубежных, но и она постепенно меняется. Мы видим, что спрос на паркинги в наших проектах умеренный, но достаточно стабильный.
У каждого свои затраты
При строительстве паркингов любого вида нет эффективных решений — это всегда дорогостоящая история для девелопера, считает Ян Фельдман.
— Здесь мы отталкиваемся от желании застройщика создать комфортную среду, — добавил он. — В среднем стоимость парковочного места в подземной автостоянке обойдется застройщику в 2 млн рублей. Строительство наземной многоярусной стоянки, оборудованной лифтом, системами автоматизированного контроля въезда и выезда, охраны и видеонаблюдения, будет чуть дешевле — место здесь обойдется от 750 тыс. рублей.
— Считаю, что норматив по паркингам завышен, — продолжил Николай Гражданкин. — Сейчас при строительстве новостроек в Санкт-Петербурге это одно машиноместо в подземном или многоуровневом паркинге на 80 кв. м жилья. Строительство паркинга, особенно подземного, — дорогое удовольствие. Нужно глубоко «зарываться» под землю; ставить системы вентиляции, пожаротушения, отопления и пр. Что сказывается на конечной стоимости машино-места для покупателя. Многие не готовы за это платить, особенно если есть гостевая парковка или места вдоль соседних улиц.
— Для застройщика паркинги совсем не выгодны, особенно подземные, — добавила Каролина Гогунова, главный архитектор СК «Дальпитерстрой». — Затраты — это создание непосредственно геометрии (подземные работы очень дорогие), гидроизоляция, отделка, полы с уклонами, лотками и приямками, наливные полы, разметка машино-мест. Еще сюда нужно добавить затраты на системы пожаротушения, дымоудаления, подпоры в тамбур-шлюзы, автоматику и отопление.
Традиционно машино-места в паркингах приобретают в меньших количествах, чем их по нормативам возводят застройщики, пояснила Наталья Кукушкина, руководитель группы маркетинга компании ЦДС. И чем доступнее проект, тем медленнее идет их реализация.
— Очевидно, что одной из причин является цена, — добавила она. — При этом нужно учитывать, что машино-места обычно продаются по себестоимости или даже в убыток для застройщика. В зависимости от типа паркинга себестоимость одного машино-места составляет от нескольких сотен тысяч до более чем миллиона рублей. Как показывает наш опыт, грамотная акционная политика помогает поддерживать продажи. Так, в конце прошлого года мы предлагали скидки до 20% на машино-места в наших сданных паркингах, и это хорошо отразилось на темпах продаж. Однако прибыльными эти объекты практически не бывают.
Понимая довольно ощутимую стоимости паркинга для некоторых покупателей, застройщики стараются стимулировать продажи остатков акциями и скидками.
— В некоторых объектах, например в ЖК «Новое Купчино», при одновременной покупке машино-места и квартиры мы предусматриваем скидку, а также в этом же ЖК есть акция «Паркинг в подарок» при покупке трехкомнатной квартиры, — рассказал Сергей Степанов, директор по продажам Объединения «Строительный трест». — Сегодня стоимость машино-места в паркингах на объектах «Строительного треста» начинается от 500 тыс. рублей. На покупку паркинга возможна длительная рассрочка, а в сданных домах машино-место можно взять в аренду.
Довольно долго средняя стоимость машино-места в проектах класса массмаркет в Петербурге находилась на уровне 800–850 тыс. рублей, отметила Ольга Трошева. Но начиная со второй половины 2022 года цены на паркинги постепенно росли и на конец 2022 года составляли в среднем уже 950 тыс. рублей. В проектах высокого ценового сегмента этот показатель значительно выше — 2,5 млн руб., относительно 2021 года рост цены составил 8%.
— Для покупателей цена парковочного места не превышает себестоимость строительства, а бывает и ниже, — продолжил Ян Фельдман. — Например, в квартале «Окла» в Приморском районе цена машино-места в подземном паркинге варьируется от 726 тыс. до 1,1 млн рублей в зависимости от категории. В голландском квартале «Янила» в Янино стоимость машино-места составит 990 тыс. рублей в отдельно стоящем наземном паркинге и 1,2–1,4 млн рублей — в полузаглубленном паркинге в улучшенной очереди «Янила Кантри Клаб». Что касается инвестиционной покупки паркинга — это довольно сомнительное предприятие. Примерная окупаемость паркинга, если, допустим, сдавать его в аренду, — не менее 22 лет. Это уже не высоколиквидная недвижимость, как раньше, и нераспроданные остатки здесь играют роль факторов, понижающих цену паркинга при перепродаже.
По оценкам Юлии Ружицкой, средняя стоимость парковочного места в проектах массмаркета составляет 400–450 тыс. рублей. Помимо категории недвижимости и расположения новостройки на цену влияет стадия готовности объекта: на начальном этапе стоимость парковочного места будет более выгодной, хотя наиболее активный спрос наблюдается на высоких стадиях готовности дома и сохраняется долго после ввода новостройки.
— Мы со своей стороны идем навстречу нашим жителям — у нас действуют специальные условия на покупку квартир и паркинга — можно купить в ипотеку сразу два объекта и жить комфортно после заселения, — дополнила она.
Эксперт считает, что на самом деле покупка паркинга вполне может стать альтернативой депозитам и другим инструментам инвестиций. Если машино-место расположено в новом быстрорастущем микрорайоне, то это такой же ценный актив, как и квартира, но по некоторым показателям более удобный — парковочное место гораздо дешевле квартиры, не требует дополнительных финансовых вложений для подготовки под сдачу и ремонта после арендатора.
Паркинг паркингу рознь
В Петербурге, согласно правилам землепользования и застройки, на каждые 80 квадратных метров жилой площади должно быть организовано одно машино-место. В жилых комплексах комфорт-класса чаще возводят многоуровневые пристроенные паркинги, в классах «бизнес» и «элит» в центральных районах — подземные паркинги с возможностью спуститься в паркинг со своего этажа, уточнил Николай Гражданкин.
— У нас в ЖК «Новый Лесснер» в каждой очереди есть подземный и многоуровневый паркинги, — добавил он. — Есть как стандартные машино-места (подходящие для большинства автомобилей), так и увеличенные по габаритам. Стоимость — от 1 млн рублей.
Как отметила Каролина Гогунова, паркинги бывают открытые и закрытые, наземные и подземные, механизированные и полумеханизированные, отдельно стоящие, встроенные и пристроенные.
—Удобнее всего подземные паркинги, из которых на лифте можно попасть на свой этаж, — добавила она. — У меня был знакомый, который ездил на работу и домой из паркинга в паркинг, поэтому даже зимой не брал верхнюю одежду — за ненадобностью.
— Выбор вида автостоянки зависит размера земельного участка, особенностей почвы, например как близко проходят грунтовые воды, и ряда других факторов, — говорит Ян Фельдман. — Также застройщик отталкивается от нормативов по обеспеченности жителей парковочными местами. При возведении объекта на небольшом пятне, скорее всего, для выполнения нормативов девелопер должен будет построить платный подземный или многоуровневый наземный паркинг. На большой территории, например в рамках проекта КОТ, можно ограничиться бесплатными наземными автостоянками.
Так, в кварталах застройщика «Янила», «Юттери», «Окла» и «IQ Гатчина» предусмотрены открытые наземные автостоянки по периметру кварталов, где жильцы могут оставить машины бесплатно, освобождая дворы от машин. В первой очереди «IQ Гатчина» есть платный подземный паркинг, еще один полузаглубленный паркинг появится в новой очереди «Янила Кантри Клаб» в Янино.
— Мы делаем полузаглубленные паркинги с возможностью попасть в них прямо со своего этажа, не выходя на улицу, — Александр Леушин. — Это позволяет жителям наших проектов не тратить время на очистку машины от палой листвы, инея, снега или льда. А вечером не тратить время на поиск места для парковки.
— Естественно, застройщики предусматривают парковочные места на стадии проектирования ЖК — в подземных, полуподземных или отдельно стоящих паркингах, — добавила Юлия Ружицкая. — Подземный паркинг традиционно дороже строить и эксплуатировать, поэтому им на смену приходят многоуровневые паркинги, стоящие отдельно.
— Для «Строительного треста» паркинги являются дополнением к нашему главному продукту — квартирам в кирпичных домах комфорт- и бизнес-класса. Мы строим как отдельно стоящие паркинги, так и подземные автостоянки с доступом на лифте, — добавил Сергей Степанов. — Подземные паркинги запроектированы, например, в ЖК «Наука» в Калининском районе, в ЖК «Листва» в Выборгском районе, в уже полностью сданном ЖК «Новое Купчино» во Фрунзенском районе Петербурга, а также впервые в первом лоте второго этапа в квартале NEWПИТЕР в поселке Новоселье, где так же, как и в «Новом Купчино», есть многоуровневые парковки.
Анна Романова, «Фонтанка.ру»
