Апарт-отели — к деньгам?
Стоит ли вкладываться в этот тип недвижимости
Апарт-отели с гостиничным сервисом прочно заняли позиции на рынке недвижимости Петербурга. Однако не все привыкли рассматривать их как вариант для вложения средств. А ведь второе название такого типа недвижимости — инвест-отель. Как сохранить и приумножить накопления, купив себе юнит в сервисных апартаментах, расскажем в материале. Но сначала — небольшой опрос.
Что ж, про вас мы все знаем! Теперь настало время изучить сервисные апартаменты, они же — апарт-отели. Помогут нам в этом специалисты Becar Asset Management.
Апарт-отель — новый формат гостиничного бизнеса. От номера в обычном отеле апартаменты отличаются планировкой и структурой: наличием кухонной зоны с бытовой техникой и посудой. Проживая в таком номере, гость сможет самостоятельно приготовить себе обед, постирать и погладить вещи — словом, вести привычный образ жизни.
При этом есть и плюсы гостиничного сервиса: уборкой заниматься не придется, при желании ужин можно заказать в номер, а вещи — отдать в прачечную. На все вопросы ответит администратор на ресепшене.
Номерами в апарт-отеле владеют разные собственники, а дела ведет управляющая компания. Она же занимается выплатой дохода владельцам.
При этом есть и плюсы гостиничного сервиса: уборкой заниматься не придется, при желании ужин можно заказать в номер, а вещи — отдать в прачечную. На все вопросы ответит администратор на ресепшене.
Номерами в апарт-отеле владеют разные собственники, а дела ведет управляющая компания. Она же занимается выплатой дохода владельцам.
Разберемся с термином
доход
«Самый главный показатель эффективности управляющей компании — это, конечно же, обеспечение дохода инвесторам и постоянные поиски возможностей повышения загрузки и чека аренды. А также открытость в описании расходной части», — отметили в Becar Asset Management.
Обитателям Северной столицы повезло жить в городе, который задает тренды рынка сервисных апарт-отелей и отелей со множеством собственников. Более 75% апартаментов здесь реализуется именно по такой схеме (а не по принципу «псевдожилья», где живут сами владельцы).
Пользователи апарт-отелей — одиночные и групповые туристы, корпоративные клиенты, а также путешественники, которые могут жить в номере день, неделю, месяц, два, три — это позволяет равномерно распределить загрузку комплекса в течение года.
«В городе очевидная нехватка качественных средств размещения. Поэтому у рынка огромный потенциал развития и роста, Петербург — один из самых посещаемых городов не только нашей страны, но и мира», — напомнили в Becar Asset Management.
Там добавляют, что средний рост арендной ставки составляет около 9% уже сейчас, а ведь полноценно туристический сезон еще не начался.
Пользователи апарт-отелей — одиночные и групповые туристы, корпоративные клиенты, а также путешественники, которые могут жить в номере день, неделю, месяц, два, три — это позволяет равномерно распределить загрузку комплекса в течение года.
«В городе очевидная нехватка качественных средств размещения. Поэтому у рынка огромный потенциал развития и роста, Петербург — один из самых посещаемых городов не только нашей страны, но и мира», — напомнили в Becar Asset Management.
Там добавляют, что средний рост арендной ставки составляет около 9% уже сейчас, а ведь полноценно туристический сезон еще не начался.
А что в Петербурге?
средний рост арендной ставки
9%
«В наших проектах мы давно ушли в диджитализацию: у всех инвесторов есть личный кабинет, в котором они видят и согласовывают документы, могут задать в чате вопросы в любое время суток. Там же отражается и доход», — говорит Яна Лепёшина, руководитель отдела продаж сети отелей апарт-отелей Vertical.
«Апартаменты в комплексе с профессиональной управляющей компанией могут показать высокую доходность (на уровне 9−11%), в то время как у жилья она в среднем составляет 4−6%»*, — комментирует Марина Кудряшова, заместитель руководителя центра инвестиций Becar Asset Management.
Мнение собеседников «Фонтанки»: апартаменты — оптимальный вариант как для начинающих инвесторов, так и для профессиональных.
Можно ли инвестировать в апарт-отель без опыта
Эксперты добавляют, что речь идет о проектах с ярко выраженной концепцией — комплекс работает более эффективно, когда специализируется на определенном портрете гостя. Это входит в сферу компетенции управляющей компании.
Вообще наличие профессиональной УК очень важно. Она позволит владельцу юнита не тратить на арендный бизнес много времени, а использовать его для масштабирования своего опыта.
Вообще наличие профессиональной УК очень важно. Она позволит владельцу юнита не тратить на арендный бизнес много времени, а использовать его для масштабирования своего опыта.
Рынок недвижимости динамичный, и апарт-отели — не исключение. Девелоперы подстраиваются под возможности покупателей, разрабатывая различные программы рассрочки. Например, в проекте апарт-отеля Vertical Московская в районе метро «Московская» можно приобрести юнит с минимальным первым взносом от 800 000 рублей.
Стоит понимать, что любая недвижимость повлечет за собой дополнительные расходы: в случае с апартаментами это коммунальные услуги и содержание объекта, а также налоги — на недвижимость и на доходы. Размер налога зависит от того, кто собственник юнита — физическое лицо, юридическое или ИП.
Стоит понимать, что любая недвижимость повлечет за собой дополнительные расходы: в случае с апартаментами это коммунальные услуги и содержание объекта, а также налоги — на недвижимость и на доходы. Размер налога зависит от того, кто собственник юнита — физическое лицо, юридическое или ИП.
Сколько нужно денег, чтобы стать владельцем номера в апарт-отеле?
Важный вопрос начинающего инвестора: как просчитать будущую доходность? Эксперты отвечают так: у компаний, которые реализуют уже не первый проект, обязательно есть аналитика. Не стесняйтесь ее запросить — как и показатели работы в предыдущих периодах. Но можно и самостоятельно помониторить рынок аренды, чтобы понимать базовые ставки и уже более уверенно вести диалог с потенциальными партнерами. При этом срок окупаемости апартаментов может быть разным.
«В наших проектах он составляет 7−10 лет и зависит от периода входа в проект у инвесторов, а также стоимости и условий приобретения», — комментирует Яна Лепёшина, руководитель отдела продаж сети отелей апарт-отелей Vertical.
«В наших проектах он составляет 7−10 лет и зависит от периода входа в проект у инвесторов, а также стоимости и условий приобретения», — комментирует Яна Лепёшина, руководитель отдела продаж сети отелей апарт-отелей Vertical.
И, наконец, о доходах
Любая покупка недвижимости — это инвестиция. Обстоятельства жизни могут меняться, как и задачи инвестора. Поэтому, инвестируя в проект, важно проанализировать не только условия входа, но и выход из него. У апарт-отелей есть большой плюс: стоимость продажи актива зависит не только от ситуации на рынке недвижимости, но и от доходности от аренды, так как стоимость объекта формируется именно так.
«В наших проектах капитализация может составлять от 7−26% годовых — опять же это зависит от проектов и их условий», — отметили в сети отелей Vertical.
«В наших проектах капитализация может составлять от 7−26% годовых — опять же это зависит от проектов и их условий», — отметили в сети отелей Vertical.
Нюанс: не только доходность, но и капитализация
Мнение эксперта
Яна Лепёшина,
руководитель отдела продаж сети отелей апарт-отелей Vertical
руководитель отдела продаж сети отелей апарт-отелей Vertical
«В долгосрочной перспективе апарт-отели, работающие в формате классических отелей, выглядят более привлекательными для инвестиций, чем обычное жилье. А все благодаря тому, что стоимость номера определяется доходностью, которая формируется от краткосрочной аренды. С учетом перспектив открытия границ и возврата иностранных туристов стоимость аренды в ближайшее время может вырасти в 1,5−2 раза, что отразится на доходности и, как следствие, на стоимости номера. При этом в жилой недвижимости цена зачастую определяется, помимо прочего, еще и объемом предложений на рынке.
Продажа апартаментов с готовой системой управления и профессиональными управляющими компаниями — это, по сути, продажа готового бизнеса: инвестор получает не просто недвижимость, а уже работающую доходную модель с отлаженными процессами бронирования, обслуживания и маркетинга».
Продажа апартаментов с готовой системой управления и профессиональными управляющими компаниями — это, по сути, продажа готового бизнеса: инвестор получает не просто недвижимость, а уже работающую доходную модель с отлаженными процессами бронирования, обслуживания и маркетинга».
Апарт-отель Vertical Московская в 15 минутах от метро — пример удачной покупки как для начинающего, так и опытного инвестора. Это два уже сданных 26-этажных корпуса на улице Орджоникидзе, 44.
1
«Максимально эффективную доходность показывают небольшие номера, — напоминают в сети отелей Vertical. — Номер в 20 и в 30 квадратных метров на сайтах бронирования сдаются по приблизительно одинаковой стоимости. Но инвестор платит в 1,5 раза больше за номер 30 метров. Поэтому интереснее покупать небольшие номера. В Vertical созданы небольшие номера площадью от 13 до 35 квадратных метров. Они представлены в пяти гостиничных категориях».
3
В проекте создано большое количество общественных пространств: есть коворкинг, фитнес, бар, ресторан, лекторий. С гостями и резидентами работает комьюнити-менеджер, который предлагает различные мероприятия: лекции, мастер-классы, настольные игры, занятия спортом, просмотры фильмов, стендапы и многое другое. Отель полностью оцифрован, гости взаимодействуют друг с другом, с сотрудниками и сервисами отеля с помощью специального мобильного приложения.
Управляет объектом УК Vertical Hotel. Она работает на рынке с 2014 года, в портфеле компании — более 2500 отельных номеров.
4
>4.9
cтоимость номера на момент публикации
Куда вложить деньги: пример из жизни
2
Для покупателей доступны программы рассрочки:
год
1
рассрочка на 1 год с первоначальным взносом от 10%
года
2
рассрочка на 2 года с первоначальным взносом от 20%
года
3
рассрочка на 3 года с первоначальным взносом от 40%
Мнение эксперта
Яна Лепёшина,
руководитель отдела продаж сети отелей апарт-отелей Vertical
руководитель отдела продаж сети отелей апарт-отелей Vertical
«Оба корпуса уже действуют, поэтому инвестор начнет получать доходность с первого месяца после заключения договора. Есть программа гарантированной доходности, по которой инвестор может заработать до 2,5 млн рублей за 2 года**».
* Средний уровень доходности от сдачи в аренду однокомнатной квартиры, приобретённой на вторичном рынке в крупных городах РФ в мае 2025 г. составляет 6,3%. Источник: «Циан.Аналитика». Подсчитали доходность от сдачи квартиры в аренду в мае 2025 г. Расчёты приведены для однокомнатных квартир, приобретённых на вторичном рынке. В расчётах сделано 2 допущения: 1. квартира куплена без ипотеки, 2. квартира сдаётся на протяжении всего года без перерыва.
**Акция «Гарантированный доход 2 500 000 рублей на 2 года». Организатор: ООО «Инвест Хаб»,115054, г. Москва, Дубининская ул, д. 53, стр. 5, э 1 пом. I комн. 13В, ИНН 7726643269. Сроки действия: с 01.06.2025 по 01.05.2025 г. В акции участвует ограниченное количество апартаментов. Подробнее ознакомиться с условиями можно здесь.
Оценивайте свои финансовые возможности и риски
Реклама, ООО «ИНВЕСТ ХАБ», ИНН 7726643269
Автор: Анастасия Коренькова
Редактор / корректор: Елена Виноградова
Координатор: Елена Рожнова
Иллюстрации предоставлены ООО «Инвест Хаб»
Дизайнер: Кристина Жирикова
**Акция «Гарантированный доход 2 500 000 рублей на 2 года». Организатор: ООО «Инвест Хаб»,115054, г. Москва, Дубининская ул, д. 53, стр. 5, э 1 пом. I комн. 13В, ИНН 7726643269. Сроки действия: с 01.06.2025 по 01.05.2025 г. В акции участвует ограниченное количество апартаментов. Подробнее ознакомиться с условиями можно здесь.
Оценивайте свои финансовые возможности и риски
Реклама, ООО «ИНВЕСТ ХАБ», ИНН 7726643269
Автор: Анастасия Коренькова
Редактор / корректор: Елена Виноградова
Координатор: Елена Рожнова
Иллюстрации предоставлены ООО «Инвест Хаб»
Дизайнер: Кристина Жирикова
Другие источники фотографий: IStock.com
IStock.com/dikushin, IStock.com/Aliaksei Brouka, IStock.com/SeventyFour
Спецпроекты «Фонтанки.ру»
Май 2025 г. © Фонтанка.ру
Просмотров: 13741