Рынок недвижимости в конце 2021 года вызывает много вопросов даже у опытных участников рынка. Знаменитый голкипер Вячеслав Малафеев разбирается не только в спорте — его агентство «М16-Недвижимость» работает со всеми направлениями недвижимости в Санкт-Петербурге и Ленинградской области уже более 8 лет. Он рассказал «Фонтанке», какие возможности для продвижения можно найти в ковидных реалиях, почему сегодня разумно делать упор на вторичный рынок и что ждет сферу недвижимости зимой.
Почему вторичка интереснее новостроек и как не потерять клиентов в онлайне
Вячеслав Малафеев
«М16-Недвижимость»
  • Основана 1 марта 2013 года Вячеславом Малафеевым
  • 8 лет работы
  • Более 1500 проданных квартир
  • Компания «полного цикла»: любые операции с жилой и коммерческой недвижимостью, собственная юридическая служба и интерьерная студия
Что происходит на рынке недвижимости Петербурга
Мы все пережили период массовой покупки жилья: государство предлагало самые низкие в истории ставки ипотечного кредитования, застройщики подняли цены на квадратный метр, а люди старались скорее «потратить деньги на что-то реальное, пока все не рухнуло». В общем, последние два года по поведению игроков на рынке недвижимости в России можно изучать разные науки — от экономики до психологии.
Сегодня каждая вторая квартира в России покупается на Авито Недвижимости — здесь мы просто идем за аудиторией.
Сегодня мы в «М16-Недвижимость делаем ставку на вторичную городскую недвижимость. Так, по данным Авито Недвижимости, в октябре 2021 года средняя стоимость квадратного метра вторичного жилья в Санкт-Петербурге составила 172 452 рублей, что на 31% выше показателей аналогичного периода прошлого года. Для сравнения, в Москве квадратный метр за год подорожал на 18% — до 271 288 рублей. Наиболее востребованными у пользователей традиционно остаются однокомнатные и двухкомнатные квартиры — 33% и 28% спроса соответственно.
Рост цены за квадратный метр в Санкт-Петербурге
10/2020
10/2021
+30%
Рост цены за квадратный метр в Москве
10/2020
10/2021
+18%
Чтобы говорить не только на языке цифр, но и оперировать фактами, важно понимать, что:
02
Среди «покупателей с горящими глазами» есть те, кто не очень точно оценил свои силы. На фоне непростой ситуации в экономике страны мы можем прийти к тому, что в ближайшее время люди начнут продавать ипотечные квартиры.
01
Ценовая граница на рынке вторичного и первичного жилья начала стираться.

Виной тому — подорожание квадратного метра на первичном рынке. Люди чаще стали выбирать «заехать и жить в уже доступной к заселению квартире», чем «ждать и ремонтировать жилье в новостройке». Поэтому главный конкурент только что построенных домов сегодня — относительно новые, возведенные 5-10 лет назад.
03
Многие люди уже удовлетворили потребности в жилье. Поэтому, скорее всего, такой ажиотажный спрос постепенно сменится трендом к замедлению рынка.
Санкт-Петербург, октябрь 2021 г. — октябрь 2020 г.
Динамика средней цены за кв.м. жилья на рынке вторичной недвижимости по данным Авито Недвижимости
176 190 ₽
+31%
1 комнатная квартира
166 041 ₽
+30%
2-х комнатная квартира
157 969 ₽
+30%
3-х комнатная квартира
190 713 ₽
+29%
Квартира-студия
+31%
172 452 ₽
Вместе
Что не так с новостройками, помимо дорогого квадратного метра? Мы видим скудное предложение во многих сегментах жилья. Если в эконом-классе острой проблемы не стоит — дома в Мурино растут как грибы после дождя, — то в комфорте, бизнесе и элитной недвижимости все сложнее.

Особенно в элитной — в Петербурге не так много новостроек этого класса, поэтому для покупателей недвижимости этой категории «вторичка» зачастую становится интереснее. Плюс здесь нужно учитывать особенности жилого фонда города: в Петербурге действительно много привлекательных вариантов, которые попадают в рассматриваемую нами категорию.
Как развиваться в пандемию агентствам недвижимости
Не скажу, что пандемия кардинально изменила наш подход к бизнесу: все, что связано с онлайн-просмотрами и дистанционными сделками, мы старались делать и раньше — у нас в компании это практикуется давно. Пожалуй, самая большая сложность в ковид была связана с невозможностью физического заключения сделок. У нас были ситуации, когда все готово, но продвинуться дальше мы не можем — не работает государственное учреждение или человек оказался на карантине и просто не может или боится приехать в банк.
Если говорить о сервисах для размещения и продвижения объектов, мы используем все ключевые и наиболее популярные платформы в нашей сфере. Например, на Авито Недвижимости мы размещаемся потому, что это самая большая база объявлений по недвижимости в России*, площадкой пользуется огромное количество людей (на сегодняшний день размещено более 2,3 млн активных предложений). Сегодня каждая вторая квартира в России покупается на Авито Недвижимости — здесь мы просто идем за аудиторией.

За те годы, что пользуемся сервисом, мы видим значительные изменения в его работе в положительную сторону. Мне нравится, что, с одной стороны, система заточена на автоматизацию и работает сама: например, можно запустить автостратегию и не думать о том, что в такой-то день нужно поднять объявление. С другой — площадка предоставляет детальную аналитику, благодаря которой я могу точно понимать, какие результаты приносят конкретные инструменты на платформе.
Про универсальность и многофункциональность
Пандемия еще раз подтвердила: агентству недвижимости нужны универсальные специалисты. И дело не только в том, что компания — как это произошло в нашем случае — может сменить фокус с «первички» на «вторичку». Зачастую клиентам нужен специалист широкого профиля: люди приходят покупать новостройку, при этом хотят продать вторичную квартиру. Или наоборот. Логично обучать специалистов работать и на том, и на другом рынке, чтобы один человек мог взаимодействовать с клиентом персонально в любом поле деятельности.
Этот же подход — дать клиенту максимально широкий сервис, предоставить услуги «полного цикла» — мы стараемся применять в нашей деятельности в целом.
Поэтому у нас есть и юридическая поддержка, и услуги по ремонту и дизайну. Даже если мы чего-то не предоставляем в рамках услуг по недвижимости, готовы найти ресурсы, чтобы сделать это.
Для нас важно организовать процессы так, чтобы клиенту не нужно было идти куда-то еще — достаточно просто прийти к нам, обозначить задачу, а дальше мы будем искать способы и возможности ее решения.
Кое-что интересное об элитной недвижимости
Этому сегменту повезло чуть больше остальных — на него всегда сохраняется относительно стабильный спрос, который не сильно зависит от экономических потрясений или каких-то других факторов. Но здесь, как везде, есть особенности.
01
Элитная недвижимость — это не всегда то, что дорого и имеет большой метраж. Здесь все зависит от многих характеристик. Допустим, огромная коммуналка в историческом центре Петербурга без ремонта. Какая бы площадь у нее ни была — это не элитное жилье.
02
В этом сегменте довольно сильно развит канал рекомендаций и личных связей. Так, например, к нам — в агентство, основанное бывшим голкипером известной футбольной команды, — приходит много людей из мира спорта.
03
Есть мнение, что элитное жилье покупают только мужчины. На самом деле это не так. Судите сами: если квартиру приобретает семья, даже если собственником является мужчина, решение все равно в руках женщины. Она выбирает дом для себя и близких людей, она потом занимается вопросами дизайна интерьера. Плюс у нас среди клиентов есть женщины, которые приобретают квартиры этого класса исключительно как инвестиционные проекты.
Что делать покупателю в новую волну пандемии
Сложно быть на 100% уверенными в том, что нас ожидает. Локдаун и пандемия вносят корректировки в развитие рынка недвижимости, но на цену квадратного метра влияют и другие ключевые факторы.
Тенденция роста цен сохраняется, все предпосылки указывают на умеренный рост как минимум до конца года. Возможно, начало следующего подарит какие-то скидки: январь – всегда спокойный месяц для сферы, поэтому в условиях отсутствия активных продаж может произойти стагнация или даже небольшое падение цены за квадратный метр. Кроме того, снижаются объемы льготной ипотеки, которая поддерживала спрос. Ключевая ставка ЦБ выросла, стоимость ипотеки растет, а новых программ поддержки от государства пока не предвидится — соответственно, покупательская активность замедляется.
По нашим оценкам, вероятность такого развития событий невелика, поскольку другие факторы говорят о том, что резко снижаться цены не будут. С одной стороны, растет стоимость стройматериалов, а значит, и затраты на строительство. С другой — наблюдается дефицит жилья, особенно в более дорогих сегментах. Небольшое количество предложений порождает спрос, а значит, цены не остановятся. С появлением эскроу-счетов у застройщиков нет необходимости продавать быстро и дешево, особенно в условиях невысокой конкуренции. Они сегодня получают финансирование от банков, а не от покупателей, поэтому могут продолжать стройку в любом случае. Вторичный же рынок в ценообразовании будет тянуться за новостройками.
Что касается рекомендаций, здесь все неоднозначно
За последний год-полтора стоимость недвижимости существенно выросла, и поэтому на рынке появилось много инвесторов, скупающих объекты, — это также привело к повышению спроса. Сейчас цены уже очень высоки, и мы не склонны прогнозировать их замедление. Но к инвестированию стоит отнестись с осторожностью — вложение на начальном этапе будет большим, а доходы могут оказаться не столь крупными. Относительно покупки жилья: если необходимо приобрести квартиру, то ждать не стоит. Да, на рынке есть неопределенность, но падения цен ждать бессмысленно, тем более в условиях дефицита предложений. Можно столкнуться с тем, что придется выбирать лучшее из худшего.
Читать подробнее
* Авито Недвижимость — самая большая база объявлений о недвижимости в России: 2,3 млн актуальных объявлений по данным кабинетного исследования «Аудит количества актуальных предложений объектов недвижимости на сайте Avito.ru и основных конкурентов. Июль 2020», проведенного ООО «Форейтор» в феврале 2019 года методом замера количества актуальных предложений объектов недвижимости на сайте Avito.ru и сайтах основных конкурентов. География исследования — Россия.

Каждая вторая квартира в России продаётся на Авито — по данным исследования, проведенного ООО «АКВАРЕЛЬ РЕСЕРЧ» в марте-мае 2020 года.

По данным Авито на основе регулярного замера внутренней статистики, проводящегося каждые 30 дней, 2 сделки совершают на Авито каждую секунду, 116 миллионов сделок в 2019 году, а среднее ежемесячное число посетителей avito.ru превышает 50 миллионов пользователей за последние полгода.
Материал подготовлен специально для М-16 и Авито Недвижимости.

Редактор / корректор: Елена Виноградова
Координатор: Елена Рожнова
Фотографии предоставлены Авито Недвижимость.
Другие источники фотографий: freepik.com
Дизайнер: Екатерина Елизарова

Спецпроекты «Фонтанки.ру»