По данным аналитического центра RBI в начале 2026 года на рынке Петербурга продавались апартаменты в 54 комплексах. Предложение сократилось до минимального уровня с конца 2022 года: за год число доступных юнитов уменьшилось на 16%, их совокупная площадь — на 18%. Продажи в первом квартале 2026 года были на 22% ниже, чем годом ранее. При этом средняя цена в сегменте выросла на 12%, до 371 тыс. рублей за квадратный метр, а несервисные апартаменты прибавили в цене 4% только за первые три месяца 2026 года.
Эти цифры описывают рынок, который не столько растёт, сколько меняется: количество уступает место качеству, а цены продолжают расти. Вместо компактных лотов для недорогой сдачи девелоперы всё чаще предлагают камерные проекты со сложной архитектурой и несколькими сценариями использования.
Дефицит земли меняет продукт
Одна из причин трансформации — нехватка площадок в сложившихся районах города.
«Участков под застройку в классических престижных локациях — в окружении туристических мест, курортов, у метро — становится всё меньше, а цена квадратного метра в центральных районах начинается уже от 500 тысяч рублей», — говорит Михаил Гущин, вице-президент по маркетингу и продукту Группы RBI.
Особенно заметен дефицит в центре. Здесь развитие всё чаще связано не со свободной землёй, а с приспособлением территорий и зданий, утративших прежнюю функцию.
«Особенность современного Петербурга — дефицит качественного земельного банка внутри сформированной городской ткани. Поэтому развитие дорогих сегментов всё чаще связано не с освоением свободных территорий, а с редевелопментом бывших промышленных, складских и железнодорожных участков. Центр — это почти исключительно точечные проекты, а в Петроградском районе — редкие, „коллекционные“, — отмечает Павел Быков, директор проекта Группы RBI в Петроградском и Курортном районах.
Формат апартаментов позволяет включать бывшие производственные или рекреационные здания в дефицитных городских локациях — например, в Петроградском, Адмиралтейском и Курортном районах — в современную городскую жизнь. Историческая архитектура задаёт ограничения для девелоперов, но создает преимущества для покупателей: размах исторических планировок трудно повторить в новом строительстве. Это высокие потолки, арочные и витражные окна, анфилады, мансарды и антресоли. В Курортном районе появляются «зелёные» проекты, сохраняющие уникальную природу места.
От метража — к среде
По данным базы недвижимости «Новострой-СПб», в начале 2026 года сервисные апартаменты занимали 78% предложения во всём сегменте апартаментов, несервисные — 19%, элитные — 3%. Небольшая доля элитного сегмента сама по себе не гарантирует инвестиционного успеха. Однако статистика показывает, что рынок становится избирательнее: покупатели сопоставляют локацию и цену с качеством концепции, инфраструктурой и будущей моделью управления.
«Факторы привлекательности таких проектов — дефицит предложения в локации, продуманная концепция, коммерческая инфраструктура внутри: спа-комплексы, рестораны, коворкинги и арт-пространства, а также транспортная доступность, характерная для популярных районов города», — перечисляет Михаил Гущин.
В проектах нового поколения появляются фитнес- и спа-центры, бассейны, сауны, массажные кабинеты, коворкинги, гостиные и общественные пространства. На первых этажах предусматривают помещения для ресторанов, кофеен и других коммерческих функций. Некоторые жизненные сценарии, например размещение саун, невозможны в стандартном жилом доме, поэтому современные апарт-комплексы привлекают статусных покупателей, для которых важны комфорт и эстетика жизни.
Как оценивать такие апартаменты
Цель покупки будет определять базовые характеристики. Апартаменты подойдут тем, для кого эта покупка недвижимости не первая, а также тем, кто хочет сдавать объект или жить в нём время от времени. Отдельным сценарием становится покупка апартамента для ребёнка-студента: комплексы премиального сегмента часто находятся в центральных районах, в окружении вузов, и оснащены системами безопасности. После окончания вуза апартамент можно сдавать.
Отдельно следует рассчитать бюджет: ипотечные программы и льготы распространяются не на все апартаменты, а расходы на содержание могут отличаться от платежей в жилом доме. Однако всё это окупается не только большим комфортом проживания, но и более высокой арендной ставкой.
За первый месяц продаж апартаменты в новых арт-кластерах RBI в Курортном, Петроградском и Адмиралтейском районах выросли в цене. Эксперты RBI отмечают, что для покупателей такая недвижимость может стать как инвестиционным активом или «трофейным» объектом (для «коллекции» и постоянного проживания), так и так называемой «театральной квартирой» для коротких визитов в Петербург.
