Строить дороже — продавать сложнее. Почему себестоимость жилья не перестает расти

В Петербурге себестоимость строительства только за первое полугодие 2026 года выросла примерно на 11%. Заметнее всего дорожают оконные системы, пиломатериалы и OSB, арматура и листовую сталь, цемент и бетон.

Все это выливается в удорожание конечного продукта. Однако переложить все на потребителя тоже не получится. Участники круглого стола «Фонтанки» говорили не столько о том, как остановить рост себестоимости, сколько о том, как найти внутренние резервы и и не начать экономить на самом продукте.

Себестоимость строительства продолжает расти практически ежеквартально. Как рассказал Александр Кравцов, основатель девелопера «Геометрия», за последний год только основные строительные материалы прибавили в цене 18%. Одновременно увеличиваются затраты на оборудование, подрядные работы и оплату труда. Поэтому прогноз роста себестоимости на 10–20% в перспективе 2026–2027 годов выглядит реалистичным. Во втором полугодии 2026 года предпосылок для существенного изменения этого тренда пока не видно.

— На себестоимость строительства одновременно влияют несколько факторов, — продолжила Елена Леликова, директор по закупкам ГК «А101». — В первую очередь это стоимость материалов и рабочей силы. Дополнительную составляющую формируют механизмы, логистика, земля и административные расходы. Высокой остается и стоимость финансирования. Влияние же изменения цен на отдельные материалы необходимо оценивать с учетом их фактической доли в общей структуре затрат. Да, колебания цен на арматуру требуют регулярного контроля и актуализации смет, особенно при длительном строительном цикле, однако ее доля обычно составляет 3–8% себестоимости «коробки» здания.

Конкретный показатель зависит от этажности, конструктивной схемы, объёма подземной части и фактического расхода стали. Поэтому было бы некорректно говорить, что именно арматура стала основной причиной удорожания жилья, полагает Елена Леликова. Давление на себестоимость формируется совокупностью затрат, среди которых значительно больший вес может иметь рабочая сила.

— Во втором полугодии мы ожидаем дальнейшего роста стоимости материалов, — продолжила она. — В первом наиболее заметный наблюдался по бетону, железобетонным изделиям и стеклу. На текущий момент наиболее существенная динамика — в арматуре.

К дополнительному увеличению стоимости строительно-монтажных работ может привести и сохраняющийся дефицит рабочей силы.

— Кадровый дефицит остается одним из факторов роста себестоимости, — подтвердил Александр Кравцов. — Квалифицированные специалисты дорожают — речь идет как о рабочих специальностях, так и об инженерно-техническом персонале.

— Здесь также многое зависит от региона и специфики проекта, — добавила Татьяна Рыбкина. — Однако в целом дефицит квалифицированных кадров уже напрямую отражается на стоимости строительства: растут затраты на оплату труда, привлечение специалистов и организацию работ. Кроме того, нехватка рабочих ресурсов может влиять и на сроки реализации проектов, что дополнительно увеличивает финансовую нагрузку.

— Кадровый дефицит — один из ключевых факторов роста себестоимости, — полагает Елена Леликова. — Он одновременно увеличивает стоимость трудовых ресурсов и снижает производительность, поэтому оказывает системное влияние как на стоимость, так и на сроки реализации.

По ее словам, затраты на рабочую силу в отдельных проектах достигают 50% сметы — и, в отличие от колебаний цен на отдельные материалы, кадровый дефицит воздействует на весь строительный процесс.

Стоимость финансирования, земли и инфраструктуры тоже влияют на себестоимость самым непосредственным образом. По словам Александра Кравцова, особенно это характерно для проектов высокого класса, для которых в городе почти не осталось мест. Поэтому подходящие земельные участки для нового элитного строительства с готовой документацией сегодня буквально дороже золота.

— Особенно существенно при высоких ставках влияние стоимости денег, — добавил Александр Кравцов. — Поэтому для девелопера важно уже не только то, сколько стоит построить квадратный метр, но и сколько времени занимает реализация проекта: чем длиннее инвестиционный цикл, тем выше финансовая нагрузка.

Земля также входит в структуру себестоимости наряду с материалами, рабочей силой, механизмами, логистикой и административными расходами, подчеркнула Елена Леликова.

— В проектах комплексного развития территорий вместе с жильём создаются общественные пространства, школы, детские сады, коммерческая и необходимая транспортная инфраструктура, — говорит она. — В условиях высокой стоимости финансирования и ограниченного платежеспособного спроса девелоперам особенно важно точно оценивать спрос, соблюдать финансовую дисциплину и осторожно подходить к запуску новых проектов.

Основной потенциал снижения себестоимости заключается не только в смене технологии, но и в системной оптимизации строительного процесса, считает Елена Леликова. Это предполагает работу с конструктивными решениями, расходом бетона и арматуры, опалубкой, механизацией, логистикой и производительностью труда.

— Переход на альтернативную технологию целесообразен только в тех случаях, когда тип объекта и конструктивные решения обеспечивают устойчивый экономический эффект, — говорит она. — Например, металлокаркас позволяет сократить сроки строительства и снизить трудоемкость, однако сегодня такие решения дороже монолитных. Поэтому в массовом сегменте мы не рассматриваем переход с монолита на металлокаркас.

Главный резерв снижения затрат сегодня находится еще на стадии концепции и проектирования, пояснил Александр Кравцов. Рациональная квартирография, эффективное использование площадей, грамотный выбор конструктивной схемы и материалов, стандартизация отдельных решений позволяют существенно влиять на будущую себестоимость.

Однако, по его мнению, такие решения в большей степени характерны для рынка массового жилья. В высоких сегментах ценится эксклюзивность продукта, а она предполагает использование редких дорогих материалов, передовой импортной инженерии, участия знаменитых архитекторов, урбанистов и дизайнеров.

— Мы исходим из того, что оптимизация должна убирать избыточные расходы, а не снижать качество продукта, — говорит Кравцов. — Нельзя экономить на надежности конструкций, инженерии, шумоизоляции, долговечности фасадов и тех характеристиках, которые непосредственно определяют комфорт проживания.

— Оптимизировать, на мой взгляд, можно только те решения, которые не влияют на безопасность, жизнеобеспечение здания, комфорт и здоровье будущих жителей, — отметила Татьяна Рыбкина. — Если решение начинает затрагивать эти параметры, это уже не оптимизация, а экономия на качестве. Поэтому задача сегодня — не просто снизить стоимость строительства, а найти более эффективные решения без ущерба для потребительских характеристик проекта.

Рост себестоимости происходит на фоне сниженного платежеспособного спроса и высокой стоимости финансирования, напомнила Елена Леликова. Поэтому девелоперы осторожнее подходят к запуску новых проектов, точнее оценивают спрос и уделяют больше внимания эффективности управления строительством.

— Сокращение затрат не должно происходить за счет качества продукта, — считает она. — Конкуренция за покупателя усилилась, поэтому современная архитектура, благоустройство, продуманные дворы, общественные пространства, социальная и коммерческая инфраструктура остаются обязательными составляющими проекта.

— Но мы придерживаемся другой стратегии: будем искать внутренние резервы для оптимизации, по возможности удерживать цены и продолжать запускать новые проекты, — подытожила она. — Наша задача — несмотря на внешние вызовы, сохранять доступность продукта и продолжать развивать рынок.

Александр Кравцов полагает, что бесконечно переносить рост себестоимости в цену невозможно: ее ограничивает платежеспособный спрос. Поэтому девелоперы будут еще внимательнее оценивать экономику проектов и еще более осторожно выводить новые проекты. Сам продукт при этом станет рациональнее с точки зрения площадей и проектных решений. Но рациональность не должна означать упрощение. В новых экономических условиях одна из ключевых компетенций девелопера — сохранить качество и ценность продукта при более жестких параметрах финансовой модели.

— Что касается нас, то осенью мы открываем продажи в последнем проекте на Петровском острове, — добавил он. — Несмотря на рост себестоимости, мы сознательно пересмотрели действующую квартирографию в сторону уменьшения количества лотов за счет объединения части из них. Для нас важнее создать полноценные резиденции, сохранить высокий уровень архитектуры, инженерии, сервиса и внутренней инфраструктуры. Стоимость квадратного метра начинается от 800 тыс. рублей, что соответствует предложению элитных лотов в Петроградском районе. Общий объем инвестиций в проект оценивается примерно в 20 млрд рублей. На мой взгляд, именно такие проекты хорошо показывают, что рост себестоимости в элитном сегменте не должен приводить к упрощению продукта.