Залили фундамент — и все? Почему новую стройку в Ленобласти могут запретить прямо сейчас

Этим летом сотни дачников и владельцев участков в Ленобласти и Петербурге оказались перед фактом: их земля — в зоне подтопления, а значит, строить на ней капитальный дом больше нельзя. «Фонтанка» вместе с юристом компании «Рубин» Татьяной Каравановой разбиралась, как проверить свой участок, можно ли спасти уже начатую стройку и почему паводки 2026 года окончательно поменяли правила игры.

Закон о запрете строительства в зонах затопления действует с начала года, но реально люди столкнулись с ним только сейчас — в разгар сезона, когда фундаменты уже залиты, а дома почти достроены. А в августе вдобавок власти заговорили о том, что дачная амнистия для таких участков может быть ограничена.

По новому закону речь по сути идет о запрете капитального строительства в зонах подтоплений и затоплений?

— Да, на данный момент у нас полностью запрещено строительство в зонах подтопления и в зонах затопления.

Чем отличаются предыдущая и новая версия закона?

— Раньше можно было сделать проект инженерных сооружений для того, чтобы исключить негативное влияние вод на земельный участок для его дальнейшей застройки. Ну, как говорится, проект-то делали, строительство начинали, но доделывали в итоге эти сооружения единицы.

То есть закладывали в проект инженерное сооружение, строили, например, жилой дом, а защитное сооружение просто не доделывали?

— Конечно. Потому что никто не отслеживал эти моменты и было проще. Понятно, что собственники участков ИЖС или в СНТ не делали дамбы за свой счёт. Под инженерными сооружениями могло подразумеваться, в том числе, отсыпка земли, небольшое поднятие уровня земельного участка.

Сейчас принципиальное отличие в том, что строить можно будет только в том случае, если эту зону исключат из ЕГРН. То есть вначале строится инженерное защитное сооружение, потом проходит комиссия, и только когда зону сняли, вы — вуаля! — идёте и строите.

— Орган исполнительной власти должен инициировать по своему заявлению данную процедуру. В Ленинградской области это комитет по природным ресурсам, в Петербурге — комитет по природопользованию. Необходимо обратиться в комитет и доказать свою позицию, почему вы хотите исключить этот участок из зоны. Затем должны быть проведены изыскательные работы, делается инженерно-гидрологическое заключение, топосъёмка.

Но комитет же не обязан это делать за свой счет?

— Верно. У них нет такой обязанности. Процедура снятия зоны затопления — достаточно сложная и дорогостоящая. Ситуация упрощается, если были проведены изменения. Например, осушение территории. Большим СНТ проще заказать инженерно-гидрологическое заключение, которое докажет, что не нужно делать никаких дополнительных сооружений. И с этим заключением и топосъёмкой можно подавать заявление в комитет. И уже комитет дальше инициирует согласование с МЧС и всеми профильными органами власти.

Как будущему владельцу или застройщику проверить, входит ли участок в зону подтопления или затопления? В ЕГРН?

— Верно, но есть важный нюанс. Процедура установки зоны или ее снятия занимает полгода минимум. Каждый госорган рассматривает этот проект до 15 рабочих дней, плюс время на внесение проекта, плюс рассмотрение заявления — еще до 30 дней.

Застройщик, например, может заказать выписку из ЕГРН или градостроительный план участка (в нем прописаны все ограничения и градостроительный регламент для конкретного участка — прим. ред.) в тот момент, когда процедура изменений запущена, но еще не завершена.

Поэтому я рекомендую написать обращение через Росводресурс в Невско-Ладожское Бассейновое водное управление (для других регионов — в свой территориальный орган Федерального агентства водных ресурсов, ФАВР). В обращении необходимо указать конкретный кадастровый номер участка и задавать вопрос не только про актуальный статус участка, но и про планируемые мероприятия в ближайшем будущем. У них есть графики проведения обследований, корректировки данных, они утверждены вплоть до 2029 года точно. У ФАВР на сайте есть удобная форма для обращений граждан. Они отвечают достаточно оперативно.

Если для реконструкции нужно разрешение на строительство — на неё тоже распространяется запрет?

— Здесь, конечно, хотелось бы более точных формулировок в нормативных актах для ответа на этот вопрос. Но я предполагаю, что смотря какая реконструкция. Если, например, меняется назначение, увеличивается площадь объекта, высотность, то это, вероятно, подпадает под запрет. А если это техническая реконструкция, которая проводится для того, чтобы усилить и поднять цоколь, для защиты здания от подтоплений и затоплений, то возможно, на такие работы запрет распространяться не будет. По крайней мере, это было бы логично.

В чем подвох для участников дачной амнистии?

— В зоны подтоплений и затоплений попадает множество не только участков ИЖС, но и территорий СНТ. А в садоводствах не требуется разрешение на строительство, и, соответственно, все, кто строится, не подавали уведомления о начале строительства. Как мы будем вводить эти объекты по дачной амнистии? Вот где большой вопрос. Что делать бедному садоводу, который на своих шести сотках строился, и сейчас достраивает дом? У него нет технической документации, техпаспорта, завершение строительства попадает уже под действие закона. Как у нас отнесётся к этому Росреестр? Садовод может попасть в ситуацию, когда он подаёт документы по дачной амнистии на свой маленький садовый домик, а ему ответят отказом в Росреестре и скажут: «Здесь зона подтопления, и строить нельзя».

И что тогда делать бедному садоводу?

— Не исключаю, что придется обращаться в суд, доказывать начало строительства. Перспективы этих судебных процессов пока туманны. Этот момент еще даже четко не регламентирован. Кто-то должен нам сначала объяснить, как нам жить теперь в этих реалиях.

Насколько жизнеспособен вариант строительства некапитального домика в зонах подтоплений?

— Смотрите, объект не является капитальным строительством, когда он не связан с землей и у него нет фундамента. Вот вы привезли и поставили вагончик, например, на условные четыре кирпича — это некапитальный объект. Домики для глэмпингов тоже являются некапитальными, потому что они ставятся просто на настил.

Кроме того, капитальное строительство связано не только с фундаментом, но и с наличием инженерных сетей: водоотведения, канализации, газопровода и так далее. Бывают спорные ситуации, когда вроде как бы объект с виду выглядит как капитальное строительство, но с землей не связан. Тогда есть смысл сделать экспертизу, что этот объект не является объектом капитального строительства.

Я правильно понимаю, что к этому закону мы ждем еще подзаконные акты, которые прояснят ряд моментов?

— Верно. Например, у нас еще не утверждена методика определения негативного влияния вод. Ее планируется утвердить только в январе 2027 года.

Кроме того, Росреестр еще должен разработать методические рекомендации, как инспекторам на месте действовать в той или иной ситуации в случае с той же дачной амнистией. Эти рекомендации не будут опубликованы в открытом доступе.

У нас в Петербурге разрабатывается генеральная схема берегозащиты для того, чтобы определить, какие зоны вдоль рек и акваторий требуют большего внимания и где в первую очередь необходимо строить берегозащитные сооружения. Там должна быть и карта с планируемыми мероприятиями. Вот по ней будет смотреть интересно.

Также, предполагаю, на региональном уровне предстоит скорректировать градостроительные регламенты в соответствии с новым законодательством.