Трава зеленее. Что изменит новый экологичный стандарт для строителей

С 1 июля в стране в силу вступил новый «зеленый» ГОСТ, устанавливающий принципы экологичного строительства жилья. Теперь уровень «зелености» новостройки оценивается по 58 критериям, 35 из которых обязательны. Степень соблюдения требований оценивается по рейтинговой системе трех уровней — «Бронза», «Серебро» или «Золото». Стандарт касается множества аспектов жилья, от стройматериалов до среды и микроклимата, и в целом призван существенно повысить качество жилья и помочь покупателям ориентироваться на рынке.

Задача нового ГОСТа — создать единый и более понятный рынку стандарт «зеленого» жилья. Как считает Андрей Бородин, директор по строительству Группы Аквилон в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, стандарт сокращает общее число критериев и увеличивает их обязательную часть, делая требования более структурированными и комплексными. Его введение необходимо для повышения энергоэффективности, снижения ресурсопотребления и улучшения качества городской среды.

— То есть «зеленое» строительство постепенно становится не столько экологической инициативой, сколько частью общего повышения качества жилья, — говорит он. — Более того, стандарт рассчитан на применение в странах СНГ и выход отечественных девелоперов и организаций, производящих и продающих строительные материалы, на рынки дружественных стран.

По мнению Романа Селезнева, руководителя направления градостроительной подготовки «Главстрой Санкт-Петербург», на принятие ГОСТ 35329–2026 повлиял целый комплекс факторов. Во-первых, действовавший с 2022 года национальный ГОСТ Р 70346-2022 задал направление развития, но выявил и ряд уязвимостей. Например, для получения сертификата было достаточно выполнить только часть критериев, что отчасти нивелировало саму идею «зеленого» строительства. В новом стандарте подход пересмотрен: из 58 критериев 35 стали обязательными, что сделало требования к проектам гораздо жестче.

Во-вторых, стандарт получил межгосударственный статус, охватив страны СНГ и ЕАЭС. Это формирует прозрачные и сопоставимые правила для российских застройщиков и производителей строительных материалов, работающих на рынках дружественных государств.

— Наконец, еще одно важное изменение касается качества среды вокруг дома, — добавил Селезнев. — Ограничиться точечными «зелеными» решениями — вроде солнечных панелей или энергоэффективного фасада — теперь не получится. Новый ГОСТ оценивает, насколько комфортно организовано пространство ЖК: близость остановок, детских садов, школ, поликлиник и зеленых зон. Иными словами, документ рассматривает экологичное строительство комплексно — учитывая не только характеристики зданий, но и качество жилой среды.

 — Появление нового «зелёного» ГОСТа можно рассматривать как важный шаг в процессе систематизации подходов к созданию стандартов для девелоперов в части озеленения, — добавила Елизавета Гречухина, руководитель направления «Городская среда» ГК «А101». — Особенно это важно для новых районов, ведь озеленение напрямую влияет на качество повседневной жизни. Логичной выглядит и рейтинговая система: разные уровни соответствия могут мотивировать девелоперов не ограничиваться обязательными требованиями, а сам рейтинг — стать дополнительным инструментом позиционирования проекта.

Введение нового «зеленого» ГОСТа — закономерный этап развития строительной отрасли и перехода к более системному подходу к экологичности жилых проектов, полагает Павел Мельников, директор департамента развития проектов Setl Group. По его словам, особенно важно, что стандарт устанавливает единые критерии оценки многоквартирных домов на разных этапах их жизненного цикла и учитывает не только применяемые технологии, но и качество среды: энергоэффективность, водопользование, организацию строительства, выбор.

— Рынок постепенно пришёл к тому, что экологичность жилья нужно оценивать не по отдельным красивым решениям, а комплексно, — говорит Максим Жабин, директор по развитию ГК «Едино». — Речь идёт об энергоэффективности, качестве среды, благоустройстве, доступности инфраструктуры и комфорте жителей. Новый ГОСТ, на мой взгляд, нужен прежде всего для того, чтобы зафиксировать единые ориентиры. Раньше разные застройщики могли вкладывать в понятие «зелёный дом» совершенно разный смысл.

При этом значительная часть решений, которые сегодня относятся к «зеленой» повестке, уже применяется ведущими застройщиками, подчеркнул Павел Мельников. Для рынка новый ГОСТ прежде всего формирует единые и понятные правила игры. В перспективе соответствие экологическим стандартам может стать дополнительным конкурентным преимуществом проектов как с точки зрения эффективности эксплуатации, так и с точки зрения привлекательности для покупателей и инвесторов.

— Например, Setl Group использует энергоэффективные лифты, навесные вентилируемые фасады, остекление с солнцеотражающим покрытием на балконах и верхних этажах и не только, — уточнил он. — Такие решения позволяют снижать потребление ресурсов и, соответственно, расходы на отопление, охлаждение и освещение, одновременно повышая комфорт жителей.

— Мы готовы к новым требованиям и давно применяем в наших проектах принцип Э4, отвечающий за экологичность, эргономичность, энергоэффективность и экономию средств жителей, — говорит Андрей Бородин. — Каждый новый проект компании уже сегодня имеет класс энергоэффективности не ниже А. У нас есть собственная патентованная технология Termo-S, которая объединяет комплекс мер по утеплению стен, кровли и перекрытий над подвальными помещениями. К примеру, при стандартной толщине утеплителя 100–130 мм мы закладываем в стены плиты из минеральной ваты толщиной 180 мм. В совокупности эти меры позволяют сократить теплопотери здания на 30% и снизить коммунальные платежи на 40%. Что касается повышения уровня озеленения, это тоже один из внутренних трендов в проектах нашей компании. Например, дендропарк в «Аквилон Stories» создан по модели устойчивого озеленения и будет расти и развиваться в соответствии с природным ритмом растений.

Роман Селезнев напомнил, что рынок подошел к внедрению нового ГОСТа с определенным опытом, но степень готовности у разных игроков заметно различается. Новый стандарт не столько задает направление с нуля, сколько переводит накопленные практики девелоперов в более четкую и измеримую систему требований.

По его словам, в 2023–2025 годах действовала кластерная программа субсидирования проектного финансирования от ДОМ.РФ: застройщики могли получать поддержку при включении в проекты «зеленых» критериев, в том числе требований к энергоэффективности, безбарьерной среде и благоустройству. В результате к началу 2026 года в ЕИСЖС уже было около 226 многоквартирных домов на стадии проектирования и строительства с индикацией «Зеленый дом» базового уровня «Бронза». В частности, таким критериям «Зеленого дома» соответствует седьмая очередь ЖК «Юнтолово».

— Тем не менее системного соответствия «зеленым» стандартам на рынке не наблюдалось, — добавил он. — Отдельные технологии — энергоэффективные системы, безбарьерная среда, качественное благоустройство, требования к шумоизоляции и инсоляции — девелоперы внедряли и раньше. В некоторых проектах уже использовались решения, которые теперь вошли в число обязательных критериев нового ГОСТа.

Сам стандарт при этом заметно повысил планку. Если в предыдущем ГОСТ Р 70346-2022 для получения сертификата достаточно было выполнить часть критериев, то в новом документе большая часть является обязательной. Поэтому для девелоперов, которые уже работали с «зелеными» стандартами, переход скорее означает систематизацию и доработку накопленных практик. По мнению Романа Селезнева, компаниям без «зеленого» бэкграунда придется существенно перестраивать процессы — от корректировки проектных решений до пересмотра требований к материалам и технологиям.

— Для компаний, которые уже системно работают с озеленением, многие подобные решения закладываются гораздо раньше — ещё на стадии мастер-плана, — говорит Елизавета Гречухина. — В ГК ​«А101​» мы рассматриваем озеленение как единый непрерывный каркас района, связанный с окружающей природой. В нашей концепции доля озеленения может составлять 35% общего баланса территории. Парки, зелёные улицы и бульвары образуют связанную систему, в которую интегрируется в том числе социальная инфраструктура.

— Большинство крупных компаний уже используют многие такие решения в своих проектах, — добавил Максим Жабин. — Это касается озеленения, энергоэффективных инженерных систем, шумоизоляции, безбарьерной среды, дворов без машин, благоустройства и контроля потребления ресурсов. Поэтому новый ГОСТ не создаёт рынок с нуля. Он скорее систематизирует то, что уже постепенно внедряется в качественных жилых проектах. При этом одинакового уровня готовности у всех застройщиков, конечно, нет, и соблюдение требований «зеленого» строительства еще нельзя назвать массовой практикой. В проектах высокого качества экологические и энергосберегающие решения уже становятся частью продукта. В массовом сегменте многое зависит от экономики проекта и возможностей покупателя.

Главный вопрос — не только заложить решения на этапе строительства, но и обеспечить их нормальную работу после сдачи дома: энергоэффективная система должна быть правильно настроена и обслуживаться в течение всего жизненного цикла здания, подчеркнул Жабин.

— Пока зеленые решения преимущественно представлены в бизнес- и премиум-сегментах, — добавил Андрей Бородин. — Однако они постепенно переходят и в комфорт-класс, делая продукт более конкурентоспособным. Новый стандарт важен как способ перевести зеленое строительство из категории «хорошая инициатива отдельных компаний» в более системную практику.

Основные мотивы, двигающие игроков рынка навстречу соблюдению новых, в том числе и необязательных, критериев — конкуренция, экономия и репутация, подчеркнул Алексей Бородин. По его словам, зеленые характеристики повышают привлекательность проекта, энерго- и водосберегающие технологии снижают эксплуатационные расходы. Это способ реализовывать ESG-стратегию компании и укреплять репутацию.

— На практике мы видим, что уже востребованы технологии, связанные с энергоэффективностью, водосбережением, озеленением, благоустройством, тепло- и шумоизоляцией, а также интеллектуальным управлением инженерными системами, — продолжил эксперт. — Не менее актуальны использование экологичных материалов и раздельный сбор отходов. Более сложные решения, например, «зеленые» эксплуатируемые крыши или системы использования дождевой воды пока остаются особенностью отдельных проектов.

Роман Селезнев выделил несколько ключевых факторов, мотивирующих застройщиков. В первую очередь — это экономические стимулы. Государство поступательно формирует условия, при которых «зеленые» решения окупаются уже на этапе реализации проекта. Например, Банк России применяет понижающие коэффициенты к кредитному и рыночному рискам при финансировании объектов с наивысшими классами энергоэффективности (А+ и А++). Параллельно действуют программы субсидирования проектного финансирования для таких новостроек.

Еще один важный аспект — репутационная составляющая. Для крупных девелоперов устойчивые практики стали неотъемлемой частью ESG-стратегий, позволяя укреплять доверие инвесторов и банков-партнеров. Официальный экосертификат высокого уровня также служит сильным элементом конкурентного позиционирования самого ЖК.

— Напрямую на продажи влияет маркетинговая составляющая, — продолжил он. — Наличие статуса «Серебро» или «Золото» становится весомым аргументом для покупателей, ориентированных на повышенный комфорт. Поэтому застройщики чаще выбирают решения, которые можно связать с понятной ценностью для клиента: улучшенную шумоизоляцию, дополнительные меры по энерго- и водосбережению, качественные общественные пространства и т. д.

В целом, как считает Селезнев, девелоперы готовы идти дальше обязательного минимума там, где дополнительные требования дают понятный экономический, репутационный или рыночный эффект.

— В первую очередь мотивирует спрос, — считает Максим Жабин. — Покупатель обращает внимание на тишину, воздух, озеленение, благоустройство, удобство двора и расходы на содержание жилья. Второй фактор — конкуренция. Если такие решения появляются у нескольких компаний, они постепенно становятся рыночным стандартом. Застройщику уже недостаточно просто построить дом, важно предложить качественную и удобную среду.

Он отметил, что чаще всего добровольно развивают именно то, что понятно жителю: благоустройство, озеленение, энергоэффективность, безбарьерную среду, шумоизоляцию и инфраструктуру для повседневной жизни.

Обязательный пул параметров стандарта охватывает энергоэффективность, качество среды, рациональное ресурсопотребление и требования к материалам, например класс энергоэффективности не ниже А. По мнению Романа Селезнева, это потребует от застройщиков более технологичного оборудования, дополнительного утепления, систем погодной компенсации и рекуперации воздуха. В части водопользования заложена водосберегающая сантехника, а в ряде случаев — сбор и повторное использование дождевой воды.

Ряд нормативов регулирует качество среды: от шумоизоляции и контроля инсоляции до безбарьерных решений. Кроме того, застройщикам придется учитывать экологические характеристики материалов, организовывать раздельный сбор отходов и соблюдать строгий регламент непосредственно на стройплощадке — вплоть до правил хранения горюче-смазочных материалов. При этом часть требований связана с изменением процессов проектирования, строительства и последующего управления проектом. Например, стандарт предусматривает мониторинг потребления ресурсов и использование решений, повышающих эффективность эксплуатации здания.

— Что касается стоимости соблюдения нового стандарта, то дополнительные затраты зависят от класса и масштаба проекта, особенностей участка, уже заложенных в продукт решений и выбранных технологий, — продолжил Селезнев. — По нашим данным, выполнение обязательных критериев может увеличить сметную стоимость строительства примерно на 5–15%. В отдельных проектах надбавка может быть выше, например, если требуется существенно менять инженерные системы или использовать дефицитные стройматериалы.

Максим Жабин тоже полагает, что стоимость зависит от конкретного проекта и от того, когда застройщик начинает учитывать эти требования. Но если заложить их на стадии концепции, многие решения не требуют значительного удорожания. Например, можно заранее продумать ориентацию корпусов, инсоляцию, благоустройство и маршруты движения.

— Если возвращаться к этим вопросам уже после разработки проекта, расходы будут выше, — говорит он. — Но далеко не каждое зелёное решение автоматически означает существенное увеличение себестоимости. Часть из них одновременно повышает качество жилья и его привлекательность для покупателя.

Главный эффект, который введение стандарта принесет рынку и застройщикам, — стандартизация и появление четких критериев, которые делают сравнение проектов более понятным, подчеркнул Алексей Бородин.

Роман Селезнев уверен, что введение нового ГОСТа задает рынку понятные ориентиры, но его реальный эффект во многом будет зависеть от того, какие экономические стимулы будут действовать параллельно. Сам по себе стандарт формирует единые требования и делает оценку «зеленых» проектов более прозрачной: покупатель получает возможность ориентироваться не только на заявления застройщика, но и на результаты независимой сертификации.

— Изменится и подход к проектированию, — продолжил Селезнев. — Для получения высокого рейтинга недостаточно будет внедрить отдельные технологические решения — придется учитывать и характеристики территории: транспортную доступность, наличие социальной инфраструктуры, качество окружающей среды. В результате проекты в изолированных локациях с дефицитом инфраструктуры могут оказаться в менее выгодном положении. Параллельно новый стандарт подстегнет смежные рынки. Вырастет спрос на энергоэффективные материалы и оборудование, системы учета и мониторинга ресурсов, решения для водосбережения и обращения с отходами и т. д.

По его мнению, для девелоперов сертификация станет весомым аргументом в диалоге с банками и инвесторами, обеспечив долгосрочный экономический эффект. Кроме того, «зеленые» технологии ощутимо снижают эксплуатационные расходы; особенно это актуально для компаний, которые сохраняют объект в управлении, например, в арендном бизнесе. По нашим оценкам, срок окупаемости таких вложений может составлять 5–12 лет.

— При этом трехуровневая система сертификации — «Бронза», «Серебро» и «Золото» — позволяет проекту эволюционировать поэтапно — подчеркнул Селезнев. — Застройщик может начать с обязательного базового минимума, а затем постепенно повышать уровень продукта за счет дополнительных критериев.

Максим Жабин добавил, что стандарт поможет выработать общий язык для рынка. Застройщикам будет проще понимать, какие требования предъявляются к экологичному проекту, а покупателям — сравнивать разные предложения.

— Кроме того, стандарт будет постепенно влиять на подход к проектированию, — продолжил он. — Девелоперы начнут раньше учитывать расходы на эксплуатацию, качество среды и долгосрочный комфорт жителей. Но быстрых изменений ждать не стоит. Рынку потребуется время, чтобы новые требования стали привычной частью проектирования и строительства.

В новом стандарте речь идет о вполне материальных характеристиках жилья: энергоэффективности не ниже класса А, безбарьерной среде, шумоизоляции, инсоляции, благоустройстве, доступности транспорта и социальной инфраструктуры и других параметрах. Как считает Алексей Бородин, для покупателя это означает потенциально более низкие расходы на коммунальные услуги, комфортный микроклимат, меньший уровень шума, качественное благоустройство, больше озеленения и удобную среду для детей, пожилых и маломобильных жителей.

— Покупатель получит более понятные ориентиры при выборе квартиры, — добавил Максим Жабин. — За формулировкой «зелёный дом» должны стоять конкретные характеристики — комфортный микроклимат, хорошая шумоизоляция, энергоэффективность, удобное благоустройство и доступная среда. В перспективе это может означать более низкие расходы на содержание жилья и более высокое качество повседневной жизни.

Но одного сертификата недостаточно — покупателю всё равно стоит смотреть на конкретные решения проекта, качество строительства и репутацию управляющей компании, подытожил Жабин.

— Для покупателя ценность такого подхода выражается в конкретных характеристиках среды, — пояснила Елизавета Гречухина. — Природа становится частью ежедневных маршрутов, а не отдельным элементом благоустройства. Поэтому при мастер-планировании мы стремимся создавать среду, которая сама располагает больше времени проводить на свежем воздухе, гулять и двигаться. Еще одна задача мастер-планирования — увеличить количество квартир с видовыми характеристиками. Это как раз тот случай, когда принципы «зеленого» строительства непосредственно отражаются на качестве среды, которую человек получает вместе с квартирой.

Роман Селезнев считает «зеленый» ГОСТ для покупателей системным взглядом на то, насколько комфортной будет среда для жизни. Часть требований напрямую влияет на повседневную эксплуатацию недвижимости. Например, класс энергоэффективности здания должен быть не ниже А, а дополнительные инженерные решения позволяют снижать теплопотери и затраты на содержание дома.

Системы учета ресурсов с удаленной передачей данных, водосберегающие технологии и датчики протечек помогают рациональнее использовать воду и энергию, что также снижает эксплуатационные издержки. Особенно это важно в долгосрочной перспективе, поскольку расходы на содержание жилья становятся все более ощутимой статьей семейного бюджета.

Он напомнил, что стандарт учитывает и то, что находится за пределами квартиры. При оценке проекта принимается во внимание пешая доступность общественного транспорта, школ, детских садов, поликлиник, а также зеленых и спортивных зон. Кроме того, обязательные безбарьерные решения делают пространство ЖК удобнее для разных категорий жителей.

— В дальнейшем важным фактором может стать и наличие подтвержденного уровня сертификации при продаже или аренде квартиры, — говорит Селезнев. — По мере распространения стандарта и появления большего числа сертифицированных комплексов покупателям будет проще сопоставлять их характеристики и учитывать класс «зеленого» строительства при выборе.

Павел Мельников полагает, что стандарт дает покупателям более понятные ориентиры при выборе жилья: экологичность и энергоэффективность постепенно становятся не абстрактными характеристиками, а измеримыми параметрами качества проекта. При этом, по его словам, спрос на такие решения уже формируется: покупатели обращают внимание не только на архитектуру и благоустройство, но и на то, насколько комфортным и эффективным будет жилье в долгосрочной перспективе.