На рынке недвижимости сегодня происходит не столько спад, сколько смена логики спроса. Если раньше главным аргументом были «квадратные метры» и возможность перепродажи, то сегодня важнее стабильность денежного потока, качество управления и долгосрочный потенциал самого сегмента. В таких условиях инвестор стал осторожнее, но одновременно — требовательнее и рациональнее.
Смена поведения
На фоне снижения ставок по депозитам и роста внутреннего туризма инвесторы всё чаще смотрят в сторону объектов, способных генерировать финансовую отдачу за счёт эксплуатации, а не только роста стоимости квадратного метра.
Один из наиболее активно растущих форматов — загородные всесезонные курорты с велнес- и акватермальной инфраструктурой. И интерес к ним связан не только с изменением предпочтений инвесторов, но и с глобальными сдвигами в жизни и поведении людей. Во-первых, после пандемии короткие поездки за город стали частью образа жизни жителей мегаполисов. Во-вторых, растет запрос на восстановление, «цифровой детокс», отдых рядом с домом. Дело не только в усталости от города и стрессе, но и в том, что забота о здоровье постепенно превращается в устойчивую потребительскую привычку. Если раньше велнес воспринимался как люксовый сегмент, то теперь он становится частью повседневного спроса.
Новая экономика
Эти факторы влекут за собой смену экономики гостиничных проектов. Как правило, загородные объекты сильно зависят от сезона, но акватермальная инфраструктура может привлекать поток гостей круглый год. СПА-зоны, открытые подогреваемые бассейны, банные пространства, велнес-программы и семейные форматы отдыха становятся уже не дополнительной опцией, а основой финансовой модели объекта, генерирующей поток гостей в любое время года. Более того, наличие велнес-сервисов в гостиничном объекте может увеличивать средний чек за ночь и обеспечивать высокую загрузку. По подсчетам аналитиков NF Group, в высокий сезон загрузка в отдельных загородных велнес-объектах может достигать 95%.
«Инвестор сегодня мыслит по-другому. Он анализирует уже не конкретный объект, а саму отрасль: как меняется внутренний туризм, какие форматы отдыха будут востребованы, где появится устойчивый спрос. По сути, это переход от тактического мышления к стратегическому», — отмечает коммерческий директор ГК «Место» Елена Гуцол.
По её словам, также все больше растет желание инвесторов минимизировать собственное участие в управлении недвижимостью, так что все интереснее выглядит сервисная модель, где операционную деятельность полностью берёт на себя профессиональная управляющая компания.
Курортный потенциал
Курортная недвижимость начинает конкурировать уже не только с квартирами или апартаментами, но и с другими инвестиционными инструментами сразу по нескольким параметрам: возможности индексации текущих поступлений, росту капитализации и качеству самого актива.
«Главное изменение последних лет заключается в том, что инвесторы перестали воспринимать недвижимость как пассивный актив. Сегодня они всё чаще смотрят на неё как на бизнес. Поэтому внимание смещается от самого объекта к качеству управления, сценариям использования и способности проекта генерировать денежный поток. В этом смысле курортная недвижимость может выигрывать за счёт сервисной составляющей», — говорит Елена Гуцол.
Дополнительным драйвером роста может стать изменение потребительских привычек. Всё больше людей отказываются от модели одного-двух продолжительных отпусков в пользу регулярных поездок выходного дня и коротких форматов восстановления в течение года. Для гостиничного рынка это может означать более равномерное распределение спроса и снижение сезонных колебаний загрузки.
Новый сегмент рынка
Можно сказать, в России формируется новый класс рекреационной недвижимости — загородные акватермальные курорты с сервисной инфраструктурой. Один из игроков этого рынка — ГК «Место», развивающая проекты в разных регионах страны. Компания делает ставку на сочетание велнес-концепции, круглогодичной инфраструктуры и локальной идентичности территории — через архитектуру, гастрономию, природный контекст и культурные особенности региона.
Фактически рынок движется в сторону модели, где инвестиционная ценность объекта определяется уже не только локацией и площадью, но и качеством среды, уровнем сервиса и возможностью проекта создавать устойчивый поток гостей. И именно велнес-недвижимость сегодня всё чаще оказывается в центре этого процесса.
* Велнес-недвижимость — формат жилья, спроектированный для поддержания физического и ментального благополучия.
