Дефицит против объема: какие участки покупают под строительство жилья в городе и области

В I квартале 2026 года в покупку участков под строительство жилья и редевелопмент в Санкт-Петербургской агломерации вложили 24 млрд рублей. По оценке Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», это на 70% больше, чем годом ранее. Можно сказать, что на строительном рынке одновременно видны и оптимизм, и осторожность.

Отложенный спрос на землю «проснулся»: участки покупают, но подбирают их крайне тщательно. Выбор — между дорогими, сложными участками в городе под уникальные дорогие продукты и масштабными пятнами в области с доступным входом в сделку.

По сумме вложений территориально преобладал город (53% против 47%), но по площади в гектарах с показателем 64% перевесила Ленобласть, говорит Ольга Трошева, директор Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (входит в холдинг Setl Group). И все за счет нескольких крупных сделок с участками площадью от 20 га под проекты комплексного освоения.

— В первом квартале девелоперы заключили 14 сделок с участками суммарной площадью 120 га, на которых можно построить около 1 млн кв. м улучшений, — рассказала она. — Половина приобретенных участков — с действующими разрешениями на строительство, при этом ряд проектов уже вышли в продажу в марте — апреле 2026 года.

Спрос на участки сегодня определяется не столько объемом свободных денег, сколько качеством самих площадок, считает Денис Лебедев, акционер, вице-президент блока развития и GR GloraX. Девелоперы преимущественно выбирают участки, которые можно быстро вывести в стройку: с понятным ПЗЗ, подтвержденными ТЭПами (технико-экономическими показателями), а лучше — с готовой разрешительной документацией. По мнению эксперта, активизация в I квартале 2026 года связана именно с этим: рынок вышел из осторожной паузы 2025 года и начал реализовывать отложенный спрос на качественные активы. Дополнительный фактор — ожидание дальнейшего смягчения денежно-кредитной политики, из-за чего некоторые игроки вновь начали пополнять земельные банки.

Спрос на земельные участки под жилую застройку устойчив благодаря длительности инвестиционно-строительного цикла, добавил Алексей Бушуев, коммерческий директор «Главстрой Санкт-Петербург». По его словам, девелоперам необходимо формировать земельный банк заблаговременно — с горизонтом планирования на несколько лет, — чтобы обеспечить своевременный вывод проектов на рынок в период восстановления спроса. И, несмотря на давление на рынок недвижимости в последние годы, именно сейчас закладывается основа для нового цикла роста — девелоперы ориентируются на прогнозы Банка России по постепенному снижению ключевой ставки и ожидаемому восстановлению спроса, в том числе за счет оживления рыночной ипотеки.

— Активизация инвестиционной деятельности в первом квартале во многом связана с перераспределением земельных активов между участниками рынка, — продолжил Алексей Бушуев. — Часть застройщиков оптимизирует портфель и выходит из отдельных проектов, чтобы стабилизировать финансовые показатели. Другие игроки, напротив, используют сложившуюся конъюнктуру для расширения земельного банка, рассчитывая на последующий рост рынка.

Максим Жабин, директор по развитию ГК «Едино», считает, что рост инвестиционной активности на рынке земельных участков в первом квартале — это не разворот рынка, а реакция девелоперов на окно возможностей, которое сложилось в конце 2025 года и начале 2026-го. С одной стороны, часть собственников земли стала более гибкой в переговорах, с другой — застройщики начали активнее пополнять земельные банки, понимая, что запуск новых проектов — это горизонт в несколько лет вперёд.

— Землю покупают не под текущий спрос, а под будущий цикл, — говорит он. — При этом ключевые факторы спроса остаются прежними: это стоимость проектного финансирования, доступность ипотеки и прогнозируемость спроса. Пока деньги дорогие, девелопер не будет покупать участок впрок без понятной экономики. Поэтому активизируются в первую очередь те сделки, где можно договориться по цене или условиям входа.

Если говорить о географии спроса, то здесь сохраняется структурный перекос. По словам Максима Жабина, в Петербурге спрос сосредоточен на единичных площадках — это либо редевелопмент, либо точечные проекты, где важна не столько цена, сколько сама возможность реализовать проект в границах города. В Ленинградской области спрос более массовый и распределенный. Девелоперы рассматривают крупные территории под комплексное освоение, где экономика проекта более управляемая.

— Область по-прежнему дает основной объем сделок, и это логично, — говорит он. — Там больше земли, ниже «входной билет» и проще масштабировать проекты. Но говорить о том, что область перевешивает за счет привлекательности, не совсем корректно. Это единый рынок, где город даёт дефицитный продукт, а область — объем.

— По площади сделок явно лидирует Ленобласть: там больше крупных пятен под проекты КРТ, — отметил Денис Лебедев. — При этом условно минимальный объем инвестиций, необходимый для входа в проект, в среднем существенно ниже, чем в Петербурге. В городе спрос точечный, но более дорогой: интерес сосредоточен на редких участках с высокой ликвидностью, прежде всего в районах с устойчивым спросом и ограниченным новым предложением. В Ленобласти фокус сохраняется на наиболее обеспеченных инфраструктурой и транспортом направлениях, прежде всего южном и восточном поясе агломерации.

По его словам, в области проще реализовать масштабный проект и удержать его экономику, но город по-прежнему вне конкуренции по цене и ликвидности. Иными словами, Ленобласть дает масштаб, Петербург — премию за качество локации.

— Мы сфокусированы на городских локациях, — продолжила Анжелика Альшаева, коммерческий директор ГК «КВС». — Несмотря на то что в черте Петербурга остались непростые участки — с градостроительными ограничениями, необходимостью реновации или дополнительной инженерной подготовки и прочими нюансами, — спрос ориентирован именно на город. Мы внимательно оцениваем такие площадки и благодаря большому опыту работаем с разными, порой нестандартными кейсами.

Эксперт подчеркнула, что для девелоперов рынок Ленобласти становится всё более сложным с точки зрения экономики: себестоимость строительства сегодня высокая вне зависимости от локации — стоимость проектного финансирования, материалов и подрядных работ растет и в городе, и в области. Дополнительную нагрузку создают обязательства по социальной и инженерной инфраструктуре. При этом цена реализации квадратного метра в области существенно ниже, чем в Санкт-Петербурге.

— Маржинальность проектов в области сокращается: при высокой себестоимости и ограниченных возможностях роста цены реализация объектов становится более рискованной, — говорит она.

— Основной причиной смещения предложения и спроса в масс-маркете в сторону Ленинградской области является дефицит качественных крупных земельных участков в границах Петербурга, — говорит Алексей Бушуев. — Новые проекты в городе всё чаще относятся к более высокому ценовому сегменту, что приводит к сокращению объема доступного жилья. В результате формируется модель, близкая к московской: внутри города концентрируются проекты более высокого класса, тогда как основной объём массового жилья перемещается за его пределы. Это закономерно ведет к перераспределению спроса в пользу области.

По его словам, девелоперы активно реагируют на данный тренд, наращивая земельный банк в соответствующих локациях. В первую очередь речь идет о территориях с активным развитием и устойчивым спросом, таких, как Всеволожский район, включая Новосаратовку, где сегодня формируется значительный объём будущего предложения.

Что касается цен на землю, то информация о них носит закрытый характер, подчеркнула Анжелика Альшаева.

— Стоимость конкретного участка формируется исходя из его градостроительного статуса, транспортной доступности, обеспеченности инженерной инфраструктурой и другими составляющими, — говорит она. — Универсальной динамики здесь нет — каждый кейс оценивается индивидуально.

— По ценам мы видим разнонаправленную динамику, — продолжил Максим Жабин. — В городе стоимость земли либо остается высокой, либо растет за счет ограниченного предложения. В области в ряде случаев возможна коррекция или более гибкие условия сделок, особенно по крупным участкам. В целом рынок земли стал более переговорным. Цена всё чаще определяется не витриной, а конкретной структурой сделки.

Денис Лебедев считает, рынок остается очень избирательным, так что резкой переоценки земли ожидать не стоит. Но ликвидные участки — особенно с разрешением на строительство или высокой стадией подготовки — продолжили дорожать. По сути, премия за скорость реализации проекта и снижение административных рисков растут быстрее, чем стоимость участков без подготовки к девелопменту.

Если говорить о характеристиках участков, то на первый план выходит не просто локация, а готовность проекта к реализации, добавил Максим Жабин. По его словам, девелопера сегодня интересует не чистая земля, а понятный продукт, наличие или близость инфраструктуры, транспортная доступность, градостроительный потенциал и минимальные риски по согласованиям. Чем короче путь от покупки участка до выхода на стройку, тем выше его инвестиционная привлекательность.

— В текущих условиях стратегия девелоперов — это аккуратное пополнение земельного банка, — говорит он. — Без избыточного оптимизма, но с пониманием, что пауза в инвестициях сегодня может обернуться дефицитом качественных проектов через несколько лет. Рынок земли сейчас — это во многом про выбор и дисциплину, а не про гонку за объемами.

Данил Лебедев подчеркнул, что в приоритете площадки с коротким инвестиционным циклом, минимальными градостроительными рисками, понятной инженерией и возможностью поэтапного освоения. Сегодня для многих игроков важны не максимальные гектары, а управляемость проекта, маржинальность и предсказуемость сроков.

По словам Алексея Бушуева, девелоперы предпочитают участки с проработанной градостроительной документацией или уже полученным разрешением на строительство. В условиях дорогих заемных средств компании стремятся минимизировать длительные согласовательные процедуры, которые увеличивают финансовую нагрузку и сроки окупаемости проектов.

— Чем быстрее проект может быть выведен в продажу, тем устойчивее его экономика: появляется возможность оперативно наполнять эскроу-счета и снижать стоимость проектного финансирования, — говорит он. — В связи с этим ключевыми факторами при выборе площадок становятся не только цена, но и скорость запуска.

Вторым значимым критерием, по его словам, является локация с подтвержденным спросом и понятными перспективами развития. Девелоперы ориентируются на территории, где развитие поддерживается органами власти и бизнесом, что позволяет рассчитывать на стабильные темпы продаж и предсказуемость реализации проектов.

Анжелика Альшаева тоже считает, что никто не хочет заходить в сложные истории с неопределенными сроками согласований, так что в приоритете у девелоперов — площадки с понятной градостроительной документацией, прогнозируемыми сроками согласований и экономикой, которую можно просчитать.

— У нас есть целая служба, которая занимается данным направлением, — говорит она. — Работа ведётся постоянно и не зависит от краткосрочных колебаний рынка. Мы, как и другие крупные девелоперы, непрерывно анализируем новые предложения, прежде всего в локациях с высоким потенциалом. Параллельно работаем над концепциями будущих проектов, архитектурными решениями и финансовыми моделями. Это стратегический процесс: мы ежегодно поддерживаем запланированный объём строительства, поэтому пополнение земельного банка — необходимость.