Дачный переворот. Загородный рынок теряет объемы и стремится к комфорту

Пандемийный ажиотаж на загородном рынке давно затих. По итогам 2025 года в агломерации Петербурга и Ленобласти было продано всего около 4,8 тыс. объектов, что на 37% меньше, чем в предыдущем году. По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», это минимум за десятилетие.

Тем не менее, жизнь на рынке продолжается: участки покупают и дома строят. Но модель потребления изменилась: формат дач почти отошел в прошлое, за городом все чаще хотят постоянно жить или отдыхать с комфортом.

Участники круглого стола «Фонтанки» рассказали, почему участки выбирают все дальше, а дома возводят все меньше, какими ошибками может быть чревато самостоятельное строительство и почему построить «домик под сдачу» в красивом месте уже недостаточно.

Пандемия дала толчок загородному рынку. Но, как считает Валентин Гостев, генеральный директор ООО «Гильдия Хоум», основным драйвером его роста всё-таки послужила ипотека. Льготные программы 2022 года принесли рынку до 30–40% дополнительных зданий. В абсолютных числах это около 200 тысяч строений, которых бы не было без ипотеки. И в основном это были не дачи и не инвестиции, а именно дома как замена квартирам.

По словам эксперта, изменение структуры спроса от сезонного к постоянному проживанию потянуло за собой изменение и конструктива: от дерева к более капитальным зданиям, — а также сокращение площади. Люди стали выбирать более практичные дома площадью около 100-150 кв. м — по сути это большая трёхкомнатная квартира за городом.

— Участки с подрядами не пользуются спросом, а вот готовые решения в хорошем месте, с инфраструктурой, газом, школой поблизости и ликвидным домом — каменным или деревянным с удачной планировкой — раскупают быстро. Но таких предложений мало, — продолжил он. — Если в западных странах 90% покупок приходится на готовые дома, то у нас только около 10% — не потому, что нет спроса, а потому, что нет предложения. Чтобы оно было, нужны деньги для компаний, а они сейчас дорогие.

Антон Ершов, основатель и руководитель Группы компаний «ЕАК», проект «Росстройнадзор» (Региональное объединение специалистов «Стройнадзор»), отметил заметную в последние годы тенденцию к одноэтажности с уменьшением площадей домов.

— Условно говоря, процентов 80 домов, которые мы обследуем перед покупкой, — это одноэтажные дома площадью 120–150 кв. м с типовой конструкцией, — рассказал он. — Тенденция к приобретению дач как-то спадает, но для обеспеченных клиентов достаточно дорогие объекты (по 30–50 млн рублей) как раз и становятся дачей.

— Основной наш клиент сегодня — ипотечный заемщик, чутко реагирующий на каждый скачок ценника, — рассказал Сергей Праслов, исполнительный директор ООО «МСМ ГРУПП». Мы видим, как мечта о большом доме ужимается под давлением обстоятельств. Если еще недавно разговор начинался от 120 квадратных метров, то теперь стандартный запрос — это уже порядка сотни: три спальни и общее пространство кухни-гостиной. Такая планировка не случайна: именно этот метраж вместе с участком и легкими сетями аккуратно «умещается» в рамки льготной ипотеки.

Есть и еще одно фундаментальное изменение. Раньше модульный дом часто воспринимался как инвестиционный актив под сдачу. Сегодня, по наблюдениям Праслова, клиент строит исключительно для себя. Это переход от «бизнеса на аренде» к «дому на земле» для постоянной жизни.

Елена Гуцол, коммерческий директор ГК «Место», отметила также заметный спрос на загородный отдых в формате отелей.

— Наш первый проект «Место Смолячково» на 119 номеров под отдельным управлением — это полноценная гостиница с рестораном, с большим спа-ядром — стартовал только год назад, — говорит она. — Портрет наших средних покупателей: семейные люди в возрасте 35-40 лет, которые хотят путешествовать. У многих уже был опыт владения собственным домом, и они «наелись» эксплуатацией и обслуживанием. Загородная романтика очень привлекательна, когда ты сам не косишь, не чистишь снег, не чинишь септик. Поэтому наши клиенты уходят от владения одним загородным объектом и рассматривают условно шеринговый формат, когда ты и зарабатываешь, и можешь сам приехать отдыхать, переложив все бремя содержания на управляющую компанию. Тем более, речь идет не о покупке на последние деньги, а об инвестициях.

Если в пандемийный и постпандемийный период люди часто покупали «на эмоциях», то сейчас покупатель считает экономику, транспортную доступность, стоимость владения и качество продукта, подчеркнул Виталий Голубев, коммерческий директор компании «Новое измерение». По итогам 2025 года ажиотаж ушел, а остался более зрелый, избирательный спрос.

— Покупатель выбирает сценарий круглогодичной жизни: дороги, инженерную подготовку, развитую инфраструктуру, возможность работать удаленно и быстро добираться до города, — продолжил он. — Параллельно усиливается инвестиционный взгляд: если объект в сильной локации имеет понятный формат, его рассматривают и как актив для аренды, особенно в курортных и рекреационных направлениях. Это общий тренд прагматизации рынка 2025–2026 годах.

— С точки зрения качества спроса растет интерес к более управляемым форматам с актуальной архитектурой, инженерией, сервисом и прозрачной моделью строительства. — говорит он. — Поэтому ИЖС остается базой рынка, но качественные коттеджные поселки и малоэтажные проекты с продуманной средой выигрывают в ликвидности и доверии.

Подход к загородной жизни сегодня претерпевает серьезные изменения, добавил Денис Заседателев, генеральный директор ГК «Ленстройтрест». Если раньше под «загородом» подразумевались преимущественно индивидуальные дома, то сейчас все чаще речь идет о квартирах в мало- и среднеэтажных комплексах с развитой инфраструктурой. Это не просто перенос городских стандартов за пределы мегаполиса, а формирование нового вида жилой среды, где сочетаются преимущества природной локации и городского комфорта.

— Спрос на такие решения растет не случайно, — пояснил он. — Современный покупатель ориентирован не только на формат жилья, но и на качество среды: наличие школ, детских садов, кафе, а также предсказуемые расходы на содержание. В этом контексте квартиры в загородных локациях становятся более универсальным выбором — особенно когда речь идет о проектах, где инфраструктура и благоустройство продуманы на этапе проектирования.

Выбор места для жизни за городом зависит от логистики этой жизни, а она у каждого человека своя, подчеркнул Валентин Гостев. Точки притяжения и маршруты формируют родственники, школа, сервисы, работа.

— Спрос почти равномерно распределен вокруг города: например, хорошо застраивается Всеволожский район. Агалатово — очень популярное место как раз потому, что там есть сильные школы, — добавил он. — Хорошо растёт Выборгский район за счет близости к Курортному району и относительно небольшой цены за сотку. Но и юг города также пользуется популярностью — особенно Гатчина и вокруг нее. Также всё больше участков продается по Кингисеппскому, Таллинскому шоссе.

Бюджет, ограниченный жесткими рамками ипотечного договора, диктует покупателю не только метраж стен, но и точку на карте. Формула простая: «Хочешь дешевле — живи дальше».

— Мы все завязаны на ипотеку, — поясняет Сергей Праслов. — И люди голосуют рублем за удаленность. Если раньше искали участок в пределах 20 километров от города, то сейчас география поиска неуклонно расширяется. Там земля доступнее.

Аппетиты по земле тоже поумерились. Классические десять соток у города — уже почти люкс. Люди теперь легче идут на участок поменьше, лишь бы итоговая сумма за дом с землёй не вываливалась за одобренные банком рамки.

Антон Ершов отметил тенденцию: северные районы области и пригороды чаще рассматриваются частными лицами под самостоятельное строительство, а в южных районах области скорее приобретают готовое жилье. В Ломоносовском и Гатчинском районах еще достаточно много относительно недорогой земли, и она, в основном, на бывших сельхозугодьях — не надо ничего вырубать, в отличии от севера.

По словам Дениса Заседателева, свободных участков в черте города становится меньше, а пригороды сегодня предлагают не «муравейники» с минимальными удобствами, а качественный продукт с продуманной инфраструктурой. В перспективе именно этот промежуточный сегмент — между городом и классическим загородом — будет определять развитие пригородных территорий.

— Когда речь идёт об отдыхе, человек хочет поехать в красивое место, с лесом, обязательно водоемом, а идеально — с достопримечательностями, — говорит Елена Гуцол. — Если на севере, в Курортном районе, аттракторы — это залив, прогулки и культурный пласт, то на юге, где у нас будет проект, рядом горнолыжный курорт Туутари-парк. Мы считаем, что на юге большой дефицит подобного формата инвесткурортов с термами, с бассейнами, банным отдыхом, и мы видим его большую востребованность.

Эксперт отметила: как правило, люди, живущие на юге, стараются отдыхать в том же направлении, а не добираться через весь город. По статистике, гости готовы ехать либо не более часа на машине от города без пробок, либо же на более длительные расстояния, но за какими-то уникальными впечатлениями, уединением и природой. Сейчас у ГК «Место» заявлены проекты в таких местах, как Курортный и Всеволожский районы, Туутари, компания активно работает над проектом под Лугой — в Толмачёво.

Виталий Голубев добавил, что сегодня побеждают не просто красивые, но и удобные места. Чаще выбирают ближние пригороды и территории, где есть баланс природы и городской доступности: нормальный выезд, социальная инфраструктура, понятный бытовой сценарий.

— В публичных обзорах рынка по Петербургу и Ленобласти эксперты прямо отмечают смещение спроса в пользу прагматичных направлений, где участок или дом становятся компромиссом между загородной жизнью и связью с мегаполисом, — отметил он. — То есть сама география спроса становится более «прикладной»: меньше романтики, больше расчета.

Главный фактор, определяющий, строить или не строить дом, — экономический. По словам Валентина Гостева, до 50% стоимости дома — это материалы.

— Есть миф о том что дома из различных материалов могут существенно отличаться по стоимости друг от друга, — считает он. — Но здания одной и той же площади в разном технологическом исполнении стен: керамика, газобетон, клеенный брус, деревянный каркас — не сильно разнятся по деньгам. Потому что остальное — участок, фундамент, кровля, отделка, мебель — остаются теми же.

Если говорить про самострой или стройку с компанией, то для постоянного проживания, тем более в ипотеку, возводят более капитальные дома — каменные, газобетонные, из керамоблоков. Если говорить про дачи или дома под аренду, то это могут быть более легкие каркасные конструкции, барнхаус.

Антон Ершов согласился, что удельная доля стоимости стенового материала составляет не более 10% в домах примерно одинаковой конструкции. Но, по его словам, далеко не все потребители учитывают различия в сроках возведения и последующей эксплуатации. Например, каркасные дома при активной эксплуатации лет через 15 потребуют достаточно глубокого обслуживания — в том числе, возможно, замены утеплителя. И если это не предусмотреть на стадии проектирования (например, сделать возможность демонтажа отделки с одной стороны), впоследствии это повлечет дополнительные существенные расходы.

— Проблема в том, что, к сожалению, большая часть домов так или иначе возводится с нарушением технологии. И в конечном итоге преимущества материала или проектных решений нивелируются дефектами, — добавил он. — У некоторых строительных компаний нет в штате квалифицированных инженеров, прорабов хотя бы с базовым образованием. Соответственно, допускаются катастрофические ошибки, вроде утепления газобетонного дома снаружи паронепроницаемым материалом — и его срок службы сокращается лет до 15–20, а дефекты по фасаду начинают «вылезать» лет через пять.

Виталий Голубев отметил: покупатель в первую очередь смотрит не столько на «трендовость» материала, сколько на совокупную стоимость владения, сроки и предсказуемость стройки. Поэтому востребованы решения, которые дают предсказуемый бюджет, энергоэффективность и нормальный срок реализации.

— Выбирая материалы, мы должны учитывать их восприятие нашими инвесторами которые хотят что-то серьезное, основательное, — продолжила Елена Гуцол. — Поэтому отдаем предпочтение монолиту, бетону, кирпичу. Покупатель должен быть уверен, что дом не будет требовать от него серьезного обслуживания и не принесет проблем. Так что мы при выборе технологии учитываем восприятие потенциального инвестора того или иного проектного решения.

Причина большей части ошибок, допускаемых строителями — неважно, самостоятельными или специализированными организациями, — кроется в отсутствии должного уровня профессиональной подготовки специалистов, подчеркнул Антон Ершов. Почти все проблемы, по его словам, — это последствия попыток сэкономить: упрощается конструкция, заменяется материал, нарушаются технологические процессы монтажа, привлекаются исполнители без надлежащей квалификации.

— В целом, процентов 80 строительных компаний стараются выдерживать критерии качества, и в некоторых случаях у них даже есть внутренний контроль, — говорит он. — Но объекты, на которые приезжаем мы, почти не бывают без существенных замечаний, и мы всегда выдаем перечень претензий: обычно это рабочие моменты, такие встречаются и на больших стройках. А на маленьких особенно велико влияние человеческого фактора и качества материалов.

По словам эксперта, даже добросовестные строители, не зная каких-то нюансов по применению материалов, действующих норм и оптимальных конструктивных решений, могут, например, возвести хорошие дома с нарушением теплотехнических свойств или с нарушениями, приводящими к сокращению срока эксплуатации. Это в итоге увеличит расходы на отопление зимой и на содержание в целом.

— В части ошибок причиной становятся непрофессиональные проектные решения, которые заводят в тупик строителей, — продолжил Антон Ершов. — Также влияют и устоявшиеся заблуждения относительно материалов. Например, дом из газобетона воспринимается как надежное каменное здание. Однако срок службы этого материала ограничен, и он не сильно дешевле кирпичных стен и теплой керамики, которые простоят гораздо дольше. Строители-инвесторы, которые готовят здание к последующей продаже, не рассматривают более предпочтительных альтернатив, поскольку мыслят стереотипами десятилетней давности, когда разница в цене этих материалов действительно была минимум двукратной. Сейчас же она — процентов 15.

Валентин Гостев назвал главной сложностью при самостоятельном строительстве отсутствие прогнозируемости. Человеку, который первый раз возводит дом, сложно правильно оценить бюджет и срок, тогда как опытная компания профессионально подготовит проект и смету. Однако есть много примеров, когда люди при самостоятельном строительстве так глубоко погружались в изучение материала, что в итоге получили прекрасный результат.

—  В текущих условиях ключевой задачей для строителей становится обеспечение прозрачного качества работ на всех этапах, — продолжил Сергей Праслов. — Открытость производства модульных домов позволяет снимать вопросы со стороны заказчиков: контрольная сборка каркаса, качество укладки пароизоляции и используемые материалы видны непосредственно на площадке производителя. Как показывает практика, после посещения производства и наблюдения процесса изнутри, необходимость в привлечении внешнего технадзора у клиента отпадает.

Главный страх покупателя сегодня — не сам факт стройки, а потеря контроля: выйдет ли объект в бюджет, не затянутся ли сроки, кто отвечает за качество, как оформляются этапы работ и как защищаются деньги, рассказал Виталий Голубев. Именно поэтому все важнее становятся подрядные модели со внятным договором, сметой, графиком работ и расчетами через эскроу. Даже в материалах ДОМ.РФ отдельно подчеркивается, что для части льготных программ обязательны подрядчик и эскроу, а это повышает доверие к формату.

Еще недавно на инвестиционном рынке был бум глэмпингов, но сейчас он пошел на спад. По мнению Елены Гуцол, с точки зрения вложений формат показал себя не очень хорошо: объекты быстро изнашивались, а инвесторы были недовольны итоговой доходностью. Заполняемость оказалась невысокой и нерегулярной, так как без инфраструктуры и сценариев отдыха для гостей дело вообще не шло.

— Мы видим интерес инвесторов к формату загородных отелей, но только при условии достаточной инфраструктуры: за городом должно быть чем заняться в течение круглого года, так как это напрямую влияет на трафик гостей, — продолжила она. — Мы делаем ставку на термы — это новое звучание русской банной традиции с добавлением больших бассейнов и спа. Помимо этого, в нашем «Смолячково» есть детская зона, два ресторана, развлечения и легкая медицинская составляющая. Когда гостям действительно есть чем заняться, получаются и хорошие показатели по заполняемости, отсюда высокая средняя стоимость номера — и, в итоге, удачная финансовая модель инвестиций. Мы видим интерес к такому формату: квартира как объект инвестиций уже становится неактуальной, потому что сроки окупаемости при долгосрочной аренде там превышают 20 лет, а посуточная слишком трудоемка. Что касается апарт-отелей, то в городе их уже достаточно много, а вот за городом мало, и инвестору это интересно.

По словам Валентина Гостева, ликвидный «объект-мечта» — это дом около 100 кв. м с тремя-четырьмя комнатами, в хорошем месте с дорогами, школами и садиком, подведенным газом и электричеством.

— Половина домов, которые мы строим, именно такие, — продолжил он. — Потенциал инвестиционной привлекательности загорода огромен, потому что люди хотят чувствовать свободу и отсутствие стесненности, чтобы было где припарковаться, погулять в лесу. Там, где будут появляться дороги, газ и электричество, бизнес найдёт, куда вложить деньги, — от магазинов и ресторанов до баз отдыха, отелей и спа.

Готовой инфраструктуры пока еще мало, хотя это один из главных параметров ликвидности, продолжил Сергей Праслов. У коттеджных поселков, где она есть, цена уже совсем другая. По его словам, подавляющее большинство заказчиков локализовано в секторах СНТ и ИЖС с существующей инфраструктурой. С новыми пятнами застройки всё сложно: ты покупаешь участок под будущую жизнь, а когда эта жизнь наступит — большой вопрос.

— Мы сейчас плотно общаемся по двум точкам в Карелии, — продолжил он. — Там люди на берегу не просто гостиницу лепят, а целую историю для семей с детьми придумывают. И это уже совсем другой разговор. Если есть концепция досуга, тогда и деньги вкладывать не страшно. И вот ещё любопытное наблюдение. Те, кто раньше думал: «Построю пару домиков, буду сдавать», — сейчас массово переобуваются. Амортизация жрёт деньги, контроль съедает нервы, дорога выматывает. Плюнули и решили: «А зачем нам эта головная боль? Проще самим туда переехать».

— Тенденция действительно показывают сокращение числа посуточно сдаваемых домов именно из-за отсутствия инфраструктуры, — продолжил Антон Ершов. — За последние лет пять драйвером загорода стали формирующиеся кластеры со всем необходимым: на перекрестках трасс возникают приличные торговые комплексы, обрастающие вокруг сетевыми магазинами, появляется минимальный комфорт. Но всё равно этого недостаточно, чтобы там существенно подорожала земля, поэтому инвестпривлекательность загородной недвижимости сейчас на достаточно низком уровне. Есть частные инвесторы, которые на свои средства строят домики для продажи, но это очень длинные деньги. А с учётом текущих ставок у такого вложения может вообще быть отрицательный экономический эффект.

— Наиболее ликвидны не самые большие и не самые дорогие объекты, а те, у которых понятны целевая аудитория и сценарий использования, — полагает Виталий Голубев. — Эксперты рынка прямо говорят, что в 2026 году быстрее продаются небольшие дома с ремонтом в благоустроенных поселках, близко к крупному городу. Иными словами, инвестиционная ликвидность сейчас строится на трех вещах: локация, готовность продукта и ясная экономика дальнейшей продажи или аренды.

В стройке за последние несколько тысяч лет ничего не поменялось: одни и те же рабочие руки кладут камень, красят и месят условный раствор, считает Антон Ершов. Вопрос, по его мнению, скорее в организации этого процесса. «Серых» бригад на рынке достаточно много — примерно половина из них очень добросовестные, знают и нормы и приемы качественных работ, чего не скажешь о другой.

— Рабочей силы в целом хватает даже с учетом оттока мигрантов, так как рынок просел, некоторые крупные объекты сейчас на паузе, люди высвободились, — добавил эксперт. — Но куда острее стоит вопрос оплаты труда и эффективности работы. Производительность труда и выработка на одного специалиста у нас в стране и в других странах в разы отличается. Например, в Юго-Восточной Азии бригада из десятка человек с меньшей механизацией возводят по этажу небоскреба за два-три дня. У нас же, при схожих параметрах строительства, бригада из 30–40 человек вполне может эту работу выполнить и за неделю.

Если говорить про самострой, ещё какие-то «серые» бригады есть, но что касается подрядчиков, рынок заметно «почистил» недобросовестных специалистов, говорит Сергей Праслов.

— У нас не стройка в поле под дождиком, а производство, без влияния сезонности на процесс, — добавил он. — Налаженное, с прозрачными операциями и контролем. А раз есть производство, то и спрос с исполнителей совсем другой. Материалы приходят по спецификации, каждый узел проверяют, прежде чем отправить дальше по цепочке. В такой системе халтура видна сразу, поэтому «серые» бригады не выдерживают конкуренции, тут не договоришься «на глазок» прикрутить, тут по технологии надо.

— Людей на рынке труда много, а вот профессионалов — строителей, рабочих, прорабов — мало. А ведь именно в них залог успешной стройки без потерь материалов, брака, переделок и прочего, — говорит Валентин Гостев. — У таких специалистов зарплата растёт — и в целом зарабатывать на стройке можно намного больше, чем в офисе. Что касается «серых» бригад в самострое, то какая-то часть этого рынка все равно будет.

Опасность в том, что покупателю в моменте может показаться, что он выиграет в цене, считает эксперт. Но, на самом деле, он сравнивает только цену работы бригады со стоимостью строительства «под ключ». Компания даёт предложение с материалами, со всеми механизмами, а бригады могут называть только те деньги, которые сами хотят получить. И затраты здесь бывает сложно оценить. Эксперт подчеркнул, что сегодня, чтобы удержать профессионалов, надо обеспечить их достойной зарплатой и условиями для качественной работы. Это задача современных компаний, этап развития цивилизованного рынка. Времена, когда люди были готовы работать в поле с минимальными условиями, прошли.

В своих прогнозах относительно будущего рынка эксперты осторожно оптимистичны.

Виталий Голубев считает, что говорить нужно не о возвращении ажиотажа, а об аккуратном сезонном оживлении. Весна и лето традиционно активизируют интерес к загородному формату, но, по его словам, рынок 2026 года остается очень чувствительным к ставкам, доступности льготной ипотеки и уровню доходов покупателей. После снижения ключевой ставки до 15% настроение стало чуть лучше, но это пока не повод ждать бурного роста.

Елена Гуцол позитивно смотрит на перспективу рынка в связи с развитием туризма.

— Выросла доля заграничного туризма и сократились темпы его роста внутри в страны, но на фоне недостатка качественного номерного фонда это не вызывает проблем, — говорит она. — Также мы видим увеличение притока туристов из Индии и Китая.

Так что спрос есть, но качественных предложений крайне мало. Мы считаем, что это большой потенциал для развития, и собираемся «оседлать» эту волну.

Сергей Праслов уверен: как только ключевая ставка пойдёт вниз, на рынок снова выйдут люди с «прямыми деньгами» — те, кому не нужно бегать за одобрением кредита. А это совсем другой покупатель — с другими возможностями.

— Мы развиваем второе направление — коммерцию, — добавляет эксперт. — Загород загородом, но если есть шанс занять ещё и нишу под бизнес — почему бы и нет?

— Слабые намеки на динамику, связанные с экономическими факторами, могут говорить о том, что рынок чуть просыпается, но какого-то существенного прироста в моменте пока нет, — полагает Антон Ершов. — Договоров с клиентами — строительными компаниями стало больше, нежели в аналогичный период предыдущего года, но это пока мало о чём говорит. Возможно, сработал некий отложенный спрос.

— Мы, предприниматели, неисправимые оптимисты, поэтому будем работать и надеяться, что вырастет спрос, — подытожил Валентин Гостев. — А если он уменьшится, значит, постараемся ещё больше.