Весенне-домовые работы. Как новостройки обновляют после зимы и готовят к лету

Для управляющих компаний весна в новостройках — это не про тепло и зелень, а про разбор последствий зимы. За несколько месяцев холодов дом успевает «устать»: изнашиваются инженерные системы, страдают фасады, двор теряет вид, а озеленение — часть растений. С наступлением тепла всё это нужно быстро приводить в порядок.

Весенние работы — это целый чек-лист: от проверки коммуникаций и ремонта до восстановления дворовых пространств, малых архитектурных форм и посадок. И чем больше комплекс, тем длиннее этот список.

Весна — это не только капель и настроение, но и серьезный чекап дома после зимы, говорит генеральный директор компании «Управление комфортом» Сергей Могилевец. Первым делом убирают территорию: оставшийся снег и то, что было под ним, моют детские площадки и первые этажи фасадов. Параллельно проводят регламентные осмотры домов, уточняют план работ на текущий год, выбирают приоритетные задачи. Еще расконсервируют системы полива, меняют песок в песочницах, проверяют детские площадки.

— Первое, что делается после схода снега, — это осмотр, — продолжил Могилевец. — Зима оставляет следы на кровле, фасаде, отмостке, покрытиях во дворе. Пока не обошёл всё — не понимаешь масштаб и не можешь спланировать работы.

Остатки песка и реагентов на тротуарах, мусор вдоль бордюров, повреждения плитки после перепадов температуры и механической уборки, проплешины на газонах, следы от складирования снега — по его словам, всё это надо убрать до тёплого сезона, иначе территория год от года будет выглядеть хуже.

Что касается дома, то здесь первым делом разбираются с водой, убеждаются, что талая вода уходит штатно и не подтапливает отмостку, подвалы, входные группы. Параллельно смотрят кровлю и водостоки, проверяют швы на фасаде.

— Логика простая: сначала осмотр и вода, потом уборка территории, потом ремонт того, что нашли, — уточнил Могилевец.

Весной управляющая компания проводит осмотр и фиксирует в акте поломки, которые нужно устранить, продолжила начальник отдела по связям с общественностью «ЛСР. Сервис» Марина Яровая. Проверяются фундамент, стены, кровля, прочищается ливневая канализация и выполняются работы по уходу за зелеными насаждениями.

— В весенний период обязательно проводится уборка придомовой территории, которая включает не только очистку газонов и проездов от мусора, но и систематический отвод талой воды к люкам и приемным колодцам, — продолжила Яровая. — С тротуаров и дорог сметается песок, применявшийся зимой для борьбы с гололедом.

Кроме того, оценивается состояние всех элементов благоустройства: оград, детского и спортивного оборудования, скамеек и урн. При необходимости выполняется ремонт или замена поврежденных элементов, проводится оценка состояния крылец, пандусов, дорожек и тротуаров, покрытия детских и спортивных площадок и составляется план ремонтно-восстановительных работ.

Максим Жабин, ГК «Едино», директор по развитию УК «Едино», подчеркнул, что у застройщика, который сам управляет построенными домами, оптика шире. Он смотрит на дом и двор одновременно глазами того, кто проектировал и строил, того, кто эксплуатирует, и того, кто сам живет в этой среде.

— Весеннее благоустройство — это не только про «посадить цветы», — говорит Жабин. — Это восстановление территории после зимы — уборка от песка, реагентов, мусора, промывка тротуаров, ремонт покрытий, если морозы или техника их повредили; прочистка ливневки — всё должно работать до первых серьезных дождей. А еще ревизия лавочек, урн, площадок, ограждений — что расшатано или сломано, чинится до начала сезона. Газоны вычёсывают, аэрируют, подсевают проплешины.

Основные отличия зимнего и летнего содержания территории заключаются в перечне работ и их периодичности, считает Марина Яровая. Весной усилия управляющей компании сосредоточены на уходе за зелеными насаждениями, обслуживании и ремонте малых архитектурных форм: урн, бордюров, оград, уличной мебели и элементов наружного освещения.

— Регулярная уборка проводится круглогодично, с той лишь разницей, что весной мы убираем мусор, который приносит ветер, летом — растительный пух, березовые и тополиные серёжки, осенью — палую листву, а зимой боремся со снегом и гололедом, — говорит она. — Среди работ, которые мы традиционно проводим летом, можно назвать помывку фасадного остекления.

Максим Жабин напомнил, что зимой двор живёт в режиме обеспечения безопасности: убрать снег, обработать лёд, не допустить падения наледи с кровли. Но зима — это ещё и свои сценарии жизни — горки, подсветка, новогоднее оформление, прогулки по расчищенным дорожкам. Хороший двор зимой не просто безопасен — он красив.

— Летом режим ухода и активности, — продолжил он. — Покос, полив, поддержание чистоты, параллельно двор живёт на полную: дети на площадках, взрослые на лавочках, вечерние посиделки. Территория работает как общественное пространство, и летом это особенно заметно. Весна же — это переход, и он самый напряженный. Одновременно ликвидируешь последствия зимы, готовишь территорию к лету и ремонтируешь то, что повредилось. Погода не дает расслабиться, так как днем тает, ночью подмерзает — фактически двойная повестка. Ещё не закончил зиму — а лето уже на пороге.

Что касается самого дома, то тут, по словам эксперта, весной набирается большой блок плановых работ.

• Кровля. Смотрят покрытие, примыкания, желоба и воронки. Снег, наледь и механическая чистка за зиму могли что-то повредить. Забитые водостоки — это прямой путь к подтоплению, поэтому их прочищают одними из первых.

• Подвал и фундамент. Проверяют, не было ли подтоплений, работает ли дренаж, в каком состоянии гидроизоляция и отмостка.

• Фасад. Смотрят трещины, отслоения, швы — особенно там, где промерзало и увлажнялось. В новостройках первые одну-две весны могут проявиться недоделки строительного этапа, и тут работает гарантия застройщика.

• Отопление. После окончания сезона систему ревизуют осматривают, опрессовывают, находят слабые места. Это подготовка не к лету, а уже к следующей зиме. Чем раньше нашли проблему, тем спокойнее осенний пуск.

• Входные группы. Двери, доводчики, козырьки, освещение, домофоны — за зиму всё это изнашивается быстрее из-за перепадов температуры. Весной приводят в порядок инженерные сети.

В коммунальной сфере существует понятие агротехнического периода — временного интервала в течение года, когда выполняются мероприятия по благоустройству и озеленению территорий, а также другие задачи, требующие определённых погодных условий. По словам Марины Яровой, на этот период управляющие компании планируют практически все наружные работы по ремонту и благоустройству, организовывают мытьё фасадов и окон, проводят генеральную уборку.

— В апреле–мае с прогрева почвы начинается озеленение дворов, — добавила она. — Сначала анализируют состояние растений и составляют план посадок, закупают материал и инвентарь, убирают территорию. Затем завозят и распределяют плодородный грунт, рыхлят и выравнивают почву. После готовят ямы, удобряют почву и высаживают деревья и кусты. Далее восстанавливают газон: засыпают ямки, засевают проплешины травосмесью. Завершают работы поливом и мульчированием.

— С озеленением мы стартуем, как только земля полностью оттает, — добавил Сергей Могилевец. — Грунт вычесываем от старой травы и прокалываем для насыщения кислородом. Далее этапы стандартные: обрезка деревьев, подготовка клумб, посадка кустарников и газона. Всё это делаем аккуратно, чтобы растения прижились и радовали глаз. Когда становится теплее, проводим субботник, на котором высаживаем дополнительное озеленение на участки, свободные от подземных сетей, параллельно обучаем клиентов и сами обучаемся навыкам от профессиональных агрономов.

Максим Жабин подчеркнул, что озеленение привязано к погоде, а не к дате в календаре. В Петербурге и Ленинградской области реальный старт — это обычно вторая половина апреля — начало мая, когда почва прогрелась и ночные заморозки ушли.

Подготовка начинается раньше — газоны вычёсывают от прошлогодней травы, аэрируют, подсевают поврежденные участки. Кустарники и деревья обрезают санитарно и формовочно, пока не пошло сокодвижение, готовят посадочные места, рыхлят, при необходимости меняют грунт.

— Потом сами посадки: деревья и крупные кустарники в первую очередь, пока в почве достаточно влаги, — продолжил он. — Многолетники сажают по срокам конкретного вида, однолетники — ближе к устойчивому теплу, чтобы не потерять рассаду на возвратных заморозках. В давно заселенных дворах задача поддержать и восстановить, но и здесь важно понимать, что приживется в конкретных условиях освещения, почвы и ветра. Иначе каждую весну придётся начинать сначала.

Регулярная уборка территории проводится практически ежедневно в течение года, а субботники в Петербурге традиционно организуют два раза в год, говорит Марина Яровая. Они не относятся напрямую к содержанию территории — чётких требований к объему и составу работ нет. В рамках субботников могут выполняться самые разные задачи, от посадки деревьев до прокладки дорожек. Для управляющих компаний такие мероприятия часто становятся способом сплотить соседей или провести тимбилдинг.

— Когда становится теплее, мы проводим субботник, на котором высаживаем дополнительное озеленение на участки, свободные от подземных сетей, параллельно обучаем клиентов и сами обучаемся навыкам от профессиональных агрономов, — добавил Сергей Могилевец. — Начиная с мая моем остекление и балконы домов, где-то выполняем в рамках общей концепции, где-то в рамках индивидуальной закупки.

— Субботник — разовая весенняя акция, когда территорию приводят в порядок в объеме, до которого ежедневная уборка не добирается, — уточнил Максим Жабин. — Нужно почистить газоны, убрать мусор из-под кустов, подготовить клумбы, привести в чувство те углы двора, мимо которых зимой все проходили. В новых домах субботник часто становится поводом познакомиться. Люди выходят во двор вместе, и это работает на соседское сообщество лучше любого чата. Управляющая компания может дать инвентарь и координацию, но инициатива от жителей.

По словам Жабина, одно не подменяет другое: субботник — это про общий вклад и среду, а нормальное содержание двора обязанность управляющей компании, которую оплачивают жители. Если УК рассчитывает, что люди сами всё уберут — вопрос не к активности соседей, а к качеству управления.