В поисках зелени и тишины. Где ищут жилье на природе помимо Курортного района

Более половины покупателей жилья назвали самым привлекательным видом из окна зеленую зону, лес или парк, чуть меньше — вид на водоем (таковы данные опроса «Авито Недвижимость»). А по данным ГК «ЕДИНО», две трети покупателей в премиальном сегменте говорят, что им недостает тишины в городской среде. При этом имидж самого зеленого и тихого района закрепился за Курортным районом, который уже давно превратился в премиальную локацию с ограниченным предложением.

Покупатели готовы доплачивать за природное окружение, поэтому продолжают искать зелень, воздух и виды в других, менее «раскрученных» и очевидных районах. И такие есть как в области, так и в городской черте.

Курортный район работает на силе бренда, который складывался десятилетиями, считает директор по развитию ГК «ЕДИНО» Максим Жабин. Сначала это было место дач и санаториев финской эпохи, потом советского «отдыха у воды», и это историческое восприятие никуда не ушло. В 2025 году цены здесь выросли на 30% с начала года, а предложение за два года сократилось на 65%.

— Спрос устойчивый не только потому, что там хорошая экология, но и потому, что само слово «курортный» в названии уже содержит обещание образа жизни, — говорит эксперт. — Это мощный маркетинговый актив, который другие локации пока не воспроизвели на уровне восприятия. Я как практик хорошо вижу этот разрыв. Покупатель, который едет смотреть квартиру в Курортном, часто принимает решение ещё в названии района, а не по факту просмотра.

Между тем, по его словам, Приозерский и Выборгский районы Ленинградской области по фактической насыщенности природой нисколько не уступают. Карельский перешеек тоже буквально пронизан водоёмами. А Выборгский район сам по себе считается «озёрным краем», там открываются экологические тропы, природные заказники включены в ткань повседневной жизни. Просто исторического «бренда курортности» у этих локаций пока не сложилось, и покупатель находит их не так автоматически, отметил Максим Жабин.

За Курортным районом давно закрепился образ премиальной локации благодаря уникальным природным объектам — Финскому заливу, озерам, сосновым лесам — и близости к городу. По словам Марии Орловой, коммерческого директора ГК «А101» в Санкт-Петербурге, эти же характеристики значительно ограничивают возможности для девелопмента и объем предложений. В результате здесь реализуются в основном проекты классов «бизнес» и «элита» с соответствующими ценами.

В Курортном районе сегодня реализуются проекты преимущественно бизнес-класса, также в локации представлен формат апартаментов, добавил Дмитрий Ефремов, начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований «Главстрой Санкт-Петербург». Спрос на квартиры здесь растет: в феврале 2026 года объем сделок в кв. м оказался на 22% выше, чем годом ранее. Предложение также увеличилось — на начало марта 2026 года оно превышает показатели аналогичного периода 2025 года на 13%.Цены на квартиры за год выросли на 24–25%. При этом средняя площадь приобретаемого жилья сократилась с 50 до 45 кв. м.

В сегменте апартаментов наблюдается иная ситуация. По словам Ефремова, спрос сокращается: в феврале 2026 года было приобретено на 18% меньше кв. м, чем годом ранее. Предложение также снизилось — в марте 2026 года в экспозиции представлено на 6% меньше площадей, чем в марте 2025 года. Средневзвешенная цена в предложении к марту 2026-го достигла 556 тыс. рублей за кв. м, увеличившись на 24% год к году. Средняя площадь сделок здесь также уменьшилась — с 58 до 42 кв. м.

— Курортный район — это исторически престижное направление с уникальной природой, близостью к Финскому заливу и атмосферой уединения, — продолжил Олег Пашин, генеральный директор «Петербургской Недвижимости». — Именно поэтому здесь появляются проекты высокого класса — в Репино и Зеленогорске. При этом развитие территории ограничено: свободных участков немного. Новые проекты здесь возможны, но, как правило, это камерная застройка небольшого объема. Поэтому возможность купить жилье сохраняется, но предложение ограничено.

Что касается альтернативы Курортному району, то среди сопоставимых по формату локаций Дмитрий Ефремов выделил Кронштадт, Ломоносовский район Ленобласти и Красносельский район Петербурга.

По его словам, в Кронштадте за год спрос увеличился почти вдвое, а цены в сделках за этот период выросли на 15%. При этом жилье здесь остаётся доступнее, чем в Курортном районе, — разница составляет около 11%. Важное отличие — более «семейная» структура предложения: средняя площадь квартиры в сделках достигает 53 кв. м, что на 7 кв. м больше, чем в проектах Курортного района.

Что касается Ломоносовского района области, то он заметно превосходит Курортный по масштабам рынка: объем предложения здесь выше примерно в шесть раз, а спрос — в 12 раз.

— Однако динамика отрицательная: в феврале 2026 года было продано на 16% меньше квадратных метров, чем годом ранее, снижается и объём экспозиции, — рассказал он. — При этом цены в сделках выросли на 15%, тогда как в предложении, напротив, сократились на 11%. В сравнении с Курортным районом цены здесь существенно ниже: примерно на 45% в сделках и на 54% в предложении.

Красносельский район также отличается более крупным рынком: предложение превышает показатели Курортного района в три раза, а спрос — в пять раз, продолжил Ефремов.. Цены остаются ниже: на 8% в сделках и на 21% в предложении. При этом за последний год спрос здесь сократился на 47% в кв. м, тогда как объём предложения, напротив, увеличился на 19%.

Рынок сегодня структурируется по нескольким полюсам, и Максим Жабин разделил их так. Основным городским «природным» кластером, по его мнению, остаётся Приморский район — там береговая линия Финского залива, Лахтинский разлив и природные заказники. Строят комфорт-класс с квартальной логикой — школы, детские сады, коммерческая инфраструктура, и при этом рядом охраняемые природные территории. Есть и малоэтажные форматы с акцентом на приватность у воды.

— В Ленинградской области активно развивается несколько направлений. Ломоносовский район, Новоселье — один из показательных примеров, где рядом с лесопарками и заказниками строится комфорт-класс средней этажности. Наш собственный проект в этой локации в 2025 году получил премию «ТОП ЖК» как лучшая новостройка Ленобласти.

Всеволожский район даёт другой формат — малоэтажный. По мнению Жабина, таунхаусы и дуплексы в окружении лесного массива, в пешей доступности от озёр — это сценарий для тех, кто хочет жить ближе к загородному укладу, оставаясь в транспортной доступности города.

— Выборгский и Приозерский районы области пока менее насыщены многоквартирной застройкой, но именно там природный ресурс максимален, — продолжил он. — В Приозерске уже согласованы проекты застройки вдоль реки Вуокса с набережной и форматом «марина». В Выборгском районе традиционно лидирует коттеджный сегмент и загородные посёлки.

Олег Пашин выделил городские Приморский и Петродворцовый районы за счет удачного сочетания развитой городской инфраструктуры и близости к природе.

— Приморский — один из самых зеленых районов города, — говорит он. — Рядом Финский залив, Юнтоловский заказник, парк 300-летия, Удельный парк. В этом районе построен наш жилой комплекс «Прайм Приморский». Рядом — Шуваловский карьер с пляжной линией и сосновый лес, Орловский карьер и Новоорловский заказник. В пяти минутах на машине — выезды на КАД и ЗСД.

Еще одно востребованное направление — Петродворцовый район. Покупатели выбирают его за близость к дворцово-парковым ансамблям Стрельны и Петергофа. Кроме того, окружение формируют парк Новознаменка и Сосновая Поляна, Шунгеровский лесопарк.

Также среди пригородных локаций, которые могут похвастаться близостью к природе, эксперт отметил Новосаратовку во Всеволожском районе области. Здесь расположен огромный лесной массив — Невский лесопарк, а также река Утка. При этом локация хорошо связана с городом, в перспективе здесь планируется строительство новых дорог и развязок, а также запуск трамвайной линии.

— Setl Group строит в Новосаратовке масштабный жилой квартал «Город Звезд», первый этап которого включает пять очередей. Здесь появится пешеходный бульвар, арт-сквер в форме звезды.

— Первая сильная альтернатива Курортному району — Всеволожский район Ленобласти с лесными массивами, реками, озерами и развитой транспортной связью с городом, — подытожила Мария Орлова. — Параллельно мощный кластер формируется в Ломоносовском районе, самом быстро развивающемся в петербургской агломерации. Здесь природа — залив или знаменитые Дудергофские высоты — сочетается с близостью дворцово-парковых ансамблей. Особенностью обоих направлений является разнообразие форматов жилья и концентрация уникальных проектов комплексного освоения территорий. Важно, что это проекты классов комфорт и бизнес, соответственно, они значительно дешевле Курортного района.

Близость к природе — важный фактор выбора жилья, напомнил Олег Пашин. Покупатели выбирают не просто квартиру, а комфортный образ жизни. Масштабные зеленые зоны, парки, променады — важные его составляющие. Кроме того, близость природных локаций гарантирует хорошую экологию района. Так что расположение рядом с природными объектами — это большое конкурентное преимущество жилого комплекса.

— При этом жизнь в окружении природы остается востребованной у всех категорий покупателей: люди чаще выбирают проекты с близостью к лесу и воде, с разнообразным ландшафтом и панорамными видами — отметила Мария Орлова. — Тенденцией последних лет остается и запрос потребителя на комфортную городскую среду рядом с природными объектами. Из-за этого классический формат загородного жилья — коттеджные поселки или таунхаусы — постепенно теряют популярность, уступая место жилым районам с развитой социальной инфраструктурой и рабочими местами. Жители не желают тратить два-три часа в день, чтобы отвезти детей в школу и добраться до работы, а вечером проделать путь в обратном направлении.

— Когда на проекте есть настоящая природная среда, а не нарисованная в буклете, конверсия из просмотра в сделку ощутимо выше, говорит Максим Жабин. — Покупатель может не называть это вслух, но тело само принимает решение, когда из окна шоурума виден лес, а не соседний корпус. В большинстве случаев природа не первый фильтр при выборе, а усилитель на финальной стадии. Покупатель сначала определяет бюджет, транспортную доступность и инфраструктуру, а потом, выбирая между двумя сопоставимыми вариантами, природное окружение становится решающим. Если рядом есть лес или вода — это не просто «плюс к описанию», а конкретная эксплуатационная ценность, которую человек проживает каждый день.

Эксперт выделили отдельный запрос, заметно усилившийся после пандемии — тишина и психологическое восстановление, причем этот запрос стал самостоятельным критерием, а не сопутствующим. Природные локации закрывают его без загородного переезда, и это делает их всё более конкурентным предложением.

Дмитрий Ефремов добавил, что покупатели готовы доплачивать за природное соседство, а жилые комплексы вблизи зеленых зон стабильно демонстрируют высокие темпы продаж.

— В условиях плотной застройки доступ к паркам, воде и прогулочным пространствам становится базовым требованием к качеству жизни, — добавил он. — Наличие рекреационных зон — как в окружении проекта, так и внутри него — воспринимается как неотъемлемая часть комфортной среды.

Жилые комплексы в стиле «эко» ориентированы на заботу о здоровье и комфорте — не только внутри дома, но и на всей территории, пояснил Дмитрий Ефремов. Здесь важны качество отдыха, возможности для активного и спокойного досуга, а также комфортная среда для всей семьи. Покупатели оценивают, насколько концепция проекта реально соответствует идее «зелёного» жилого пространства.

Ключевые факторы здоровья здесь — соседство с парками и водоемами, развитая сеть пешеходных и велодорожек, а также зоны активности: площадки для воркаута и йоги, скейт-парки или даже гребные клубы. Важны безопасные маршруты и доступ к качественным продуктам и сервисам в рамках коммерческой инфраструктуры.

Экоподход подразумевает и «зелёное» строительство с использованием энергосберегающих технологий: современных утеплителей, стеклопакетов с улучшенной теплоизоляцией, погодозависимой автоматики ИТП и эффективных инженерных сетей.

— Сегодня застройщики не просто строят дома рядом с парками, а подчеркивают близость к природе в концепции и наполнении жилого комплекса, продолжил Пашин. . Так, например, один из знаковых проектов в Петродворцовом районе — малоэтажный жилой комплекс «Дворцовый фасад», где будет два собственных парка: верхний и нижний. Верхний парк превратится в парадное пространство для спокойного отдыха. Нижнем активити-парке можно будет заниматься спортом и активно проводить время на свежем воздухе.

По мнению Максима Жабина, жилые комплексы «природной» и «эко» направленности — это два разных продуктовых языка, хотя на рынке их нередко смешивают.

— Я вижу это постоянно, — продолжил он. — «Природная» концепция строится вокруг ландшафта как главного актива. Девелопер отталкивается от того, что уже есть рядом — лес, вода, заказник, береговая линия. Задача — встроить жизнь человека в это окружение так, чтобы маршрут от двери до леса занимал три минуты пешком, дворовые сценарии были рассчитаны на прогулки и спорт на свежем воздухе, а визуальная ось дома открывалась на природный контур, а не на соседний корпус. Это история про среду и сценарии жизни. Продукт может быть построен из самых обычных материалов, но если природный контекст настоящий, то всё работает.

«Эко» направленность — это декларация технологического подхода, считает он Акцент смещается на то, что сделано внутри проекта, энергосбережение, классы энергоэффективности, экологичность строительных материалов, управление отходами. Сюда же относятся инженерные решения — рекуперация, «умный дом» в части ресурсопотребления, раздельный сбор отходов. «Эко» — это аргументация через доказательства, а не через пейзаж.

— На моей практике лучшие проекты совмещают оба подхода, — подытожил эксперт. Настоящая природная среда рядом плюс решения внутри, которые снижают нагрузку на нее. Но честнее всего смотреть не на маркировку, а на то, что реально стоит за этими словами в конкретном проекте. Если «эко» — это только цветы в холле, а «природный» — один куст во дворе, то ни первое, ни второе ценности не создает.

— Особенность создания жилья в экологичных зеленых районах — желание девелоперов сохранить естественный природный рельеф, — говорит Мария Орлова. — При проектировании мы учитываем это и стоим районы с разной высотностью домов, улучшая внешний вид кварталов и видовые характеристики квартир .Этот подход находит отражение и в экономической модели: надбавка за вид на лес — 5-7%, за панораму холмов или воду — от 10%. Покупатели в комфорт-классе сознательно жертвуют метражом и южной ориентацией и готовы доплатить 10-12% за угловые квартиры с двумя видовыми фасадами. Вид на дорогу, наоборот, делает жилье дешевле на 3-5%.

Сейчас в развитии агломерации заметны два ключевых вектора: обновление городских территорий и рост интереса к локациям с выраженной природной составляющей, отметил Дмитрий Ефремов. По его словам, на фоне дефицита качественных рекреационных пространств спрос смещается в сторону районов с выходом к воде и зеленым зонам — таким как Кронштадт, Васильевский остров, Приморский и Курортный районы.

— Кронштадт — один из примеров такой трансформации, — пояснил он. — Здесь формируются проекты комплексного освоения с упором на многофункциональную среду и шаговую доступность сервисов с акцентом на отдых и природное окружение. Пример такого жилого комплекса — малоэтажный квартал «Кронфорт. Центральный».

Ещё одна востребованная локация — Приморский район. Его привлекательность во многом связана с природным потенциалом: близость Финского залива, Лахтинского разлива и Юнтоловского заказника. Здесь в основном реализуются проекты на стыке комфорт- и бизнес-класса.

— При этом потенциал для масштабной новой застройки ограничен, — продолжил он. — Свободных участков немного, поэтому развитие идет преимущественно за счёт новых очередей уже существующих ЖК с параллельным созданием инфраструктуры. Такого подхода мы придерживаемся в экорайоне «Юнтолово», где формирование жилой среды включает создание парковых зон площадью 70 га, в частности Центрального парка в 20 га.

По словам Олега Пашина, Новосаратовка — еще одна очень перспективная локация, которая имеет большой потенциал к росту цены квадратного метра. Сейчас жилье здесь стоит ниже, чем во многих других пригородах Петербурга. Средняя цена предложения на конец февраля 2026 года — 179 тыс. рублей за кв. м.