Правда ли, что с владельцев комнат в петербургских коммуналках стали брать «налог на роскошь»?

В социальных сетях и СМИ расходятся публикации о том, что коммунальные квартиры в Петербурге признали «элитным жильём» и с их жителей берут повышенный налог на имущество. «Фонтанка» разобралась в правовой коллизии, из-за которой владельцы комнат могут платить в разы больше, чем собственники студий и однушек, и узнала, как добиться снижения платежа.

О том, что комнаты в коммуналках стали предметом роскоши, в конце прошлой недели написал телеграм-канал «Луцет» со ссылкой на подписчиков. Он обратил внимание, что в Петербурге в ходе приватизации комнаты в коммунальных квартирах «были оформлены не как отдельный объект права, а как доля в праве на всю квартиру». Это породило сразу две налоговые коллизии.

1. Во-первых, исчисляя налог на имущество, ФНС применяет к такой недвижимости не минимальный 0,1% от кадастровой стоимости, а повышенный. «Всё бы ничего, но налоговые органы нашли, как повернуть сию особенность на пользу бюджету, и начали доначислять налог на имущество, исходя из кадастровой стоимости всей квартиры (а их площади составляют несколько сотен „квадратов“), то есть с повышающим коэффициентом — как по роскошному жилью. В результате у некоторых счастливых обладателей таких комнат сумма превысила налог за полноценную однокомнатную квартиру», — сообщил «Луцет».

2. Во-вторых, собственник комнаты коммуналке (а де-юре доли в большой квартире) не может получить положенный вычет из налоговой базы в размере 10 кв. м. Благодаря усилиям активистов такая возможность в итоге появилась, и налоговая начала предоставлять вычет — правда, не автоматически, а в заявительном порядке. «Он периодически „слетает“ в личном кабинете, и заявления приходится подавать заново», — пишет «Луцет».

В соответствии с Налоговым кодексом налог на имущество для физических лиц рассчитывается исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости, в данном случае квартиры. При этом применяется коэффициент: чем дороже жилье, тем больше ставка налога.

Согласно закону «О налоге на имущество физических лиц в Санкт-Петербурге» ставка налога составляет:

• 0,1% для квартир кадастровой стоимостью до 7 млн рублей,

• 0,15% для квартир с кадастровой стоимостью от 7 до 20 млн рублей,

• 0,2% для квартир с кадастровой стоимостью свыше 20 млн рублей.

Например, кадастровая стоимость одной из коммунальных квартир на Суздальском проспекте общей площадью примерно 230 кв. м (создана из бывшего общежития) составляет 28 млн рублей. Соответственно, каждый из собственников должен заплатить налог за свою долю исходя из ставки 0,2%.

В качестве примера возьмем комнату в такой коммуналке площадью 14 кв. м, это примерно 6% общей площади. Кадастровая стоимость такой доли составит 1 680 000 рублей. Сейчас ее владелец должен заплатить налог на имущество в размере 3 360 рублей. Но если бы комната была зарегистрирована как отдельный объект недвижимости, ставка составляла бы 0,1%, то есть сумма была бы в два раза меньше — 1 680 рублей.

С учетом того, что налог взимается раз в год, разница для владельца может быть не столь критическая. Но у коммуналок в центре города кадастровая стоимость квадратного метра выше, так что и «переплата» по налогу будет больше. К тому же к этой сумме надо еще добавить плату за зоны общего пользования коммунальной квартиры, которая раскидывается между всеми собственниками пропорционально доле.

За иные комнаты в коммуналке налог на имущество может достигать 7–10 тысяч рублей, говорит Елена Логинова, модератор и создатель сообщества «ФЗК» в социальной сети «ВКонтакте», посвященного вопросам жилищных программ Петербурга. Бывших коммуналок, переделанных под студии, это тоже касается: формально владелец студии тоже покупает долю в одной большой квартире.

Всего в Петербурге по состоянию на осень 2025 года было 56 300 коммунальных квартир, в которых проживали 193 тысячи семей. Сколько из них попадают под повышенный коэффициент, сказать сложно.

Но владельцы долей в петербургских коммуналках оказались вдобавок лишены еще налоговой льготы, которую могут получать собственники обычных квартир и выделенных комнат в коммуналках в других регионах.

Согласно 403-й статье Налогового кодекса Российской Федерации:

• налоговая база в отношении квартиры (или части жилого дома) определяется как ее кадастровая стоимость, уменьшенная на величину кадастровой стоимости 20 квадратных метров общей площади этой квартиры, части жилого дома;

• налоговая база в отношении комнаты, части квартиры определяется как ее кадастровая стоимость, уменьшенная на величину кадастровой стоимости 10 квадратных метров площади этой комнаты, части квартиры.

К примеру, владелец однокомнатной квартиры в 34 кв. м платит налог только с 14 кв. м по ставке 0,1%, а владелец студии в 20 кв. м не платит никакого налога на имущество.

В других регионах РФ житель коммуналки будет платить налог с площади комнаты за вычетом 10 кв. м (например, если площадь комнаты 14 кв.м, то налоговая база составит 4 кв. м.). Но в Петербурге коммуналка де юре является одной большой квартирой: то есть база для исчисления налога для коммуналки в 230 кв. м будет уменьшена всего на 20 кв. м, и уже эту сумму раскидывают между владельцами долей.

Корень проблемы лежит в распоряжении мэра Петербурга от 1994 года «О приватизации жилищного фонда в Санкт-Петербурге» (утратило силу в 2011 году), согласно которому коммунальные квартиры передавались в общую долевую собственность граждан. «При приватизации жилого помещения (комнаты) в коммунальной квартире доля в праве общей собственности определяется отношением размера площади приватизируемого жилого помещения (комнаты) к размеру жилой площади коммунальной квартиры. В таком же порядке определяется доля в праве общей собственности на места общего пользования в коммунальной квартире», — говорится там.

По словам Елены Логиновой, аналогичный подход кроме Петербурга применялся в Волгоградской области, тогда как в других регионах России комнаты в коммуналках регистрировали как самостоятельный объект недвижимости.

На противоречие недавно указал Верховный суд, рассмотревший иск жителя Волгограда, который не смог воспользоваться правом выкупа доли в коммунальной квартире, другая часть которой принадлежала властям Волгограда. Он разъяснил, что комната в коммунальной квартире должна являться самостоятельным объектом жилищных прав лиц, занимающих ее. Квартира в долевой собственности, таким образом, коммунальной считаться не может.

Эту позицию поддержал и Минстрой. «Исходя из понятийного аппарата ЖК РФ, можно сделать вывод, что под коммунальной квартирой признается обособленное помещение в многоквартирном доме с несколькими жилыми комнатами и возможным прямым доступом к помещениям общего пользования, предназначенным для удовлетворения бытовых и иных нужд граждан. При этом каждая комната в коммунальной квартире является объектом жилищных прав (части 1 и 2 статьи 15 ЖК РФ), который в качестве объекта недвижимости находится в собственности одного или нескольких лиц», — говорится в ответе на обращение от 13 марта 2026 года, опубликованном в сообществе «Коммунальный Питер».

Таким образом, если в питерских коммунальных квартирах не выделены комнаты, то в глазах закона это никакие не коммуналки, а значит, и платить налоги за них нужно, как за большую квартиру.

«Это же финансовый клондайк — собрать с жителей огромной коммуналки налоги, как будто это богатые люди», — резюмирует Елена Логинова.

Закон «О налоговых льготах» Санкт-Петербурга предлагает несколько иную формулировку. В соответствии с ним, право на льготу по налогу на имущество имеют «физические лица в отношении принадлежащих им долей в праве общей долевой собственности на коммунальные квартиры».

В группе «ФЗК» размещен скрин ответа от УФНС собственнику доли в коммуналке, в котором ведомство обещает произвести перерасчет.

По словам Елены Логиновой, фактически в последние несколько лет петербургская налоговая предоставляет вычет из налоговой базы 10 кв. м, но не в автоматическом порядке, а по заявлению. Подать его можно через Личный кабинет Налоговой службы. Группа «ФЗК» предлагает следующий алгоритм:

1. Зайти в ЛК Налоговой службы, выбрать «Жизненные ситуации».

2. Выбрать «Прочие ситуации», выбрать «Нет подходящей жизненной ситуации».

3. Написать обращение следующего содержания: «Прошу пересчитать налог на имущество физических лиц за [указание года], так как я имею право на налоговую льготу 10 кв. метров в отношении принадлежащей мне доли в праве общей долевой собственности в коммунальной квартире (в соответствии со статьей 11-10-2, Закона Санкт-Петербурга от 28.06.1995 № 81-11 „О налоговых льготах“)». Копия Свидетельства о Собственности на долю в коммунальной квартире, а также копия Договора передачи доли в коммунальной квартире прилагаются. Данные документы подтверждают, что я владею долей в коммунальной квартире и имею право на налоговую льготу».

4. Прикрепить копию паспорта, справки формы 7 и 9, Свидетельство о собственности или выписку ЕГРН, договор ДКП/приватизации/наследство и т. д.

Иногда случаются сбои. «Приходится иногда залезать в личный кабинет, переподавать заявление. Они [налоговая] это всё объясняют несовершенством платформы», — комментирует Елена Логинова.

Несоответствие статуса петербургских коммуналок федеральному законодательству стало одной из тем встречи с чиновниками комитета по социальной политике, состоявшейся в начале февраля, рассказала Елена Логинова. По ее словам, владельцы комнат в коммуналках также намерены обратиться в Налоговую и хотят добиться принятия закона, который устранил бы правовую лакуну для такого жилья.