Из бассейна — в коворкинг мимо прачечной. Какие помещения в новостройках действительно нужны жителям, а какие — хайп

Новые жизненные сценарии, множество дел и ролей жителя мегаполиса подталкивают застройщиков расширять функциональное наполнение жилья. Все больше полезных новых помещений: велосипедные, колясочные в доме, постирочные и кабинеты в квартире и многое другое — работают на комфорт для жителей и на успех в конкурентной гонке для застройщика.

На рынке сегодня правит разнообразие, когда можно найти решение для работы, спорта и домашних дел в пределах квартала. И чем выше класс, чем это разнообразие больше. При этом далеко не все новые элементы оказываются востребованными и проходят проверку временем.

Девелоперы стараются «закрыть» больше бытовых и социальных сценариев прямо внутри квартала. Как рассказала Тамара Попова, директор по продукту Группы RBI, самые распространенные форматы — это колясочные и велосипедные, коворкинги и переговорные, комнаты для хранения посылок, общественные гостиные или клубные пространства. В элитном сегменте — помещения для спорта и велнес, такие как фитнес-зал, массажный кабинет, сауна, бассейн.

— На примере наших последних проектов, таких как Futurist, мы видим высокую востребованность помещений для занятий спортом, — говорит она. — В результате в проекте «МИРЪ» мы даже перепроектировали фитнес-зал, увеличив площадь зала и сопутствующих помещений до 240 кв. м.

— Мы создаем проекты под реальные жизненные сценарии, — говорит Евгений Колесников, руководитель PR-направления ГК «Лидер Групп». — Так, например, наличие в семьях стиральной и сушильной машин требует отдельных постирочных. Сегодня такие помещения предусмотрены во многих наших проектах, в том числе и в сегменте комфорт-класса. А современные хозяйственные помощники, такие как парогенератор или робот-пылесос с докстанцией, не занимают ценное жилое пространство, если есть помещение для хозинвентаря.

По его словам, идеальная планировка исключает длинные коридоры, но включает мастер-спальню с приватной ванной и гостевой санузел с возможностью установки раковины для мойки рук — это решение в проектах «Лидер Групп» предусматривается даже в компактных квартирах. А для эксклюзивных лотов такими опциями стали террасы площадью до 200 кв. м, собственные приватные зоны отдыха на кровле здания или «зимние сады» со сплошным остеклением, отметил он.

По словам Дмитрия Ефремова, начальника управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований «Главстрой Санкт-Петербург», дополнительные пространства условно делятся на несколько категорий. Хозяйственные помещения — колясочные, кладовые — помогают решать повседневные задачи семьи. Сервисные зоны — коворкинги, ресепшен, службы консьержей — обеспечивают организацию жизни дома. Коммуникационные пространства — лаунж-зоны, места для встреч, переговоров и неформального общения жителей и гостей. Рекреационные помещения — спортивные и досуговые зоны, позволяющие разнообразить повседневную жизнь внутри комплекса.

Сегодня на рынке новостроек действительно растёт интерес к общественным пространствам внутри домов — коворкингам, небольшим спортзалам, переговорным, кинокомнатам или так называемым «лапомойкам», отметила начальник отдела продаж ООО «СЗ „17-Я ЛИНИЯ“» Анна Чернухо. По ее словам, во многом это связано с уменьшением средних площадей квартир и стремлением покупателей получить больше функций внутри жилого комплекса, без необходимости выезжать куда-то за его пределы. В маркетинговых материалах такие решения выглядят эффектно и создают заметный «вау-эффект».

В последние годы в местах общего пользования (МОП) появляются центральные входные группы, ресепшены, зоны ожидания в холле или парадной, санузлы на первых этажах, комнаты матери и ребенка и многое другое, перечислила начальник отдела маркетинга «ЛСР. Недвижимость — СЗ» Ольга Ульянова. В квартирах же все чаще можно увидеть патио на улице, сауны, места под камины, антресоли и другие решения.

Появление просторных центральных лобби с дизайнерским оформлением и функциональным наполнением, отметила коммерческий директор холдинга «РСТИ» Екатерина Немченко. Здесь можно подождать такси, встретить курьера или гостей, провести встречу и т. д. Возможное направление развития инфраструктуры — коворкинги, где можно поработать на удаленке либо поучиться в комфортной обстановке, если дома шумно и недостаточно места. По ее словам, продуктологи, разрабатывающие проекты масс-маркет, фокусируют внимание на общественных пространствах: благоустройстве прилегающей территории и возможных сценариях проведения времени рядом с домом, на дизайнерском оформлении МОПов и, конечно, на планировочных решениях квартир. В основе всех разработок лежит эргономика и особенности требований целевой аудитории.

— Немного иначе формируется инфраструктура объектов, строящихся вдали от городской инфраструктуры, где нет возможности просто выйти за территорию ЖК и пойти в кафе или ресторан торговый центр, — говорит она. — Значит, нужно формировать собственную инфраструктуру, которая закроет вопрос досуга. В новых проектах появились «Центры добрососедства», клубы по интересам. Благодаря масштабности проектов, есть больше возможностей для организации интересных прогулочных зон, спортивной инфраструктуры и веломаршрутов.

Максим Жабин, директор по развитию ГК «Едино», отмечает, что главным трендом стал сдвиг от «квадратных метров» к «сценариям жизни». Второй — рост удаленной и гибридной занятости. Коворкинги в жилых домах — это прямое следствие того, что значительная часть людей работает из дома хотя бы несколько дней в неделю, и делать это за кухонным столом неудобно. Третий, концепция «15-минутного города» и самодостаточного жилого комплекса. Если базовые потребности (стирка, хранение, спорт, работа, общение) закрываются внутри дома или двора, это реально экономит время жителей и повышает ценность продукта. Четвертый — рост числа домашних животных, и, соответственно, запрос на инфраструктуру для них. Пятый — это «экономика впечатлений» в девелопменте, когда продается не просто жилье, а образ жизни и атмосфера места.

— Помещение само по себе — не самоцель, — говорит он. — Правильнее говорить не о помещениях, а о сервисных функциях, которые дом предоставляет жителям. Когда девелопер мыслит функциями, а не «списком комнат», он создает более гибкий и полезный продукт.

Ольга Кобякова, коммерческий директор «Петербургской Недвижимости» (входит в холдинг Setl Group), рассказала, что стандарт Setl Sport предусматривает фитнес-капсулы для разных видов тренировок, а также большие площадки: поля для командных игр, полоса препятствий «Setl Ниндзя», зона паркура. Стандарт Setl Kids включает тематические города приключений — детские игровые площадки с оборудованием для разных возрастов.

Приоритеты покупателей выстраиваются по логике пирамиды потребностей Маслоу. Максим Жабин пояснил: условно «внизу», в основе — хранение и быт (кладовые, постирочные, колясочные). Посередине — работа и забота о детях и питомцах (коворкинги, детские центры, лапомойки). Наверху — досуг, общение, самореализация (кинотеатры, сауны, хобби-румы, барбекю). Каждый следующий уровень имеет смысл тогда, когда предыдущий закрыт.

— Самый массовый и устойчивый запрос на хозяйственно-бытовую инфраструктуру — кладовые, колясочные, построчные, помещения для хранения велосипедов и сезонных вещей — объясняется тем, что людям элементарно не хватает места в квартире, — говорит он. — Кладовые хорошо продаются как отдельный продукт, площадью от 2 до 7 кв. м, иногда со скидками на старте продаж. Коворкинги и рабочие зоны — второй по востребованности запрос, особенно у молодой аудитории и в проектах вблизи деловых центров. Зоны для детей (детские комнаты, игровые) стабильно востребованы в семейных проектах. Зоны для домашних животных (лапомойки, площадки для выгула) — пока скорее «приятный бонус», хоть спрос на них и растет. А сауны, кинотеатры, лобби-бары, зоны барбекю — это уже про образ жизни и комьюнити.

— В последнее время большой популярностью пользуются соседские центры — уже многие компании внедряют такую практику, — говорит Ольга Ульянова. — Это оборудованные помещения или зоны, способствующие общению жителей: коворкинги, игровые комнаты, места для мастер‑классов. У «Группы ЛСР» такие проекты есть в жилых комплексах: «Цивилизация на Неве», «Морская набережная», «NEVA HAUS».

По словам Тамары Поповой, покупатели прежде всего ценят практичные пространства, которые реально упрощают повседневную жизнь. Поэтому стабильно востребованы колясочные и велосипедные, кладовые и места хранения, удобные входные группы с зонами ожидания, коворкинги или тихие рабочие пространства. Растет интерес к общественным зонам для общения — клубам-гостиным, пространствам для мероприятий. На развитие инфраструктуры влияют такие факторы, как распространение удаленной работы, рост популярности велосипедов и самокатов, общее стремление людей экономить время на бытовых задачах, не тратить ресурс на то, чтобы поехать куда-то из дома.

— Мы считаем важным отличать маркетинговые тренды от действительно практичных решений, — отмечает Анна Чернухо. — Наиболее устойчивым спросом сегодня пользуются функциональные помещения, которые напрямую решают бытовые задачи жителей — колясочные и индивидуальные кладовые.

Так, в ЖК «17 линия» запланировано 219 кладовых помещений площадью от одного до 39 кв. м, которые расположены на минус первом этаже, а также на уровне подземного паркинга. Это позволяет освободить пространство в квартирах, при этом стоимость таких помещений существенно ниже, чем у жилых квадратных метров. Кроме того, кладовые не создают дополнительных коллективных расходов для всех жителей дома.

— При разработке планировочных решений мы учитываем, что многофункциональность и эргономичность — характеристики, которые в первую очередь интересны современным покупателям, — говорит Евгений Колесников. — Очень часто в функциональных помещениях предусматриваются окна, что значительно расширяет возможные сценарии их обустройства. Рабочее место школьника, игровая, уголок для йоги или фитнеса или миниатюрный «зимний сад» — все это возможно воплотить в жизнь благодаря наличию естественного света. Независимо от площади квартир на первый план также выходят вопросы организации хранения — ниши для встроенной мебели и систем хранения, полноценные гардеробные и помещения для хозинвентаря — такой же обязательный элемент наших планировок, как и велосипедные.

Большинство элементов инфраструктуры закладываются на этапе концепции проекта. По словам Дмитрия Ефремова, покупатели жилых комплексов комфорт-класса и выше ожидают определенный набор объектов, формирующих качество среды.

В коммерческих помещениях ключевую роль играют расположение и планировочные решения. Универсальные пространства с хорошей логистикой востребованы и у инвесторов, и у арендаторов. Формат встроенных помещений на первых этажах сохраняет устойчивый спрос, так как жители привыкли решать повседневные задачи в шаговой доступности.

Далеко не все подобные пространства оказываются востребованными в долгосрочной перспективе. По словам Анны Чернухо, главный вопрос — экономика их содержания. Любое общественное помещение требует регулярной уборки, обслуживания и ремонта, а оплачивают это все собственники, в том числе те, которым это помещение вовсе не нужно. В результате часть объектов со временем простаивает, а рост общедомовых расходов вызывает закономерное недовольство тех жильцов, которые ими не пользуются.

— Возьмем, к примеру, лапомойки, — добавила она. — Идея кажется удобной для владельцев собак. Но готовы ли остальные жильцы, у которых нет питомцев, ежемесячно оплачивать общедомовой расход воды и уборку? Практика эксплуатации показывает, что энтузиазма в этом вопросе немного. Аналогичная ситуация со спортзалами: кто будет следить за исправностью тренажеров, их чистотой, обновлением оборудования?

При проектировании девелоперы ориентируются на универсальные пространства, интересные большинству жителей, а практическая востребованность оценивается наряду с концепцией проекта, добавил Дмитрий Ефремов.

— Опыт показывает, что отдельные решения используются эпизодически и не всегда решают заявленные задачи, — продолжил он. — Например, лапомойки для собак применяются нерегулярно. Спортивные залы и бассейны внутри дома при низкой загрузке требуют значительных расходов на содержание. Поэтому девелоперы предпочитают универсальные пространства и спортивную инфраструктуру на территории района.

Дороговизну обслуживания спортивных залов, особенно с бассейнами, отмечает и Ольга Ульянова.

— Часть жильцов может отказаться от оплаты за содержание отдельных функциональных зон, ссылаясь на то, что не пользуется ими, — поясняет она. — В итоге: помещения либо простаивают, либо передаются стороннему оператору, который, в свою очередь, заинтересован в извлечении прибыли и привлечении внешних клиентов.

По словам Тамары Поповой, многое зависит от концепции проекта и его целевой аудитории. Например, если ЦА дома — большие семьи, детский клуб или детская комната будет востребована, в противном случае есть риск, что она будет пустовать. Если в квартирографии много малогабаритных квартир для молодых людей, более уместен будет, например, коворкинг, и так далее.

— Довольно неоднозначная история — это кинотеатр, — говорит она. — Но опять же, их востребованность зависит от масштаба проекта и качества реализации. Лапомойки также редко оправдывают себя. Представить себе дом, где много владельцев собак, возможно, но это довольно специфичная история.

— Каждая новая опция в концепции проекта увеличивает сумму за обслуживание дома, — говорит Евгений Колесников. — И если в ЖК бизнес-класса и выше данный момент воспринимается более лояльно, то в комфорт-классе люди предпочитают экономить. Так в топе невостребованных опций в таких проектах традиционно представлены помещения консьерж-службы. В части помещений для мойки лап собакам, кроме экономических, возникают еще и эксплуатационные вопросы. Как правило, владельцы питомцев все же предпочитают мыть лапы питомцев у себя в квартире, нежели перемещаться с питомцем после душа в МОП и лифте.

Максим Жабин считает, что правильнее говорить не о том, что формат плох сам по себе, а о том, при каких условиях он работает или не работает.

— Проблема не в идее, а в реализации и обслуживании, — считает он. — Если лапомойка — это просто раковина в углу на первом этаже без нормальной вентиляции, уборки и слива, она быстро превращается в неприятное и неиспользуемое помещение. Если за ней стоит нормальный сервис, оборудование и регулярное обслуживание со стороны управляющей компании, она может работать отлично, особенно в проектах с высокой долей владельцев собак. Вопрос, кто платит за содержание и готовы ли жители включать это в эксплуатационные расходы.

Вторая частая тема — спортзалы в доме. По словам эксперта, небольшой фитнес-зал на первом этаже с парой тренажёров — решение, которое нередко разочаровывает. Оборудование быстро изнашивается, за ним нужен уход, нужна вентиляция, контроль доступа, уборка. Если за это никто не отвечает системно, через год-два помещение деградирует. Работает формат, где спортзал, часть продуманной инфраструктуры с управлением и бюджетом на содержание, а не «галочка» в буклете. Кинотеатры и игровые комнаты иногда также критикуют, если они плохо оборудованы, неудобно расположены или не имеют системы бронирования и правил пользования.

— Помещение «не оправдывает себя» в трёх случаях, — подытожил Максим Жабин. — Первый — оно сделано ради маркетинга, а не ради реального использования. Второй — нет экономической модели содержания, то есть управляющая компания не закладывает расходы на обслуживание, жители не готовы платить, помещение деградирует. Третий случай, кода формат не соответствует аудитории, то есть сауна в доме для молодых семей с детьми может пустовать, а коворкинг в проекте для пенсионеров окажется невостребованным.

Создание любой общественной функции для девелопера — это потери в виде непроданной площади, обычно на первом этаже, плюс себестоимость отделки и оборудования для наполнения пространства, говорит Тамара Попова. Самые дорогие — спортивно-оздоровительные функции. В спортзалах это тренажеры (минимальный набор качественного оборудования сейчас может стоить около 15 млн рублей). В саунах и хамамах отделка, инженерия и оснащение неразрывно связаны — это комплекс работ — каждая функция требует 7-8 млн рублей. Функции наподобие коворкингов в отделке недорогие, оснащение мебелью — это сравнительно небольшие затраты, в зависимости от требований к интенсивности использования.

— Девелопер должен отдавать себе отчет, что шаг по проектированию подобного объекта — это небольшая часть работы, самое главное начинается на этапе эксплуатации, — продолжила она. — Если в группе есть собственная управляющая компания, проект получится удобнее, чем если работа ведется «на ощупь». Важно чувствовать разницу между коммерческими общественными пространствами и аналогичными клубными, рассчитанными на использование только внутри жилого комплекса. Это совершенно разное потребление, разный сервис.

— Если говорить о помещениях внутри квартиры, то стоимость может быть очень разной: предусмотреть комнату под сауну — это простое решение, а предусмотреть место под дровяной камин уже требует инженерной проработки, — считает Ольга Ульянова. — Если же говорить о МОПах, то это подразумевает проектирование дополнительных общественных пространств, так как влечет снижение общей продаваемой площади. И эти затраты также ложатся на покупателей квартир вместе с расходами на оборудование таких зон.

Затраты сильно варьируются в зависимости от типа помещения и класса проекта. По словам Максима Жабина, колясочные, кладовые, велосипедные — это, по сути, выделение и оборудование помещений на первых этажах или в подвале. Основная стоимость — это отделка, освещение, запорные механизмы, вентиляция. Для кладовых модель часто окупается напрямую — они продаются отдельно от квартир. Постирочные с базовым набором стиральных и сушильных машин тоже относительно недороги в устройстве.

— Среднезатратные — это коворкинги, детские комнаты, лаунж-зоны, лапомойки. — продолжил он. — Здесь уже нужна качественная отделка, мебель, оборудование, инженерные решения (вентиляция, шумоизоляция, подведение коммуникаций). Коворкинг площадью 100-200 кв. м с мебелью, переговорной и кухонной зоной — это ощутимая статья в бюджете проекта, но она может компенсироваться повышением привлекательности и скорости продаж.

К высокозатратным элементам эксперт отнес сауны, хамамы, бассейны, кинотеатры, полноценные фитнес-залы. Они требуют серьезных инженерных решений (водоснабжение, канализация, вентиляция, шумоизоляция, противопожарные мероприятия), качественного оборудования и системы управления.

— Для застройщика ключевой вопрос — не сколько стоит построить, а какова экономическая модель помещения в жизненном цикле дома. — добавил эксперт. — Кладовая, которую можно продать, — понятная история. А кинотеатр или сауна, которые через два года станут обузой для управляющей компании из-за отсутствия бюджета на содержание, — это риск. Опытные девелоперы закладывают модель эксплуатации еще на стадии проектирования и просчитывают, кто и за чей счёт будет содержать каждое нестандартное помещение.

Состав объектов внутри жилого комплекса напрямую связан с его классом. Дмитрий Ефремов подчеркнул, что в массовом сегменте базовый набор включает колясочные, кладовые, благоустроенные дворы, современные спортивные и игровые площадки.

В проектах бизнес- и премиум-класса инфраструктура расширяется: коворкинги, ресепшн и лобби-пространства, фитнес-залы, мини-кинотеатры, библиотеки и клубные помещения создают полноценную среду для работы, общения и отдыха, доступную только жителям дома.

— Если в проектах массового спроса акцент делается на базовые потребности покупателя, то в домах высокого ценового сегмента могут быть включены такие функции, как зона ожидания курьеров или отдельное помещение для почтовых ящиков, — говорит Евгений Колесников. — В ЖК «Дефанс» в Московском районе предусмотрено просторное лобби с огромными витринными окнами в пол и стойкой ресепшен. В проекте также есть собственный фитнес-центр с 25-метровым бассейном и СПА и театральный зал с передовой акустической системой и кинооборудованием. В летний сезон резиденты жилого комплекса абсолютно бесплатно могут воспользоваться теннисным кортом.

В массовом сегменте больше хозяйственных зон, подтверждает Ольга Ульянова, а в премиальном сегменте акцент делается на представительских зонах, где владельцы квартир могут отдохнуть или провести переговоры: лаунж‑зона, ресепшен, СПА‑зона, винные комнаты и так далее.

— Неизменными атрибутами новостроек всех сегментов стали колясочные в каждой парадной, зоны для почтовых ящиков, хозяйственные помещения для уборки в парадной, все остальные опции — на усмотрение застройщика и основываются на разработках маркетологов, — продолжила Екатерина Немченко. — В инфраструктуру элитных проектов включают спортивные залы, детские комнаты, бильярдные, сигарные, в состав внутренней инфраструктуры ЖК может входить оранжерея или собственный бассейн и СПА, кинотеатр, музыкальная гостиная и т. д. Обязательным атрибутом премиальных объектов стала богато декорированная входная зона, которая схожа с входной зоной дорогого отеля.

— В бизнес- и премиум-классах мы размещаем просторные клубы резидентов, рассказала Ольга Кобякова. — Так, например, в ЖК бизнес-класса «Аристократ» строит на Васильевском острове, разместится фитнес-зал с сауной, гостиная с роялем и камином, зона коворкинга, переговорные, детский центр и собственный кинотеатр. Площадь клуба резидентов составит 700 кв. м.

А в премиальном жилом комплексе «Кристалл Холл», который Setl Group строит на Рижском проспекте, появится клуб резидентов, который включит в себя пять общественных пространств — собственный камерный кинотеатр, бильярдная, современный фитнес-зал с тренажерами и залом для йоги, просторная переговорная и детский центр.

В жилых комплексах класса делюкс, например в ЖК «Империал Клаб», состав инфраструктуры наиболее разнообразный — по словам Ольги Кобяковой, здесь добавляется элитный закрытый фитнес-клуб с тренажерным залом, кардио-зоной, СПА-зоной с финской и турецкой парными, купелью, массажным и косметологическим кабинетами.

У покупателей от экономкласса до бизнеса и премиума принципиально разные потребности, и мерить их одной меркой нельзя, напомнил Максим Жабин.

— Решения, которые пять лет назад были атрибутом бизнес-класса (колясочные, кладовые), уже стали нормой в комфорте. Коворкинги, которые начинались в премиуме, активно проникают в бизнес и комфорт. Через несколько лет мы увидим, как часть сегодняшних «премиальных» опций (например, постаматы, зоны для домашних животных, гостевые санузлы на первом этаже) станут ожидаемым минимумом. Это естественный процесс: инновация — конкурентное преимущество — стандарт рынка — базовое ожидание покупателя.