Какое жилье лучше не покупать, чтобы не лишиться квартиры и денег

Покупка квартиры, которая досталась продавцу по договору дарения, таит в себе подводные камни, включая потерю приобретенного жилья. О том, с чем связаны риски и как проверить квартиру перед покупкой, рассказал старший партнер, генеральный директор ЮФ «Ляпунов, Терехин и партнеры» Филипп Терехин.

Дарение — безвозмездная сделка, то есть один человек просто так отдал другому квартиру. А такие подарки чаще всего и пытаются оспорить родственники, наследники, кредиторы или финансовые управляющие, пояснил юрист в беседе с агентством «Прайм».

Причин для спора может быть много. Например, родственники могут заявить, что даритель был недееспособен или не понимал, что делает (статья 170 ГК РФ). Или что сделка была лишь прикрытием — на самом деле хотели не подарить, а что‑то другое, например спрятать жилье от кредиторов (статья 177 ГК РФ).

В семьях дарение иногда используют как способ договориться по‑своему. Например, чтобы обойти раздел имущества при разводе или чтобы квартира не досталась кому‑то из наследников. И вот именно такие договоренности потом становятся поводом для суда.

«Судьи всегда внимательно смотрят: не прикрывала ли дарственная другую сделку, не давили ли на дарителя, понимал ли он последствия, не нарушены ли права наследников, супруга или кредиторов», — отметил Терехин.

Самое неприятное, с чем можно столкнуться, связано не со сделкой купли-продажи, а с самим дарением, которое случилось раньше. И если его оспорят, вы можете остаться и без квартиры, и без денег. Суд будет разбираться, можно ли вас считать добросовестным покупателем. А это каждый раз решается по‑разному.

«Для покупателя опасна не сама формулировка „договор дарения“, а то, что за ней часто стоит запутанная семейная или долговая история. Чужая семья — потемки», — пояснил эксперт.

Если продавец обанкротится, то это отдельная зона риска. Если даритель или тот, кому подарили, позже станут банкротами, сделку могут оспорить. И доказать, что вы тут ни при чём, будет очень сложно. Суд может решить, что квартиру надо вернуть, а вы останетесь и без жилья, и без денег.

Еще закон позволяет отменить дарение, если одаряемый покушался на жизнь дарителя. Для покупателя это не значит, что квартиру сразу отберут, но сам факт показывает, что право собственности, которое возникло из дарения, менее надежно, чем при обычной купле-продаже.

Терехин подчеркнул, что покупать квартиру после дарения можно, но только если очень тщательно всё проверить и оценить риски. Одной выписки из ЕГРН здесь мало. Надо посмотреть:

• как переходило право собственности: сколько раз и по каким основаниям;

• когда именно подарили квартиру;

• нет ли судов, банкротств, исполнительных производств вокруг продавца или дарителя;

• был ли даритель в браке на момент сделки;

• нет ли вообще каких‑то конфликтов вокруг квартиры.