Предсказуемо и быстро или уникально и дорого. Почему изменилось соотношение кирпично-монолитного и панельного жилья

За год доля монолитно-кирпичного домостроения в России увеличилась на 4 п. п. и теперь составляет 73,9%. При этом, по данным ЕРЗ.рф, доля панельного домостроения, напротив, сократилась до 9,6%, почти догнав долю кирпичного строительства — 9,2%. На то есть ряд причин, в том числе и то, что панельные дома перестают считаться жестким «экономом», а также меняющийся спрос покупателей и экономическая ситуация.

Причин падения объема панельного строительства несколько. Главным, по словам Александра Бойцова, вице-президента по производству Группы RBI, стало то, что целый ряд компаний в России занимали и занимают большой сегмент эконом-класса и доступного жилья. Сегодня ключевая ставка очень высокая, доходы населения не так высоки, что создает на рынке ощутимое высокое давление именно на сегмент доступного жилья — сегмент сжимается, и объем панельного домостроения снижается пропорционально. При этом уровень продукта растет, его активное развитие затрагивает не только Москву и Петербург, но и другие крупные города (Екатеринбург, Нижний Новгород и проч.). Типовые серии все меньше устраивают потребителей.

— Во-вторых, примем во внимание уход с рынка ряда иностранных, в том числе скандинавских, компаний, которые исторически обладали высокой культурой проектирования, высоким вниманием к продукту, — добавил он. — В-третьих, количество предприятий, которые могут производить качественные сборные конструкции, сегодня довольно ограничено. И для застройщиков в этом есть некоторые риски: не хочется зависеть от одного, двух или трех заводов, которые в связи с неравномерной загрузкой могут в один период простаивать, а в другой — быть перегружены заказами.

И четвертая причина, по мнению эксперта — заводское изготовление требует намного более качественного проекта, требует больше времени и компетенции на проработку стандартов. Не всегда компании успевают и могут это сделать из-за изменений законодательства, изменений на рынке, необходимости заранее разрабатывать продукт, прорабатывать все детали, скорее запускать его в строительство и в продажу.

Максим Жабин, директор по развитию ГК «Едино», считает, что с панелью всё в порядке, но панель панели рознь. По его мнению, та, что у многих до сих пор в памяти — типовые серии с одинаковыми квартирами, узкими кухнями и слабой шумоизоляцией, — действительно постепенно уходит, и именно это во многом отражается в статистике. При этом кирпично-монолитное строительство дает рынку больше универсальности: проще работать с архитектурой, фасадами, большими проемами, сложной геометрией. Многие девелоперы просто не умеют работать с панелью и выбирают монолит как более понятный инструмент, несмотря на то что он в среднем дороже панели на 10–15% и строится в два раза дольше.

— Но есть важный момент: далеко не у всех есть доступ к действительно качественной современной панели, — говорит он. — Чтобы ее делать, нужны серьезные инвестиции в завод, оборудование, технологии, узлы, тепло- и шумоизоляцию, культуру производства. Мы около 10 лет назад пошли именно по этому пути — полностью модернизировали Киришский домостроительный комбинат, одно из предприятий группы компаний. Сегодня ДСК может выпускать панели любых габаритов и форм, под конкретные архитектурные и планировочные решения. Поэтому для нас панель — это не компромисс, а сильный, осознанный выбор.

В пресс-службе холдинга Setl Group сокращение доли панельного домостроения и увеличение доли кирпично-монолитного связали с потребительскими предпочтениями и технологическими, экономическими и рыночными изменениями.

— Панельные дома традиционно уступают кирпичным и монолитным по уровню звуко- и теплоизоляции, — уточнили в компании, — кирпично-монолитные дома, сочетающие прочный каркас и кирпичные стены, обеспечивают лучшую шумоизоляцию и теплоизоляцию. В панельных домах большинство стен — несущие, что сильно ограничивает возможности перепланировки. В кирпично-монолитных домах за счет монолитного каркаса нагрузка распределяется на внешние стены, что дает больше свободы в проектировании планировок квартир.

В числе главных факторов Андрей Дербин, генеральный директор «Проектного института — 2» (входит в «Главстрой Санкт-Петербург»), также выделил изменение запроса целевой аудитории. В сегменте комфорт-класса и выше покупатели всё чаще ориентируются не только на цену, но и на качество среды: архитектуру, вариативность планировок, возможность индивидуального выбора. Панельные технологии в этом смысле ограничены — они предполагают стандартизированные решения, включая типовые оконные проёмы и фиксированные планировочные модули. Это снижает гибкость продукта. Кирпично-монолитное строительство, напротив, позволяет девелоперу адаптировать проект под разные сценарии жизни и формировать широкий пул планировочных решений в рамках одного жилого комплекса.

— Во-вторых, значимым фактором остаётся экономика и логистика, — рассказал он. — Панельное домостроение требует крупных капитальных вложений в заводское производство и стабильного портфеля заказов в радиусе 300–400 км для сохранения рентабельности. Монолитные технологии более мобильны и универсальны — это особенно важно для точечной застройки и проектов в разных регионах.

Также, по мнению эксперта, рост доли кирпично-монолитного строительства во многом отражает адаптацию рынка к текущим условиям: девелоперам важно быстро выводить проекты, гибко корректировать продукт под спрос и контролировать себестоимость, включая материалы и логистику.

— Застройщики практически полностью отказались от типовых проектов в пользу уникальных, что соответствует возможностям монолитно-кирпичной технологии, — отметила Елена Леликова, директор по закупкам ГК «А101». — Макроэкономические факторы, такие, как рост ключевой ставки и изменения в льготной ипотеке, сильнее всего снизили спрос в эконом-сегменте, традиционно связанном с панельным домостроением. Покупатели стали разборчивее и готовы платить за лучшее качество и планировки.

Выбор технологии строительства зависит от приоритетов заказчика. По словам Елены Леликовой, панельное домостроение выбирают для максимально быстрого и бюджетного возведения типового жилья. Монолитно-кирпичное строительство представляет собой оптимальный компромисс. Оно обеспечивает свободу архитектурных решений и планировок, высокую прочность и лучшие эксплуатационные характеристики, хотя и обходится дороже.

Андрей Дербин уточнил, что панельное домостроение, как правило, применяется там, где важны тиражируемость, скорость и предсказуемый результат — например, в рамках государственных и муниципальных программ либо при массовом освоении крупных территорий в сегменте эконом-класса. Такая технология эффективна при наличии собственного завода и оптимального логистического плеча.

— Монолитные и кирпично-монолитные решения чаще используются в проектах комфорт-класса и выше, — говорит он. — Они дают больше свободы в проектировании — от планировок и этажности до подземных паркингов и сложных архитектурных форм. В проектах «Главстрой Санкт-Петербург» — экорайоне «Юнтолово» и малоэтажном квартале «Кронфорт. Центральный» — применяется именно кирпично-монолитная технология. Полностью кирпичное строительство сегодня в основном используется в элитном сегменте, малоэтажных форматах, а также при реконструкции и реставрации объектов.

— Если речь идёт об уникальных, «штучных» домах со сложной пластикой фасадов и нестандартной архитектурой, чаще выбирают монолит, — отметил Максим Жабин. — Если это масштабный проект комплексной застройки, где важны скорость, предсказуемое качество, понятная экономика и разнообразие планировок, отлично работает панель нового поколения. На практике всё чаще используется комбинированный подход: основной объём — в панели, отдельные дома или элементы — в монолите для усиления архитектурных акцентов.

Александр Бойцов подчеркнул, что индустриальные решения оправданы не всегда. В условиях плотной застройки, сложной логистики, небольших или уникальных объектов зачастую быстрее и рациональнее применять монолит. Кроме того, индустриальное строительство требует высокой культуры проектирования и компетенций в так называемом «промышленном дизайне» — способности архитектора изначально учитывать технологию производства, а не адаптировать проект постфактум.

— То есть сборные решения не означают упрощение или удешевление продукта, — пояснил он. — Высококачественные индустриальные элементы, особенно с архитектурным бетоном и сложной геометрией, могут быть сопоставимы по стоимости или даже дороже монолита. Это подтверждается и мировой, и российской практикой. Сборное строительство может быть уникальным, сложным и эстетически выразительным, но оно требует значительных временных, финансовых и профессиональных ресурсов и должно применяться там, где это действительно оправданно.

В Setl Group добавили, что развитие технологий и повышение требований к энергоэффективности и экологичности зданий делает кирпичные и монолитные конструкции более востребованными. Например, кирпичные стены лучше сохраняют тепло, а монолитные каркасы обеспечивают стабильность геометрии здания и снижают риск деформаций.

— Монолитная технология позволяет реализовывать более сложные архитектурные решения — арки, эркеры и другие элементы, которые недоступны при панельном строительстве, — продолжили в пресс-службе компании. — Кирпичные фасады также дают больше возможностей для создания эстетически привлекательных проектов. Хотя кирпично-монолитные дома дороже в строительстве из-за трудоемкости и стоимости материалов, в некоторых случаях это компенсируется более высокой маржинальностью и возможностью продавать квартиры дороже.

У обеих технологий строительства есть свои плюсы и минусы. По словам Андрея Дербина, панельное строительство выигрывает за счёт высокой скорости и унификации. Темпы возведения здесь максимальны, а заводское производство обеспечивает стабильное качество элементов и меньшую зависимость от погодных условий. При этом ограничения очевидны: типовые планировки и ограниченные архитектурные возможности. Поэтому панель чаще применяется для массовой застройки, социального жилья, общежитий и гостиничных объектов.

— Кирпично-монолитное строительство обеспечивает значительно большую гибкость в архитектурных концепциях, однако требует высокой квалификации подрядчиков, жёсткого строительного контроля и, как правило, более высоких затрат, особенно в зимний период, — добавил он. — Именно поэтому его чаще выбирают для проектов комфорт-, бизнес- и премиум-класса, а также для высотного и многофункционального строительства.

Александр Бойцов пояснил, что монолитное домостроение наиболее универсально, оно подходит для проектов сложной геометрии, в том числе строящихся в стесненных условиях. Конструкция обладает высокой жесткостью, может воспринимать самые разнообразные виды нагрузок, у нее нет тяжелых соединительных узлов. У монолитного домостроения ниже требования к рабочей документации. И наоборот, панели, которые изготавливаются на заводе, требуют намного более детальной проработки проекта, узлов, соединений, более качественного проекта, который и выполнен должен быть раньше.

— Говоря о панели, важно определиться с терминами, — продолжил он. — Понятие «панельное домостроение» ассоциируется в России с максимально унифицированными, типовыми, стандартизованными домами, что было актуально в советскую эпоху, когда страна крайне нуждалась в массовом жилье. В таком понимании этого термина «панельное строительство» не стоит путать с современным сборным строительством. В мире есть немало уникальных сборных сооружений — небоскребов, аэропортов, театров — это уникальные и достаточно дорогие объекты. Разница — не в технологии, а скорее в уровне продукта.

Максим Жабин назвал ключевыми преимуществами панельной технологии скорость, точность и экономику. За счет заводского производства строительство из панели может идти почти в два раза быстрее, чем монолит. Плюс панель в среднем на 10–15% дешевле, а качество меньше зависит от погоды и человеческого фактора.

— Если панель современная, с проработанными узлами, нормальной шумо- и теплоизоляцией, то все её возможные «минусы» снимаются, — говорит он. — Хорошая панель сегодня — это не про ограничения, а про точность, повторяемость качества и предсказуемый результат. Для больших проектов это огромный плюс. Монолит, в свою очередь, дает больше свободы архитектору, но стоит дороже, строится дольше и сильнее зависит от квалификации рабочих.

Говоря о преимуществах монолита, Елена Леликова добавила, что в качественном исполнении монолитная конструкция с утепленным фасадом обладает высокой энергоэффективностью, сокращая расходы на отопление на 20-30% благодаря отсутствию «мостиков холода». Герметичность конструкции также способствует высокой звукоизоляции.

Панельное домостроение предполагает работу с набором типовых элементов — как отметил Андрей Дербин, планировки формируются из стандартных модулей, а архитектурная вариативность ограничена фасадными решениями и балконами. Архитектор в этом случае вынужден учитывать жёсткие заводские параметры.

— Монолитные технологии дают принципиально больше свободы, — говорит он. — Возможна гибкая расстановка колонн, формирование открытых пространств, разнообразие планировочных решений и использование панорамного остекления. Это позволяет в рамках одного проекта предложить покупателям широкий выбор форматов жилья.

При этом кирпично-монолитное строительство предъявляет повышенные требования к качеству проектирования и реализации. Ключевую роль играет использование BIM-моделирования и высокий уровень точности на строительной площадке.

Александр Бойцов отметил, что и в монолитном строительстве используются сборные префаб-элементы. Это может быть и целая комната или, например, сантехнические узлы.

— Мы опробовали такой подход на строительстве отеля ARTSTUDIO M103, — привел он пример. — С завода привозится целый санузел, который уже собран, включая полную отделку и сантехнику. В то же время на этом же объекте мы отказались от идеи применять модульные заводские фасады, потому что в процессе конкурса поняли, что круг поставщиков, которые могут сделать их качественно и надежно, слишком ограничен. Это высокие риски для девелопера.

Довольно универсальным решением, по мнению эксперта, является сборно-монолитная схема: однослойные заводские стены (внутренние и наружные) в сочетании с монолитными перекрытиями. Такая конструкция обеспечивает высокую пространственную жесткость, надежность здания, ровные потолки, хорошие пролеты, свободную планировку квартир, инженерные сети при этом удобно и технологично скрываются внутри конструкции. Подобная технология практически не накладывает ограничений на архитектуру фасадов. На сборно-монолитный каркас можно реализовать практически любое фасадное решение — клинкер, навесные системы, камень, фибробетон.

Есть еще более сложный вариант — многослойные заводские фасадные панели, где финишный слой выполняется сразу на предприятии. Такие решения быстрее монтируются, но накладывают больше ограничений на архитектуру и применяются реже, как правило, в проектах комфорт-класса и ниже. При высоких требованиях к продукту они требуют дорогих финишных решений и сложной технологической проработки, чтобы избежать видимых швов и потери качества фасада со временем.

— Монолитная технология позволяет создавать здания любой сложности и формы и со свободными планировками внутри, — пояснила Елена Леликова. — Несущими являются только внешние стены и колонны каркаса, а все внутренние перегородки можно возводить, переносить или демонтировать по желанию собственника. Это также увеличивает полезную площадь помещений примерно на 5-10% по сравнению с панельными домами за счет более тонких стен.

— Есть стереотип, что панель — это всегда типовые квартиры. На практике это давно не так, — полагает Максим Жабин. — В жилом районе «ТИШИН» у нас более 900 уникальных планировок. Есть потолки до пяти метров, пентхаусы, видовые двухуровневые квартиры, террасы, кухни-гостиные, мастер-спальни, гардеробные, французские балконы, угловые и панорамные окна. И всё это реализовано именно с использованием панели. Особенность панели — всё нужно очень точно продумать на стадии проектирования. Зато потом получаем практически ювелирную точность реализации и стабильный результат на стройке.

Елена Леликова отметила несколько сложных моментов монолитного строительствоа. Прежде всего, оно предъявляет высокие требования к квалификации рабочих и контролю качества на площадке. Бетонные работы чувствительны к низким температурам и требуют специальных мер зимой. Кроме того, высокая прочность конструкции создает сложности для последующей прокладки штроб в стенах, поэтому схему инженерных сетей важно тщательно продумывать на этапе проектирования.

— В панели основные сложности — это качество изделий, узлы, шумо- и теплоизоляция, — говорит Максим Жабин. — Мы эти вопросы решили через глубокую модернизацию производства, отработку технологий и постоянный многоуровневый контроль качества. В монолитном строительстве основные риски связаны с человеческим фактором, погодой, более длинными сроками и более высокой себестоимостью.

— Монолитные работы, которые часто проводятся в непростых погодных условиях, как говорится, в дождь, снег и ветер, — крайне трудоемки и зависят от погоды, квалификации рабочих и постоянного контроля, — продолжил Александр Бойцов. — Даже при отработанной технологии неизбежны риски отклонений по геометрии и качеству бетона, что приводит к переделкам, потерям времени и средств. С точки зрения качества сборные элементы имеют очевидные преимущества перед монолитом.

По срокам при хорошо налаженной цепочке проектирования и производства сборно-монолитные конструкции могут возводиться в полтора-два раза быстрее монолита, особенно в сложных климатических условиях, подчеркнул эксперт. Однако при недостаточной готовности проектной документации или ограниченных мощностях завода этот фактор может работать в обратную сторону и приводить к простоям.

Андрей Дербин добавил, что в панельном домостроении наиболее уязвимым элементом остаются стыки панелей — они требуют безупречного монтажа и герметизации. Кроме того, технология жёстко привязана к производству: остановка завода фактически блокирует стройку. Дополнительный риск связан с тем, что типовые каталоги решений обновляются медленнее, чем меняются ожидания покупателей, из-за чего продукт может потерять актуальность. В монолитном строительстве ключевой фактор риска — человеческий: качество напрямую зависит от квалификации рабочих и уровня строительного контроля. Отдельная статья затрат — зимние работы, требующие прогрева бетона и использования специальных добавок.

— В перспективе, по нашим оценкам, именно кирпично-монолитные технологии будут формировать основу городского жилищного строительства, поскольку обеспечивают необходимую гибкость и качество продукта, — подытожил он. — Панель сохранит свою нишу для задач, где критичны скорость и предсказуемость, а полностью кирпичные дома останутся преимущественно элитарным сегментом.