ГК РФ и Закон об ипотеке не содержат запрета на то, чтобы физические лица выступили сторонами договора займа, обеспеченного залогом недвижимости.
Согласно ст. 9.1 Закона об ипотеке особенности условий договора займа, заключенного с физическим лицом в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, и обязательства заемщика по которому обеспечены ипотекой, устанавливаются Законом N 353-ФЗ о потребительском кредите (займе). Тот, в свою очередь, устанавливает, что деятельность по предоставлению кредитов (займов) физическим лицам в целях, не связанных с осуществлением ими предпринимательской деятельности, и обязательства заемщиков по которым обеспечены ипотекой, может осуществляться только кредитными организациями и иными лицами, перечисленными в ч. 1 ст. 6.1 названного Закона. Физические лица в нем не поименованы.
Однако под деятельностью по предоставлению потребительских займов в Законе N 353-ФЗ понимается профессиональная деятельность (см. п. 5 ч. 1 ст. 3 Закона N 353-ФЗ). Данный договор не содержит запрета на заключение договора займа, обеспеченного ипотекой, физическими лицами, не в связи с осуществлением профессиональной деятельности по предоставлению потребительских займов.
Таким образом, физлицо вправе заключить с другим физлицом договор займа под залог недвижимости, если такая деятельность не осуществляется займодавцем систематически в качестве профессиональной деятельности. Обоснованность этого вывода подтверждается судебной практикой. Также он согласуется с позицией Росреестра.
Договор займа (на сумму свыше десяти тысяч руб.) заключается в простой письменной форме и не требует госрегистрации (п. 1 ст. 808 ГК РФ). В свою очередь, договор ипотеки должен быть зарегистрирован (п. 1 ст. 10 Закона об ипотеке). Если соглашение об ипотеке будет включено в договор займа, то государственной регистрации подлежит этот договор займа (п. 3 ст. 10 Закона об ипотеке).
К сведению:
Позиция о том, что заключение подобной сделки между гражданами недопустимо, ранее высказывалась на официальном уровне (см., в частности, письмо Банка России от 15 июня 2021 г. N 015-44-5/5448, письмо Минфина России от 21 апреля 2021 г. N 05-06-05/30407 (косвенно)). Однако, как видим, такой подход не был поддержан судами.
Для получения подробной информации по услугам обращайтесь
к официальному партнеру компании ГАРАНТ в вашем городе.
СЗРЦ «ГАРАНТ ИНТЕРНЭШНЛ»
Телефон: (812) 320-21-51
