В противовес югу. В Приморском районе строят меньше, но он по-прежнему интересен покупателям жилья

На первичном рынке Приморского района Санкт-Петербурга с завершением реализации ряда проектов снизился объем предложения. По данным «Петербургской недвижимости», еще два года назад район лидировал по предложению жилья. Сегодня здесь продолжается более сдержанное развитие на фоне смещения строительной активности на юг. Несмотря на это, район всё равно в числе самых популярных у покупателей — он занимает второе место по объему реализации по итогам 9 месяцев 2025 года с долей 13%.

Строительные перемены

На конец же текущего года Приморский район сместился на четвертое место по объему предложения, уступив позиции Невскому, Пушкинскому и Московскому районам. Как рассказала Ольга Трошева, директор Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (входит в холдинг Setl Group), объем предложения здесь сейчас оценивается в 165 тыс. кв. м, это 9% от всего городского объема. Почти половина расположена в локации Новоорловский лесопарк (в районе Заповедной улицы), еще четверть жилья в экспозиции расположена в Каменке. Средняя цена предложения здесь составляет 255 тыс. руб. за кв. м.

Что касается объема ввода, то по данным комитета по строительству, в 2023 году в Приморском районе было введено 711 тыс. кв. м жилья, в 2024 году — 280 тыс. кв. м, а за неполный 2025 год — 140 тыс. кв. м.

В Группе Аквилон отмечают снижение строительной активности в Приморском районе из-за дефицита свободных участков под застройку, а также значительной нагрузки на социальную и транспортную инфраструктуру района. При этом на фоне дефицита предложения возросла стоимость земли. Однако масштабный проект в Юнтолово и анонсированные проекты в Каменке и в районе Черной речки еще долгое время будут поддерживать объемы строительства в районе.

В Группе «Эталон» подчеркнули, что на Приморский район сегодня приходится около 8% от всего строительного объема в городе, тогда как на «южный» Пушкинский — около 13%.

— Строительная активность здесь постепенно снижается, прежде всего из-за завершения строительства части крупных проектов, а также снижения вывода на рынок новых объемов и смещения строительства на юг города, — говорят в компании. — Так, доля Приморского района в структуре вывода новых жилых площадей на рынок сократилась с 17% в 2021 году до 4% за 10 месяцев 2025 года В Пушкинском районе картина прямо противоположная: доля выросла с 6% до 16%.

По словам начальника управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований «Главстрой Санкт-Петербург» Дмитрия Ефремова, за последние десять лет Приморский активно развивался — и продолжает развиваться — за счет устойчивого интереса покупателей и готовности города и бизнеса инвестировать в инфраструктуру.

— Власти последовательно модернизируют инженерные сети, создают общественные пространства и поддерживают развитие транспортной доступности, что стимулирует дальнейшую девелоперскую активность, — говорит он. — Относительно южных локаций Петербурга Приморский район изначально находился в более выигрышной позиции по уровню коммерческой и торговой инфраструктуры, а также по развитию деловых кластеров.

Екатерина Немченко, коммерческий директор холдинга «РСТИ», добавила, что основное предложение проектов массовой застройки тяготеет к границам города и на протяжении длительного времени лидером в объемах новостроек был Приморский район, как и лидером продаж.

— Секрет популярности Приморского довольно прост — отсутствие вредных производств, благополучная экологическая обстановка, близость к Курортному направлению и одновременно с этим соседство с Петроградским районом, ЗСД и возможность быстро попасть в любую точку города, развитая инфраструктура, большое количество новых современных жилых комплексов, развивающаяся социальная инфраструктура, — отметила она.

Современная история

Новое строительство в Приморском районе в последние десятилетия представлено не просто отдельными домами, а современными многоэтажными кварталами с качественной полноценной инфраструктурой. В Группе Аквилон подчеркнули, что это самодостаточные пространства с точки зрения градостроительства.

— Основные направления развития были сформированы на территориях полей Каменки еще в 2000-х годах, при этом они и на сегодняшний день продолжают быть драйвером нового строительства, — говорят в компании. — Наряду с освоением полей, район также меняется за счет редевелопмента промышленных зон в районе Старой деревни и Черной речки.

Директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест» Юдита Григайте добавила, что девелоперская активность традиционно концентрируется в нескольких локациях: Черная речка (здесь реализуются проекты бизнес-класса), Каменка, к северу от Новоорловского заказника и Юнтолово (тут преобладает комфорт-класс).

— Девелоперы здесь, как правило, не практикуют строительство монотонных многоэтажек и предлагают самые разнообразные решения: переменная этажность застройки, выразительная архитектура, различные типы дворовых и общественных пространств, — отметила она. — Например, у нас в проекте «Окла», по соседству с Новоорловским заказником, большинство зданий — семи-восьмиэтажные, а по краям территорию «собирают» воедино высотные дома-доминанты.

— Современная жилая застройка Приморского района формируется на стыке комфорт- и бизнес-класса, — продолжил Дмитрий Ефремов. — Средневзвешенная стоимость квадратного метра в таких проектах составляет от 181 до 283 тыс. руб. В дополнение к многоквартирным комплексам здесь появляются и более камерные форматы — таунхаусы бизнес-класса, с ценой около 250 тыс. руб. за квадрат. Это возможно благодаря природному окружению района: наличие многочисленных зеленых зон и береговой линии создает условия для реализации рекреационных проектов.

В Группе «Эталон» выделили несколько локаций строительного развития в Приморском районе. Прежде всего это историческая часть вблизи Черной Речки и Петроградской стороны. Особенность данной локации в том, что в ней практически отсутствует высотное строительство, а новые жилые комплексы отличаются продуктовым наполнением, присущим бизнес-классу, с более дорогой архитектурой, качественными материалами отделки, видовыми квартирами, улучшенными планировочными решениями.

Также активно развивалась в последнее десятилетие застройка в районе Каменки (квартал ограниченный улицами Планерной, Парашютной, Шуваловским проспектом, дорогой в Каменку и Суздальским проспектов) и в Юнтолово. Здесь развернулась масштабная современная высотная застройка, представленная жилыми кварталами и комплексами преимущественно комфорт-класса, с современной инфраструктурой и хорошим продуктовым наполнением.

— Кроме этого, несмотря на статус спального района, в состав Приморского района входят поселки Лисий Нос и Ольгино, которые адресно воспринимаются как престижные курортные локации, — продолжили в компании. — Здесь сейчас также происходит активное жилое строительство, представленное как крупным многоквартирным ЖК вблизи аэродрома «Горская», так и более камерными проектами иного формата (коттеджи, таунхаусы) с более крупными лотами, расположенными ближе к Финскому заливу.

Будущий житель района

По данным анкет покупателей «Петербургской Недвижимости», в 2025 году в Приморском районе преимущественно приобретали квартиры женщины (58% сделок), средний возраст покупателя — 40 лет, доля иногородних клиентов составила 38% (лидеры — Мурманская область, Москва и Московская область, Краснодарский край). 65% сделок пришлось на студии и однокомнатные квартиры, соответственно доля семейных квартир в спросе — 35%.

— Если рассматривать на примере экорайона «Юнтолово», то в 2025 году доля мужчин выросла и достигла 49%, женщины по-прежнему формируют большинство — 51%, — добавил Дмитрий Ефремов. — Основная возрастная группа — 36–40 лет: ее доля увеличилась с примерно 23% до 35%. Число покупателей 31–35 лет и 41–45 лет сократилось до порядка 21% и 13% соответственно. Молодежная категория 26–30 лет, напротив, выросла и составляет около 14%.

— Потенциальные покупатели жилья в новостройках сегодня — это в основном семейные люди с детьми, которые оценивают не только количество квадратных метров, но и окружающую среду, — рассказали в Группе Аквилон. — Этим людям важно, чтобы в проекте был уютный двор без машин, детские площадки, системы видеонаблюдения и безопасности. Также клиенты смотрят на высоту потолков, отделку, инженерные системы дома. Безусловно, важную роль играет локация и инфраструктура самого района: наличие в ближайшей доступности объектов социального назначения, торговли, удобных выездов на транспортные магистрали, наличие остановок общественного транспорта.

Также большая часть семей выбирает новые кварталы по наличию комьюнити для своих детей, возможности развития социализации и дополнительных навыков образования. Высокий ценовой сегмент может привлечь более состоятельного покупателя, однако, тенденция на современный продукт и акцент на комфортной городской среде сохраняется в каждом классе жилья.

— Примерно 60% покупателей — петербуржцы, еще около 9% — жители Ленобласти, — добавили в компании. — Доля региональных клиентов снизилась с примерно 34% до 29%. При этом большинство сделок приходится на жителей самого Приморского района — это порядка 59%. Остальные распределяются относительно равномерно между Центральным, Фрунзенским, Курортным, Невским и Адмиралтейским районами.

В Группе «Эталон» подчеркнули, что портрет покупателя различается в зависимости от класса проекта и его стоимости, а также от его качественных и продуктовых характеристик.

— В проекте бизнес-класса Domino средний возраст покупателя составляет 42 года, 70% покупателей — это жители города и области, при этом 54% покупателей — мужчины, — отметили в пресс-службе застройщика. — В ЖК «Новоорловский» средний возраст покупателя — 36 лет, жителей СПб и ЛО — 54%, а 55% покупателей — женщины.

В обоих проектах квартиры приобретались преимущественно с помощью семейной ипотеки или ипотеки без первоначального взноса, однако в Domino почти 30% покупателей приобрели квартиры в 100-процентную оплату, в отличие от «Новоорловского», где таких покупателей было только 2%.

При этом в компании отметили, что независимо от проекта практически все покупатели — это семейные люди, приобретающие квартиру для себя и уделяющие большое внимание комфорту, качеству строительства и характеристикам комплекса, а также инфраструктуре проекта и локации в целом.

— Изучение портрета покупателя ЖК «Тайм Сквер» показывает, что в этом проекте РСТИ около 40% покупателей — в возрасте 35-45 лет, имеют семью и детей, еще 30% — в возрасте 25-35 лет, пары без детей либо еще не создавшие семью, — рассказала Екатерина Немченко. — Еще порядка 10% — студенты в возрасте 19-24 года, которым жилье приобретают родители, но они уже ведут самостоятельный образ жизни и высказывают свое мнение на стадии выбора квартиры. Таким образом, можно сделать вывод о достаточно молодой аудитории, выбирающей сейчас жизнь в Приморском районе.

По словам Юдиты Григайте, Приморский район хорошо востребован у самых разных категорий клиентов. Здесь много бизнес-центров, офисов крупных компаний, много вакансий в высокооплачиваемых секторах (IT, финансы, торговля). Поэтому стартовые варианты — студии и однушки охотно приобретает молодёжь в возрасте 25–35 лет. Для старшего поколения и семейных покупателей важно сочетание природных ландшафтов и развитой инфраструктуры, наличие детсадов, магазинов, парков и безопасных зон для прогулок.

— Они выбирают двух- или трехкомнатные варианты, которые представлены повсеместно на первичном рынке, хотя и в разных кварталах их доля может сильно меняться — от 15% до 50%, — говорит она. — Также в динамичном Приморском районе востребованы различные общественные пространства и комьюнити-центры.

Еще есть куда расти

У Приморского района остается довольно большой потенциал по застройкам. В Группе Аквилон отметили, что в Каменке это порядка 931 га, где потенциально смогут проживать свыше 100 тыс. жителей, в Юнтолово — около 437 га и потенциально 35 тыс. новых жителей, в Черной речке порядка 9 га, здесь возможно построить новые дома для 3 тыс. новых жителей.

— Дальнейшее развитие Приморского района будет связано с улучшением качества городской среды: создания общественных зон, зеленых пространств, развитие комьюнити-площадок и других элементов инфраструктуры, — считает Дмитрий Ефремов. — Наша компания продолжит реализацию парк-квартала «Юнтолово», а также будет проектировать перспективные кварталы экорайона. Однако в целом свободных крупных участков под масштабную застройку практически не осталось, поэтому преимущественно Приморский район развивается в формате новых очередей уже стартовавших жилых комплексов.

— В северной части, особенно в Каменке, остаются значительные резервы для нового строительства, в основном, за счет бывших совхозных земель, — говорит Юдита Григайте. — Девелоперский интерес остается самым высоким: например, при обсуждении новых ПЗЗ Санкт-Петербурга, которые вступят в силу в ближайшее время, именно Приморский район получил максимальное число предложений и поправок.

Есть над чем работать

Приморский район сегодня столкнулся с высочайшим спросом на социальную инфраструктуру, в особенности школы, детские сады и поликлиники, подчеркнули в Группе Аквилон.

— В часы пик основные автомобильные развязки и общественный транспорт переполнены, — продолжили в компании. — Существенный дефицит парковочных мест в жилых комплексах способствует хаотичной парковке на улицах и проездах. Для решения сложившейся ситуации власти регулируют сроки строительства всей необходимой инфраструктуры посредством заключения с застройщиком необходимых соглашений. С изменением подхода города к контролю за освоением масштабных территорий и введением градостроительной комиссии, в ближайшем времени проблемы будут решены — уже запланирована мощнейшая модернизация транспортного каркаса, будут построены новые станции метро, продолжит развиваться улично-дорожная сеть в будущих кварталах, запущены новые линии трамвая.

— Приморскому району хочется пожелать более активного развития транспортной инфраструктуры, — считает Екатерина Немченко. — Не хватает новых станций метро и улиц, не помешало бы району и дополнительное озеленение, создание скверов и мест для прогулок, организованные парковки, чтобы разгрузить дворы.

— Динамичное развитие и протяженность района требует дальнейшего улучшения транспортной доступности, — считает Юдита Григайте. — Ему необходимы новые станции метро и новые трассы, способные перераспределить транспортные потоки. Еще одна проблема — недостаток социальных и коммерческих объектов, но их нехватку девелоперы стараются устранять за счет развития инфраструктуры в собственных проектах квартальной застройки.

— Приморский район сталкивается с типичными проблемами для локаций с быстрорастущим и активным строительством жилья, — полагают в пресс-службе Группы «Эталон». — Прежде всего, это транспортные трудности, высокая загруженность автодорог и общественного транспорта, в том числе метро, а также дефицит социальной инфраструктуры, которые создают определенные неудобства для жителей. При этом городские власти и девелоперы работают над решением этих проблем. Например, застройщики должны строить и сдавать новые объекты социальной инфраструктуры вместе с жилыми корпусами.

В компании привели примеры улучшения транспортной доступности района: на сегодняшний день начинается поиск проектировщиков для магистрали М-49, которая свяжет Приморское шоссе с ЗСД, далее пройдет к Суздальскому проспекту. Еще идет активное строительство магистрали М-32, которая повысит транспортную доступность делового квартала «Лахта-центр» и жилого микрорайона «Юнтолово», а также обеспечит дополнительную связь северной и южной частей Приморского района. Помимо этого, до 2030 года запланировано открытие двух новых станций метро «Богатырская» и «Каменка», что улучшит транспортную доступность удаленных спальных районов и частично разгрузит ближайшие к ним станции метро.

— Сегодня одна из главных задач Приморского района — повышение транспортной доступности новых жилых кварталов, — говорит Дмитрий Ефремов. — Так, стартовавшее в прошлом году строительство магистрали М-32 дополнит существующие маршруты из «Юнтолово» в центр города. Кроме того, начинается проектирование М-49, а также благоустройство и расширение территории «Лахта Центр».

Также эксперт отметил, что важной частью комплексного развития территории Приморского района остается создание социальной инфраструктуры. Девелоперы синхронизируют строительство жилья с проектированием необходимого количества детских садов, школ и поликлиник.