Поместится все. Почему компактные студии и однушки остаются стабильно популярными у покупателей

В Петербурге и области доля однокомнатных квартир и студий в новостройках достигает 25–40% в зависимости от проекта. По данным Росреестра, в 2024 году на квартиры площадью до 28 кв. м пришлось 33% всех сделок (14,9 тыс. квартир). Ценовая доступность таких лотов на фоне общего тренда на сокращение площади жилья делает однокомнатные квартиры стабильно востребованными у покупателей.

Для Петербурга, как и для Ленинградской области, маленькой принято считать квартиру до 30–35 кв. м. Как пояснил Михаил Рогатых, директор по развитию продаж Группы «Аквилон», как правило, сюда относятся студии и компактные «однушки». К просторным форматам относятся квартиры, площадь которых составляет от 40 кв. м. Такой сегмент жилья воспринимается горожанами как более комфортный.

— Минимальный предел по метражу для проживания одного человека на текущий момент начинается от 25–28 кв. м, — говорит он. — Такая же площадь подходит для молодых пар, у которых еще нет детей. Компактные студии или однушки вполне удовлетворяют их потребности: здесь можно разместить зону отдыха, мини-кухню и санузел. Однако для семьи с ребёнком минимальный порог увеличивается: спрос начинается от 40–45 кв. м .

Дмитрий Ефремов, начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований «Главстрой Санкт-Петербург», считает, что минимальные параметры зависят от состава семьи и образа жизни. Для одних критичны высокие потолки и лоджия, для других — наличие гардеробной или раздельного санузла. Однако главным фактором остается качество планировки: грамотное решение на 30–35 кв. м может оказаться функциональнее, чем неудачная «однушка» площадью 45 кв. м.

— Для студента или молодого человека достаточно студии площадью 18–20 кв. м, где есть место для кровати, компактного кухонного блока и санузла, — продолжил эксперт. — Тем, кто проводит дома больше времени или работает удаленно, комфортное проживание начинается с 30–35 кв. м: здесь можно организовать отдельную кухню, зону отдыха, удобную систему хранения. Для пары оптимальный вариант — 35–50 кв. м с отдельной спальней и гостиной. Семье с ребенком потребуется минимум 50–65 кв. м: отдельные комнаты для родителей и ребенка, а также кухня и гостиная для совместного досуга.

По словам Тимофея Степаненко, руководителя лаборатории комфорта ГК «Лидер Групп», опытным путем доказано, что по современным стандартам минимальным набором для комфортной студии является ниша для шкафа шириной от 1,2 м, совмещенный санузел с возможностью размещения ванны длиной от 1,5 м и стиральной машины глубиной от 40 см, а также наличие балкона или лоджии.

В Группе «Эталон» подчеркнули, что не существует официального и общепризнанного норматива или критерия, который бы четко определял, что такое маленькая квартира. Определение «маленькой» квартиры может варьироваться в зависимости от региона, состава семьи, личных предпочтений, класса и типа квартиры. В классе масс-маркет «маленькой» обычно считается площадь квартиры, которая ниже общепринятых стандартов или социальной нормы на человека. Например, компактными, маленькими вариантами жилья считаются студии до 25 кв. м, однокомнатные квартиры менее 30–35 кв. м или двухкомнатные менее 40–45 кв. м.

— Что касается минимального предела для комфортной жизни, то чем больше проживающих, тем больше пространства необходимо, — добавили в компании. — Полагаем, что для вполне комфортной жизни одному человеку будет достаточно 25–30 кв. м, ведь даже небольшая квартира может быть удобной при хорошей и грамотной организации пространства.

— В российской практике, особенно на рынке новостроек Санкт-Петербурга и Ленинградской области, маленькими принято считать квартиры площадью менее 50 кв. м, — рассказала Мария Орлова, коммерческий директор ГК «А101» в Санкт-Петербурге. — Минимальный порог комфорта для проживания одного человека или молодой пары с базовыми потребностями оценивается в диапазоне от 20 до 28 кв. м, но только при условии грамотно спроектированной планировки и наличия встроенных систем хранения. Для семьи с ребенком практичный нижний предел комфорта значительно выше и составляет примерно 35–40 кв. м — проживание на меньшей площади неизбежно связано с серьезными компромиссами, требующими оптимизации пространства и активного использования общих зон вне квартиры, таких, как лобби или игровые площадки.

По словам директора департамента развития проектов Setl Group Павла Мельникова, студии площадью 24–25 кв. м сегодня наиболее востребованы. При проектировании квартир большей площади (от 29–30 кв. м) бюджет увеличивается, что делает их менее привлекательными для покупателей. При этом сокращение площади не означает снижения качества жизни, считает он

— Девелоперы создают планировки с учетом разных сценариев, — отметил эксперт. — Например, дома Setl Group выделяются продуманной архитектурой пространства: популярны евроформаты с кухней-гостиной, мастер-спальнями, а также системы хранения — гардеробные, кладовые или функциональные ниши, в том числе в прихожих.

Михаил Рогатых оценил долю студий и компактных квартир в Санкт-Петербурге в 25–35% от общего предложения в массовом сегменте. По его словам, девелоперы находят баланс: часть проектов фокусируется на малых лотах, что обусловлено стабильным спросом со стороны инвесторов и молодых покупателей, в то время как другая часть ориентирована на семейные форматы. В комфорт-классе чаще применяется смешанная стратегия, в то время как в бизнес-сегменте доля небольших квартир уменьшается и составляет примерно 10–15%.

— Застройщики ориентируются на наиболее востребованные форматы, — говорит Дмитрий Ефремов. — В массовом сегменте и бизнес-классе лидируют однокомнатные квартиры: их доля в эконом-классе — 45%, в комфорт-классе — 44%, в бизнесе — 37%. В премиальном сегменте преимущество за двухкомнатными — около 34% предложения.

— Важно, чтобы у покупателя сохранялся выбор, поэтому застройщики предлагают как компактные, так и просторные варианты, — добавил Павел Мельников. — Если рынок будет ограничен, возникнет риск однотипности. Уже сейчас видно, что квартиры от 40 кв. м покупают реже — в первую очередь из-за более высокого бюджета для массового сегмента.

— Девелоперы уже начали постепенно увеличивать предложение однокомнатных и двухкомнатных квартир в Ленобласти, — отметила Мария Орлова. — Это связано с грядущими изменениями в нормативах: с 1 января 2026 года в Ленобласти будет запрещено строить жилые помещения площадью менее 28 кв. м, что постепенно приведет к дефициту студий на рынке, а текущие предложения с меньшим метражом объясняются получением разрешений на строительство в период до конца 2024 года.

Тимофей Степаненко пояснил, что в домах в бюджетных районах преобладают компактные студии и однокомнатные квартиры, в то же время в престижных локациях и жилых комплексах высокого ценового сегмента минимальная площадь квартир, как правило, начинается от 50 кв. м, а студии не предусмотрены.

— Динамика покупательских предпочтений наглядно видна на примере жилого квартала АЭРОСИТИ, — привел он пример. — Изначально, на этапе строительства первых очередей, здесь пользовались спросом преимущественно студии и однокомнатные квартиры. Однако с развитием квартала — открытием соцобъектов и развитием инфраструктуры — возник явный спрос на семейные квартиры: двух- и трехкомнатные, с несколькими санузлами, эркерными окнами и функциональными балконами .

В Группе «Эталон» добавили, что квартирография любого проекта зависит от многого: местоположения, класса и продуктовых характеристик проекта. Оценивается целевая аудитория, конкурентная ситуация, спрос и другие факторы рынка. На текущий момент, по оценкам аналитиков компании, в квартирографии строящихся проектов классов масс-маркет в городе и области 72% квартир представлены студиями и однокомнатными квартирами, а в проектах бизнес-класса доля таких квартир существенно ниже — 48%. При этом даже в проектах комфорт-класса, схожих по некоторым характеристикам и выходящих на рынок в одно и то же время, квартирография различна.

— Несмотря на некоторые схожие характеристики проектов, доля небольших лотов в наших новых проектах различна, — подчеркнули в компании. — Проект «Клюква.Парк» в Шушарах нацелен на молодую аудиторию, для покупателей это будет преимущественно первая квартира, поэтому там запроектировано 68% студий и однокомнатных квартир. При этом из 59% студий в 38% площадь не превышает 25 кв. м В проекте «Ягодное Река Парк» в Мурино в выведенных корпусах более семейная квартирография, с большими площадями в каждом типе, а студии там отсутствуют. Минимальная площадь однокомнатной квартиры составляет 33 кв. м, и таких квартир единицы.

Как продолжила Мария Орлова, за последние три года девелоперы заметно увеличили долю микролотов в своих портфелях, чтобы обеспечить покупателям «низкобюджетный вход». Однако одновременно наблюдается комбинация стратегий: часть застройщиков, особенно в условиях корректировки спроса, делает ставку на крупные и дорогие лоты бизнес- и премиум-класса.

— Другие, как, например, ГК «А101», фокусируются на концепции семейных районов с превалирующей долей многокомнатных квартир — у нас это около 70%, — что, хотя и приносит меньшую прибыль в абсолютном выражении, формирует более комфортную среду для жителей, — говорит она.

В последние годы доля квартир площадью до 25 кв. м в структуре спроса на рынке Петербурга растет. В Группе «Эталон» привели статистику — в 2020 году доля таких квартир составила 16%, а в 2025 году — 25%. В Ленобласти за последние несколько лет ситуация почти не изменилась: в 2020 году спрос на квартиры менее 25 кв. м составил 18%, а в 2025 году — 15%. При этом доля предложения малогабаритных квартир на первичном рынке Петербурга на текущий момент составляет 67%, в области — 40%, что свидетельствует о затоваривании рынка подобными лотами.

На рынке массового жилья в Петербурге и Ленобласти с 2015 года отчетливо прослеживается тренд на рационализацию: по словам Павла Мельникова, спрос смещается в сторону квартир меньшей площади, меняется функциональность планировок, девелоперы активно работают над их оптимизацией. Если в 2014 году средняя площадь проданных квартир в Петербурге составляла 49 кв. м, то уже в 2015–2016 годах — 46 кв. м. В последующие годы тенденция сохранялась, и в 2022–2024 годах средний метраж составил 40–41 кв. м.

Дмитрий Ефремов добавил, что по итогам августа 2025 года студии пользовались наибольшим спросом в массовом сегменте: в эконом-классе их доля в продажах составила 40%, в бизнесе — 8%. На однокомнатные квартиры приходилось в среднем 32–35% сделок, в комфорт-классе показатель достиг 42%. Год к году продажи однокомнатных сократились в эконом- и бизнес-классах, но выросли в комфорт- и элитном сегментах.

Михаил Рогатых считает, что спрос на компактные квартиры стабильно высок, так как они остаются наиболее доступными по цене. Инвесторы ценят их за ликвидность, а молодые покупатели — за возможность «войти в ипотеку». Однако предложение в 2024–2025 годах постепенно уменьшается: часть девелоперов отходит от строительства малогабаритных квартир и фокусируется на более просторных и семейных планировках.

— Компактные квартиры в массовом сегменте стабильно востребованы, особенно на старте проектов, — продолжил Тимофей Степаненко. — Их покупают инвесторы, молодые семьи без детей, а также родители, которые приобретают жилье для своих детей «на будущее». Иногда такой формат выбирают пенсионеры из регионов, желающие переехать к детям или осуществить давнюю мечту о жизни в культурной столице.

Ключевые условия для малогабаритной квартиры — соответствие планировки нормативам, грамотное функциональное зонирование и наличие системы хранения, полагает Дмитрий Ефремов.

— Даже в студии важно выделить зоны для сна, отдыха и приготовления пищи, — говорит он. — В то же время постирочная, кабинет, отдельная столовая или второй санузел — это опции, от которых чаще всего отказываются в малых форматах.

Тимофей Степаненко отметил, что для однокомнатной квартиры спальня должна быть 9–12 кв. м, кухня 12–16 кв. м, шкаф при входе шириной от 1200 мм, санузел с раковиной, ванная комната с возможностью размещения ванны длиной от 1500 мм и стиральной машины глубиной от 400 мм, балкон или лоджия с выходом из кухни.

— Когда мы проектируем квартиры, то опираемся на нашу концепцию «Разумные метры», в соответствии с которой в квартирах нет длинных узких коридоров и темных углов, площадь комнат увеличена, предусмотрены места для гардеробных и постирочных, — говорит Михаил Рогатых. — Мы исходим из того, что для комфорта в малогабаритных вариантах обязательно должны присутствовать полноценная кухня-ниша, санузел с местом под стиральную машину и системы хранения — гардероб, антресоль, встроенные шкафы. Пожертвовать можно длинными коридорами и балконом, особенно если есть французские окна или тёплое остекление.

К обязательным элементам, обеспечивающим комфорт и ликвидность такого объекта, Мария Орлова отнесла функциональную кухню с полноценной рабочей зоной и вытяжкой, оптимизированный совмещенный санузел, где ванну часто заменяют душевой кабиной, а также продуманные системы хранения, будь то встроенные шкафы, гардеробные ниши или антресоли. Не менее важны хорошее естественное освещение и визуальное зонирование, которое делает ограниченное пространство визуально более просторным.

— Отказаться же можно от таких традиционных, но нерациональных в малых метражах элементов, как изолированные коридоры, просторные прихожие и отдельные подсобные помещения, — считает она. — Отдельно стоит упомянуть тренд на мебель-трансформер, что позволяет разнообразить продуктовую наполняемость малогабаритного жилья. Конкретные приемы включают в себя студийные планировки с зонированием спальной зоны с помощью стеллажей или реечных перегородок, использование высоты потолков для организации антресолей, заказ встроенной и модульной мебели, а также максимальное использование «мертвых зон» под системы хранения или размещение техники. Для семьи критически важны визуальное разделение зон отдыха, работы и игр.

— В малогабаритной квартире обязательно должно быть достаточно четкое разделение квартиры на функциональные зоны, присутствовать все базовые зоны и элементы: спальная зона, кухонная зона, санузел, место для хранения, — уточнили в Группе «Эталон». — Чаще всего приходится совмещать некоторые зоны или жертвовать ими и их полнотой. Например, часто спальню объединяют с гостиной, рабочее место — с обеденной зоной. Также в малогабаритных квартирах достаточно небольшие прихожие, кухни, в санузле вместо полноценной ванны установлена душевая кабина, отсутствуют выделенные места для хранения, отдельные помещения гардеробных, сокращена площадь коридора за счет прохода в жилую комнату через кухню.

Оптимизировать площадь небольшого жилья можно различными способами: как на этапе проектирования, так и на этапе заселения. Как отметил Михаил Рогатых, при разработке проекта будущей квартиры строители могут применить европланировку, которая предполагает объединение кухни с гостиной. Это решение значительно увеличивает кухонное пространство и создает комфортную атмосферу для встреч с семьей, обеспечивая достаточное количество места даже в небольших квартирах.

— При проектировании в рамках концепции «Разумные метры» предусмотрены ниши для встроенных шкафов и бытовой техники, большие окна и короткие коридоры, — пояснил он, — это освобождает место для более просторного санузла.

— Основные методы связаны с планировочными решениями: объединение кухни и гостиной, использование трансформируемых перегородок, мебели-трансформера, модульных и встроенных систем хранения, — говорит Дмитрий Ефремов. — Для визуального увеличения пространства применяются светлые цвета, зеркала, отказ от порогов. Для семей важны отдельные спальни и общая зона для совместного времяпрепровождения. В проектах «Юнтолово», «Кронфорт» и «Северная долина» предусмотрены просторные кухни-гостиные и второй санузел, начиная с 50–55 кв. м. Сегодня это стандарт комфортного проживания, а не избыточная опция.

Тимофей Степаненко назвал самыми безобидными в плане оптимизации пространства в современных квартирах зоны коридоров или так называемые транзитные зоны, через которые человек попадает в другие функциональные помещения.

— Некоторое время назад мы вывели на рынок линейку новых планировочных решений, в которых функции транзитных зон выполняют, например, кухни-гостиные, — говорит он. — В таких квартирах практически нет коридора, а есть прихожая правильной формы с нишами для встроенной мебели и гостевым санузлом, а полноценная ванная входит в состав мастер-спальни. Чтобы максимально использовать полезную площадь, корпусная мебель, кухонная техника и системы хранения интегрируются в ниши. В планировках «Лидер Групп» такие ниши предусмотрены в прихожей, рабочей зоне кухни, спальнях и некоторых санузлах. Наша лаборатория комфорта также разработала планировочные решения для квартир-студий с двумя окнами. Они включают отдельную зону для отдыха, которую легко зонировать с помощью раздвижных перегородок или других интерьерных решений, сохраняя при этом естественное освещение в обеих частях помещения.

Еще одно важное улучшение последних лет — перенос стояков из кухонной зоны в прихожую. По словам эксперта, это не только освобождает ценное пространство на небольшой кухне, но и упрощает установку кухонного гарнитура, снижая затраты. Кроме того, если кухня совмещена с гостиной и спальным местом, это исключает дискомфорт от шума воды у соседей сверху в ночное время.

— Оптимизация площади в небольших квартирах — важная задача для создания комфортного и функционального жилья, и при грамотном подходе к организации квартиры это сделать вполне реально, — считают в Группе «Эталон». — Например, необходимо четко зонировать пространство, использовать многофункциональную мебель, вертикальные или скрытые системы хранения.

В высоких классах, особенно в элитном, компактные квартиры проектируются исходя из функционала, а не экономии. По словам Дмитрия Ефремова, их метраж заметно больше, чем в массовом сегменте. Средняя площадь однокомнатной квартиры в стандарте и комфорте — 37 кв. м, в бизнес-классе — 41 кв. м, в элите — 52 кв. м. Студии в массовом сегменте и бизнесе составляют в среднем 26 кв. м, в премиальном сегменте — около 33 кв. м.

— В бизнес-сегменте «маленькая» квартира — это не студия, а евродвушка 45–55 кв. м, — добавил Михаил Рогатых. — Акцент в таких проектах делается на эргономичность пространства и премиальные материалы. Также такие варианты недвижимости отличают потолки от трех метров и выше, большие окна и качественные инженерные решения.

— В сегменте бизнес-класса и выше малогабаритные квартиры также присутствуют: они отличаются высокими потолками, панорамными окнами, качественной отделкой и развитой инфраструктурой — коворкинги, фитнес-зоны, подземные паркинги, — добавила Мария Орлова. — Девелоперы предлагают студии и евродвушки с эргономичными планировками, где акцент сделан на качестве материалов и общих пространствах, а не на метраже. Тренд на компактное, но функциональное жилье сохраняется, так как оно позволяет сочетать урбанистический образ жизни с разумной бюджетной нагрузкой.

В Группе «Эталон» подчеркнули, что здесь важно смотреть на квартирографию в целом. Например, доля студий в текущей экспозиции премиального сегмента довольно низкая и составляет всего 8%. 75% предложения студий здесь представлено в диапазоне 25–35 кв. м, в однокомнатных квартирах (21% от общего объема экспозиции) половина предложения сконцентрирована в метраже 40–50 кв. м.

— В бизнес-классе доля текущего предложения студий повыше — 19%, основное ядро — студии в метраже до 25 кв. м (59%), — сообщили в компании. — Доля однокомнатных квартир — 34%, 75% объема которых приходится на лоты метражом 35–45 кв. м.